Joe：「在美國和日本，買房買錯時間點，套牢一輩子。」
2008年美國次貸風暴爆發，房地產泡沫隨之崩潰，房地產到低點時有些地區跌了6成，但隨著之後美國聯準會（FED）的寬鬆救市措施，以及美國經濟逐漸恢復，房地產又緩緩回到泡沫前的水準。乍看之下，價格回穩，似乎代表供需恢復平衡，但若研究房地產的所有者，卻起了很大的變化，在加州，上沖下洗的結果，是將底層階級的西班牙語裔族群大量洗出了房地產市場。
美國與中南美洲的經濟落差，讓許多中南美洲西班牙語裔非法移民不斷湧入美國，當他們在美國生下第二代，美國出生的第二代就成為美國公民，而西班牙語裔族群生育率也較高，使得美國西班牙語裔族群迅速擴大，在加州，由於加州在歷史上，於美墨戰爭前原本是墨西哥的一部分，原來就有許多原本就住在加州的墨西哥裔「墨佬」，也講西班牙語，加上位於美國南界，不斷湧入的西班牙語裔新移民「西佬」，使得西班牙語裔族群在加州成為最大族群，占了總人口數的39%。
但西班牙語裔人口雖然正在增加，在房地產市場的市佔卻逆向大減。從房貸市場即可看出西班牙語裔遭大量洗出房地產交易，在2005年時，以洛杉磯為例，西班牙語裔族群在購房房貸市場的市占率為38.3%，但到了2012年，跌落到只剩18.7%；在舊金山，則從21.8%跌落到6.2%。在整個加州，2012年，西班牙語裔在房貸市場只佔24%，而且還持續下滑，到2013年更只剩下22%，而不僅買房減少，連舊有房子也不得不變賣，加州西班牙語裔族群在2006年擁有自有房產的比例是47.9%，到2013年只剩41.9%。相對的，2013年加州非西班牙語裔白人擁有房產的比例卻高達62.7%。
在較高價地段，如舊金山灣區，西班牙語裔遭洗出市場的情況更明顯，據美國城市研究所（Urban Institute）統計，西班牙語裔在舊金山灣區的購房市占率，從2006年的25%，到2013年跌落到9%，相對的，亞裔從26%成長到35%，非西班牙語裔白人則從41%成長為53%，超過一半。看來傳統白人正在「光復」舊金山灣區。
這是怎麼回事？一切都還是要從次貸說起，在次貸泡沫崩潰以前，美國金融體系房貸條件極為寬鬆，使得大量本來收入負擔不起房地產的西班牙語裔族群，在優惠條件下，於次貸泡沫爆炸前的房價最高點買下了房子。
但隨著次貸泡沫崩潰，房地產大跌，這些西班牙語裔族群蒙受最大損失，雪上加霜的是，隨著接下來美國經濟陷入緊縮，大部分西班牙語裔族群從事底層可取代性高的勞動工作，在不景氣時往往是率先遭到裁員的目標，受到衝擊最大，他們繳不出貸款本息，與房地產跌價產生的追繳抵押金，只得在最低點賤賣房產，或是遭銀行法拍。
美國景氣恢復，非但對西班牙語裔沒有幫助，還遭落井下石，雖然美國就業狀況普遍改善，2014年9月失業率僅5.9%，創下6年以來的最低點，但是西班牙語裔族群卻不然，到2014年8月，加州西班牙語裔族群失業率仍高達9.2%。這是因為這波美國景氣復甦所創造的就業機會，大多都是在大城市的白領工作，結果是白人與亞裔的經濟與就業情況大幅改善，西班牙語裔卻「無感」。
但白人與亞裔的經濟狀況改善，加上加州有矽谷等經濟中心帶來大量有錢的投資客，把加州房價逐漸從泡沫後的低點緩緩抬升，以加州（Santa Ana）市為例，在2006年7月，住宅中位數價格為60.4萬美元，到了次貸崩潰後的2010年1月，降到24萬美元，下跌約6成，但到了2014年8月，已經又回升到40.25萬美元，投資客大手筆炒房，導致加州房地產上漲速度之快，超出收入成長，在2013年，只有36%加州人的收入能負擔得起中位數價格單一家庭住宅的房貸，2014年第2季，更只剩下30%加州人負擔得起，而相較之下，全美國的平均可負擔率則為57%，可以看出加州房地產漲幅的凶狠。
許多加州西班牙語裔在次貸風暴中，先是在高點買了負擔不起的房產，又接著被迫在低點賣房，損失了一切，同時還受到接踵而來的不景氣打擊，許多至今仍在失業中掙扎，而好不容易找到工作，想重新買屋的西班牙語裔，卻發現房價已經上漲到不可能買得起的程度。
更糟糕的是，即使少數經濟狀況允許的西班牙語裔，也因為難以取得貸款而無法買房。次貸風暴後，金融機構房貸條件變得極為嚴苛，貸款審查之嚴格，竟然連前聯準會主席（Ben S.Bernanke），都於2014年10月2日表示，連他都無法得到貸款以借新還舊償還房貸，顯示房貸緊縮過頭。過去是太容易貸到款，沒有能力買房的人也被鼓吹在高點買房，現在是明明有還款能力，卻還貸不到款。
這一切市場變動加總，造成西班牙語裔遭大量洗出加州房市的結果，這個情況讓許多社會學者十分擔憂，因為占近4成人口的加州西班牙語裔，在基本居住需求都無法滿足的情況下，顯然會釀成嚴重社會問題，也影響加州政治風向，加州西班牙語裔為了更好的生活千辛萬苦來到美國，卻一個次貸風暴就落得美國夢碎的下場，在在顯示經濟動盪中，受害最大的，永遠是經濟最弱勢的族群，而這一切，都始於次貸風暴前房貸條件過於寬鬆，讓許多原本買不起房的經濟弱勢者也能以優惠條件貸款買到房，卻反而害他們買在最高點而破產，許多國家解決居住問題的方案，經常是推出優惠房貸，結果恐怕也是愛之適足以害之。
文章內容來源
http://technews.tw/2014/10/11/hi ... -housing-mortgages/ |
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