買中古屋 多看多聽多比較
【經濟日報╱梁任瑋】 2009.02.08 02:39 am
雯雯和大立這對夫妻最近看上台北市一間售價800萬元的兩房大樓，前一天晚上很高興的付出10萬元定金後，將擇期與賣方進行簽約手續，但大立在隔天就獲得公司要求減薪的消息，家人提醒他今年景氣不好，房貸支出恐會超出負擔能力；雯雯趕緊打電話告知房仲「房子不買了」，要求解約退訂金。
解約仍須付房仲費
因此，屋主要求全數沒收定金做為損害賠償，同時仍要支付房仲業者成交服務費，倆夫妻認為沒理由沒收訂金後，仍要付服務費，於是三方僵持不下，最後經房仲多次協調屋主，讓買方賠償象徵性金額的違約金，才圓滿收場。
類似像雯雯及大立的買賣糾紛案，自金融海嘯爆發後，發生頻率愈來愈高。不動產業者認為，牛年房市具備低利、房價已明顯修正等優勢，建議財務狀況不成問題、又有迫切購屋需求的民眾，不妨伺機進場撿便宜。但買房子是一輩子的大事，消費者趁機撿便宜時，更應為自我權益把關，以免誤蹈購屋陷阱。
三個步驟確保安全
信義地政士聯合事務所專案經理林以德表示，購屋金額最少百萬元，高者甚至數千萬元，最忌諱衝動行事。不少消費者首次購屋時，容易被華麗的裝潢或銷售人員所引導，忽略買賣過程可能衍生的種種陷阱，建議消費者針對看屋、下訂及點交三個步驟，確認各個環節，每個細節都不能馬虎，才能確保整個購屋流程安全無虞。
以雯雯和大立的案例來說，尚屬幸運的案例，因為若依法處理，賣方有權沒收定金，房仲業者也有權收取服務費。
同樣的問題也經常發生在要約書及斡旋金階段，有些買方因故後悔不買的案例時有所聞，不少民眾以為僅簽立要約書，而未支付訂金，法律效力不若斡旋金而隨意解約，反而讓事情演變更為嚴重。
林以德強調，要約書及斡旋金具有相同的法律效力，均屬於法律上的要約行為，一旦賣方表明接受買方的出價承諾出售，因雙方對標的及價金之意思表示一致，依民法第345條規定，買賣契約在法律上就算成立，屆時悔約不買，買方要付出一定的代價。
另一種發生糾紛最高的情況是銀貸成數不足，近幾年銀行緊縮房貸，以防止呆帳風險，導致買方沒有足夠的資金買屋。
簽約前調閱產權
林以德表示，若沒有足夠把握，一定要在成交之前的斡旋階段，先審視還款能力，或先透過銀行對屬意物件進行估價，再來要在要約書或給付斡旋金的證明文件上，加註例如「若銀貸成數不足七或八成，雙方同意解約」等，附帶解除契約條件的字眼，而不是等到成交階段的買賣合約時，再加註這類的文字。
信義房屋業務區主管張文宗指出，為避免因事後反悔不買而產生損失，下訂之前一定要多看、多聽、多比較。例如房子附近緊鄰廟宇、福地、加油站、特種行業、菜市場、基地台和變電所等，都屬於嫌惡設施，經常是買方要求解約的原因。但這些嫌惡設施在民法上卻不屬於「重大瑕疵」，不似凶宅、海砂屋、幅射屋，或是建築物結構有安全之虞。
買方在簽約前，一定要想清楚再做出決定，最好請房仲業者代為調閱屋子的土地、建物登記謄本，查明賣方是否為真正的所有權人或具有代理資格、坪數是否實在、房子有無設定抵押、超貸或被查封等狀況，避免日後產生諸多爭議；可詳閱《不動產說明書》中的「現況說明書」，有助減少日後發生糾紛的困擾。
若擔心買到輻射屋或海砂屋等重大瑕疵物件，買方可要求賣方提出檢測證明文件，並要求在契約內容中明定如房屋有輻射、海砂等重大瑕疵之解約條款，以保障權益。
信義房屋客法部協理劉韋德律師表示，消費者若買到幅射及海砂屋等物件，皆構成解約要件，賣方依法不得沒收訂金。
若買到俗稱的「凶宅」，目前法院對凶宅是否可以解約尚有不同見解，但若是使用大型仲介公司的買賣合約，都會約定解約條款；若是自行成交或買賣契約未載明，就要注意要求加註相關條文。劉韋德建議，除要先詢問屋主，最好詢問左鄰右舍，或向轄區派出所打聽。
我是趁這段時間多看看，心裡有底，以後好出手
[ 本帖最後由 gb9989 於 2009-2-9 01:46 編輯 ] |
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