北縣永和透天厝合建或出售 何者比較有利?

請問大家
北縣永和中正路上屋齡三十多年的四樓透天厝
土地面積約70平房公尺 地目是<建>
面對的是四車道的中正路
因當時建商將地下室的產權與地上物分別出售
所以透天厝屋主的土地持份只有五分之四
在這種情況下
如果與鄰居跟建商談合建 且合併總土地面積估計可以有600平房公尺以上
請問各位
1.十多年前在透天厝附近(也位在中正路上)的建物
  地上物已經到了12樓 地下至少2樓
這兩年新蓋的也蓋到了地上15樓
  那麼現在透天厝合建大約可以蓋多少地上樓層?地下多少樓層?
2.一般情況下該透天厝屋主大約可以分到多少面積?
3.假如蓋的是地下3樓 地上15樓
  那透天厝屋主要求分總建物一半 是否太少?
4.聽說屋齡30年以上的建物 可適用都市更新
這是否意味著能蓋更多樓層?
  如果是這樣 那是否表示
比起其他未達屋齡30年的合建戶
該透天厝屋主應該跟要求建商應給予更多面積?

另外.
透天厝附近 十多年屋齡的電梯大樓售價一坪約30萬
而今年剛新建或進行中的建案售價是一坪41-43萬的
在這種情況下 如果合建條件不好 透天厝屋主不排除把房子賣給建商
而這個售屋價格的估算
應該按照那些依據 (譬如 公告地價?公告地價?電梯大樓售價?新建案售價?還是...)去估算?

公告土地現值：約17萬元/平方公尺．公告地價：約7萬元/平方公尺

公告現值=公告地價.怎麼會有2個金額?
您的持分也只有70平方公尺.總土地面積600平方公尺.您如何有辦法要求一半的建物?
600平方公尺未達都市更新最低要求1000平方公尺要求.所以無法辦理.
房地產的價值取決於地點.土地價值.房屋本身只會折舊而不會增值.
一般合建能分得的坪數.取決於您的土地持分.而不是用喊的或是取決於您認為.因為...賠錢的生意沒人會做.
能蓋多少的面積請您自行向地政事務所查詢.您的土地是何種建地.才能精確計算您的容積率與建蔽率.也才能明白條件是否公允.

謝謝GB9989版主的回覆與指正
不好意思
剛剛提到所謂的一半
就是在屋主持有21坪上蓋出來的建物總面積的一半
因為小弟不懂 所以用字較為含糊
請見諒
現在小弟提出下列兩種情況來請版主大大做個指導
1.屋主持有21X0.8坪土地
假使基地總面積210坪...(相對於21這個數字來說 210是它的十倍 比較好估算..)
而建物實際使用的土地是168坪  而且蓋了15層 地下3層
地下室的停車位先不予以討論
那麼屋主希望分配面積 就是
21/168 X 15(地上層數)  X 0.8
也就是約1.5層樓

最少也應分配的面積 是21/210 X 15層 X0.8
也就是約1.2層

2.另外這種算法比較直接
就是不管蓋多少層
所有地主
  就是要分配總樓層面積的一半
然後再按照各地主土地持分佔總比例多寡分配

補充一下
公告現值與公告地價的數字是在地政司的資料查到的
是兩個金額
我想一個是參考價
一個是申報稅務的價吧

計算方式不是您所想的.
如果您的土地是21坪持份為8/10.那麼您的土地持份為16.8坪.
我這裡以台北市第3種住宅區為範例計算如下:
住3容積率225.土地16.8坪*2.25=37.8坪(此為建坪).也就是您的土地持份乘以法定容積率後能蓋出多大坪數的房屋.一般公設以25%計算.建坪37.8坪*1.25=47.25坪.47.25坪為公設含室內的大約坪數.停車位不含在內.分配基礎是以47.25坪下去做計算.如果是對分那麼您能拿回的坪數是23.625坪.

我想您的房屋分配想法不符合一般慣例.一般分法為水平分配或垂直分配2種.水平分就是按樓層分配.垂直分就是將建築物垂直一分為2.一半由地主去分配這樣大家都有店面與頂樓.至於地主的分法則由地主去協調.分配樓面的位置也會影響您分回坪數大小.一樓最貴頂樓次之.如果您堅持要頂樓或店面.那麼分回坪數可能更少.
還有不明之處再提出討論.謝謝!

謝謝版主的再次回覆
如果按照您提供的算式
那透天屋主應該分配到的
至少應該是 21坪 X 0.8(土地持分) X440%(永和市商業區的容積率) X 1.3(30%公設比)
也就是約96坪?
還有其他更有利透天屋主的計算方式  或是約定俗成的分配做法嗎?
那麼地下室所分配的面積的算法應該是如何進行呢?
還有
小弟查到的資料中
有一個案例是160坪土地 蓋了15樓+地下三層
地上物每層兩戶 每戶都是號稱50坪 地上1樓是作為大廳通道
也就是每戶樓層合計面積100坪..不知道這樣算對不對.....??
( 但也不知道 電梯+樓梯 甚至一樓大廳等等設 是否涵括在賣給住戶的50坪內 這就請版主指導了.....)
但就算是商業區 如果160坪蓋了這麼多的面積...賣給住戶的就有1400坪 停車位還未列入
這種情況的發生 是因為有政府法令的獎勵?還是容積率移轉?還是其他原因?

另一個問題就是
21坪土地中 有五分之一是屬於地下室所有人的
如果要進行新建築物的分配
建商是否有相關法依據可拒絕將一樓或頂樓等較高價值的樓層分給原來那個地下室所有者?
還是單純按照土地持分來計算(建商給透天屋主分配到多少 也按照四分之一比例給地下室所有人)  ?

大約是96坪沒錯.換個角度您是建商您肯用更優惠的方式計算嗎?所以不太有可能有其他的方式了.
50坪當然是含公設在內.容積率獎勵有許多名目例如停車位獎勵等.這裡的算式是標準狀況.如果還有申請其他容積率獎勵也經政府核准通過.那麼容積率會有變動是正常的.端看您的土地建物條件是否相符.至於您說的容積率移轉也是有可能的.要調出整份的建物興建資料才能判定.

只要他是合法登記的土地持有人.法律不能剝奪他應該分配到的部分.至於要怎麼分配就看你們怎麼協調.

地下室一般是以一戶搭配一個停車位的方式處理.如果持分分配超出一個停車位部分.則看雙方約定找補價格補足一個停車位.或由建商退還超出部分價金.

再次謝謝版主的回覆
我想到的 更有利透天屋主的計算方式
是
21坪 X 0.8(土地持分) X440%(永和市商業區的容積率) 除以0.7(亦即扣除30%公設比)
這樣算出來約105.6坪
比原本算式所得的約96坪?多了9坪多....
也就是屋主拿到的實際可用坪數有74坪
這個算法是否是在業界的另種算法?
再次感謝您的指點

我沒有看過這種計算方式.不好意思!

連版主都沒見過這種算式
...那有點傷腦筋了.....
因為如果以96坪來估算
扣除公設比
實際坪數只有74坪
那就會出現一種情況
透天屋主雖然住到新房子
但是房子的可用面積變小
....
如果換個角度
假設地坪210坪 建坪168坪(以永和市商業區的建蔽率80%計算)
如果...只是如果
建商找到了能夠獲得政府獎勵的做法
蓋出的房子是15樓  也就是地上物面積2520坪
而地主分配的只有
210坪 X440%(永和市商業區的容積率) X 1.3(30%公設比)
約1200坪   
而建商得到的1360坪
地主只得到總建物面積約47%
...
當然建商有建設資金與管銷等責任與相關費用
所以多分配到一些利潤 無可厚非
但是在最大的土地取得成本已經讓地主解決的情況下
這個利潤分配...應該是有爭取與討論的空間喔...
何況還沒有討論那些一個就可以 賣200多萬的停車位分配問題?
不知版主是否認同?
所以
小弟才在此請教各位賢達先進的看法...
還是這種情況是個人地主與建商私下 個案協商...不足為外人所知?
謝謝版主以及各位的回覆