不想花大錢當冤大頭，您需要知道購買房屋中古屋的眉角!

不想花大錢當冤大頭，您需要知道購買房屋中古屋的眉角!

大多數的人想買房可能是因為不想當寄居蟹， 一直租房子，或投資者，可能會選擇買房子，不論是中古屋或新屋，都會想要買到可增值空間的房屋或生活機能方便的房屋，都要先做功課，具有可靠的資訊，才能買到適合的房子。



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參考資訊:
1.https://www.carhfc.com.tw/
2.https://www.cfloan.com.tw/
3.http://www.tacloan.com.tw/



以房地產的價格上來看，目前下修較慢，要自己住，除非金融、  股市等環境惡化，要等房價大幅下降，目前比較沒那麼容易，可能有些需自住的，可能無法等那麼久。
買房子是需要花時間找到理想的房子，價格方面可能彈性沒那麼大，
但可以試著談談看。基本上好的房子都有一定的房價，不要因為價格
便宜或有增值空間買居家環境品質不佳、格局奇怪、生活機能便利性不夠、兇宅吵雜和規畫不佳的房子，反而花了大半的錢，等到交屋後自找罪受。
筆者就網路媒體和胡偉良專家觀點，彙整一些資訊讓需要的讀者參考,如下:

大家都在等買房子的好時機，但是誰都不知道房價是何時才會達到最低點，趁著房價低利率、房價正低的時候出手，讀者可查一下近幾年房子的房價逐一比較，
每個人的需求不同，所以那個要點排第一都不同，筆者引用胡偉良專家說以投資客來說，要看幾點標的地段、 流動率，因為這兩點決定了房子的房價和是否可增值，但大部分買房主要需要看的有生活機能、周邊設施、地段、交通、社區、樓型、戶型、樓層、採光、格局等。



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該如何選好房子 ? 商圈型 、 學區 、郊區 各有各自的優點，
主要是取決於住戶經濟能力、家庭人口數、自住還是投資保值等因素為選擇的重點，胡偉良專家建議地點不要選擇太偏僻，花高價買繁華地段很小的老屋、最好選擇面是戶型好的房子，戶型好的優勢，之後可以透過房屋裝修和設計，打造出更多的空間，戶型不好的房子，不好裝修，格局不方正，傢俱不好擺放、改造成本高。



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怎麼樣才算戶型好的房子，胡偉良專家建議通常有下述條件:
1.戶型（格局）方正：格局方正的房子不僅住起來舒服，裝修佈置方便。
2.房屋南北通透，並且空氣流通，採光佳:南北通透的戶型能夠使空氣形成對流，一般這種房子通風採光都不錯。
3. 房屋朝向佳 住宅朝向的優劣排序為：正南>東南>東>西南>北西。
若要冬暖夏涼，客廳的最佳朝向是南。
4.動靜的動線和廚房、衛生間、客廳、臥室乾溼要分區:
動靜分區是靜區如書房臥室一般安排在戶型內側，活動區如客廳、廚房、餐廳等一般都安排在靠近門的方向，與書房臥室減少干擾。

5. 採光面(面寬)進深合理 我們把一個房間的主要採光面稱為開間（或者面寬），與其垂直的稱為進深。一般，客廳面寬需要3.2米-4.5米，臥室面寬需要3米-3.9米，在合理範圍內，越寬越舒服；客廳進深需要5米，但不能太深，不然採光不好。臥室進深3-5米為宜，總面積5坪以下為宜。

                           




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有些購屋族可能考量生活機能佳，房價較低，購買二手屋，一般新房可以使用的年限為50-70年，二手屋以使用5-10年的屋齡，屋況不錯，可以考慮。若是新房，則要考慮買捷運附近比較有增值和利於轉手的好處，最好是步行時間10分鐘較好，約1公里以內，較為適宜。


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如果有意要房子，目前房價有下修，要買中意的房子需下修，實價登錄自2012年上路至今，已累積超過萬筆資料，不論仲介成交、或向代銷公司購買，或自行成交的房屋買賣，都必須登錄實價，所以可從內政部的「實價登錄」後，查看房價，了解各區域的房價水平。
現階段的實價登錄，只顯示某一區段或門牌的交易時間、總價、單價、坪數等資訊，並沒有揭露單一門牌的交易細節，其實同一區域或附近區域的實價登錄的行情落差很大，也有同一巷子不屬於同一區段價差也不同。
紅色子房資產管理執行董事蘇明俊建議，如果很喜歡某一條巷子或某一棟大樓的物件，有意請房仲帶看屋，最好先學會「找出低點」，也就是附近類似物件的最低成交價格。



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房產講師、購屋平台House123執行長邱愛莉建議，跟房仲接觸時，需要詢問的重點為1.「屋主為什麼要賣房？」2. 「屋主之前住在這裡嗎？」3. 「這間房子賣多久了？」4. 「之前有沒有人出價？」5. 這棟房子／這個社區的入住率高嗎？」這些問題屋主是否急需用錢，是投資客還是自住戶、議價空間、是否搶手、社區保全是否良好。


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若要買中古屋有些屋主或仲介業會事前把房屋裝潢和油漆刷好看不出房屋的某些瑕疵，筆者根據Cheers雜誌194期報導一些撇步，供讀者參考:

                        


1.將裝滿水的水瓶或飲料瓶，檢查地板平穩度：將水瓶橫放在地板上，檢查地板是否平穩。如果水瓶朝某個方向滾動，就表示地板有傾斜的狀況。


2.用筆敲地板，檢查地板黏合度：可在屋內先逛一圈，然後選擇同一間房間內不同位置的地板，用筆輕敲。如果聲音一致，表示地板是貼合且平整的；如果有很大的回音，則表示地板下方有空隙，需要再進行修補。
3.檢查屋內供電設備：有插座不代表都能使用。可拿出手機電源線，測試每個插座，檢查是否能正常供電。
4. 可將所有水槽裝滿水，再同時把水放掉：可將屋內所有水槽裝滿水，再同時把水放掉，檢查大量排水時，水管管線是否依然保持順暢。

5. 打開廁所的抽風機，讓它運轉幾分鐘：廁所要保持通風、乾燥，最好設有窗戶，看要檢查抽風機是否能正常運作。

6. 檢查馬桶、浴缸和洗手台: 可以順便洗個手和使用馬桶，並查看是否排水正常，馬桶、浴缸和洗手台是否有破裂。

7.牆壁也可用筆輕敲，聽聽聲音是否紮實

8.社區大樓或公寓可由樓梯間、逃生梯，看出管理或住戶品質：

樓梯間、逃生梯或其他公共空間中，鞋子亂丟、雜物亂堆的狀況，代表社區和住戶缺乏良好管理。

9. 檢查大樓的公用區和外面的磁磚或牆壁、地板外觀是否有異狀: 牆面沒有龜裂，僅是磁磚微微凸起，也可能因風吹日曬或施工不良，導致外牆磁磚剝落，砸傷行人。

10. 看屋時，房仲為了達成交目的會提供各種資訊，並透露一些名人購買或政府建設的措施，提供滿足買方需求，買房沒辦法退貨，需透過各種管道或問附近鄰居多方查證，以免後悔。

11. 邱愛莉指出房屋廣告上，都會列出有「房屋格局圖」，其實僅供參考，讓買家在看屋前，對屋內格局有初步了解。除了預售屋或新成屋的格局圖是建商提供，一般中古屋的格局圖，都是房仲自己畫的！ 邱愛莉指出，房仲依據「目測」畫出屋內家具和建物（如陽台），再用電腦繪圖畫出「格局圖」。格局圖無法看出真實的長寬比例，許多買方等到看屋後，才發現格局圖跟實際狀況不全然相符。邱愛莉指出測量成果圖是由原始建管單位核准的建築平面圖，不但來源有所依據，且會按照真實長寬比例，詳細標註建物的位置和長寬尺寸，較具參考價值。


12. 邱愛莉指出其實民眾可調出到「Hinet地政服務」網站，線上申領土地及建物謄本的電子檔，更精確地推算屋主當初的購屋成本，並詢問、試探房仲屋主的成交底線。土地謄本及建物謄本上的「權利金額」欄位，是抵押權的實際金額。簡單來說，如果屋主向銀行借貸1,000萬元，銀行會將借貸金額加上20％，那權利金額就會寫1,200萬元。而從土地及建物謄本上的權利金額，能推算出屋主的購屋成本。
例如: 權利金額為900表示屋主向銀行貸款的金額是700萬元（900÷1.2＝750），以貸款成數7成來估算，屋主的購屋成本約1,071萬元（750÷0.7＝1,000）。


13.：要會議價: 先口頭出價、簽「要約書」或下「斡旋金」，最後才是和屋主見面談。除非買房有一定的經驗，一般人看房，最好量找親友同行。 在看屋過程中，由親友來點出房屋缺失，自己適時釋出善意，才不會讓價錢有緩衝的空間，而非直接站上和屋主、仲介討價還價的第一線。
14. 看到喜歡的物件，不要當下做決定，最好保留一點彈性和多看看其他物件，邱愛莉建議，須展現了解行情和專業，適度讓房仲知道自己的資金實力是必要的。 而面對屋主時，誠意才是重點，強調預算有限，必要時用一點哀兵策略，
才有降價空間。


原文網址:
1. 胡偉良觀點／買房攻略：如何選對人生第一間房？ | 好房網News
https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200207928
2. 經濟日報 記者游智文https://house.udn.com/house/story/5888/3448270
3. Cheers雜誌
http://www.cheers.com.tw/article ... eturec=1&page=2

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