財匯資訊提供，摘自：經濟觀察網
2008 / 01 / 14 星期一 14:35
根據一項新規定，中國政府將向閒置土地的開發商徵收最高20％的土地閒置費。不過，截至目前為止，沒有人能夠說清楚，中國開發商手中到底囤積了多少土地。
不過，答案可能在今年6月底揭曉，屆時，各省區會將閒置土地清理和處置情況上報國務院。
開徵閒置費
1月8日，一個普通的工作日。一些手中持有房地產企業股票的股民們卻在紛紛打聽一個叫「土地閒置費」的名詞。當日，房地產板塊的A股上市公司股價集體跳水。此前，這一板塊一度成為A股上市公司的領漲板塊之一。
此前一天，國務院辦公廳下發了一個文件，即《國務院關於促進節約集約用地的通知》。文件的內容中最引人注意的一點是：土地閒置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閒置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%徵收土地閒置費。
泰躍地產營銷總監季滿如表示：「這些政策都不是什麼新鮮事。這個政策老早就有，只不過此次重申了。」
北京的一位開發商則表示，目前並不是太擔心這個問題。「我更關心的是閒置土地的判定標準，以及政策執行下來的力度。」該人士認為，按照以前的標準，這個政策是比較容易規避的。
但預期的變化依然迅速反應在股市上。「以前的說法是可以收回，現在變成了堅決收回，措詞更嚴厲了。」股民毛先生研究了一番以後，決定暫時不再加倉前段漲勢不錯的房地產股票上實發展。
然而，這種狀況並沒有持續太久。經過兩天左右的盤整，房地產股票就又恢復了元氣。
「是不是大家都覺得這個政策不會真的有那麼嚴啊？」毛先生對於沒有加倉上實發展導致錯過一個漲停後悔不迭。
囤地之謎
「現在誰也說不清楚中國閒置土地的總量有多少，開發商手中囤積下來未開發的有多少。計算口徑不同，結果也相差很遠。只有等到6月底國土部匯總的數據吧。」咨詢人士錢先生表示。
國土資源部土地利用司副司長冷宏志表示，按照國務院的要求，國土部前不久給各地國土管理部門發了一個明傳電報，明確要求各地加快對閒置土地清理和處置利用，重點是要清理房地產這塊的閒置土地。
冷給出了截止到2004年底的一個數字——當時全國閒置土地是107萬畝左右，相當於7.13億平方米。還有84萬畝左右的空閒土地。
2007年12月初，北京師範大學金融研究中心鍾偉教授主持完成了《中國房地產土地囤積及資金沉澱評估報告》，這份報告稱，近十年來累計土地囤積規模為8.82億平米，其中2002-2006年的五年間形成的量超過了7億平方米。
而囤積在各地土地儲備中心的土地規模，遠大於「招拍掛」方式出讓的土地，即便部分土地儲備中心儲備了一定規模的土地，但是如果未能獲得上級政府的規劃指標，也難以形成現實的供地。粗略估計，囤積在各地土地儲備整理中心的土地面積大致為開發商囤地規模的3－5倍。因此積累開發商和土地儲備中心的囤地規模，全國累計的囤地總體規模大致在40－60億平米。
北京等中心城市的情況更為嚴重，2006年北京計劃供應住宅用地1900萬平方米，而北京土地儲備中心2006年掛牌出售的土地僅僅800萬平方米。
但北京市國土資源局局長安家盛在接受記者採訪時表示，「對於北京師範大學出的這份研究報告，鍾教授自己也承認，這是一個估算的數據，不是一個調查數據。我們局清查的數據已經上報，具體數字比這個要小很多。」
重拳還是軟刀？
「閒置用地以前就很多，但查得不嚴，很容易規避。」錢先生說，「圈個圍牆、打幾個樁，或者一大片地上蓋個小售樓處什麼的。有的閒置土地，開發商也確實有難處，比如拆遷拆不下來，或者項目規劃跟著城市規劃調整，等等。」
季滿如認為，「如果監管部門真的要嚴格執行政策，就不怕沒有辦法堵住這種漏洞。」
他表示，如果招拍掛得到土地，必須限期開發。當然，肯定會有開發商拿到規劃許可證兩年不施工，他們會找理由，比如說地質複雜、產權關係複雜等等。
錢先生則表示，「按過去的方法，只要開工了就不算閒置，但開工的判定很寬。有的項目開工後放幾台推土機和塔吊，然後就不動了，可以說正在施工，只是進度很慢。一般施工進度延期也是正常的，很多項目不是交房都延期麼？如果要故意延期就很簡單了，比如開工平整之後發現重大設計問題，重新設計，這你能說是閒置嗎？」
他甚至認為，關鍵還是看開發商大小。「小開發商就不好說了，如果是重點招商引資，政府本身就會很寬鬆。其實判定標準還是對目前城市發展目標是否有利。」
北京國土局長安家盛就此表示，「收取閒置費的規定過去就有，但是並沒有實際徵收。今後要嚴格起來，規定要細化，針對不同的閒置原因進行甄別。比如對於37號文出台後被禁止的別墅供地，要重新規劃，當然這肯定不會是直接把別墅變成19層塔樓什麼的，這有個規劃的過程。另外現在城區開發要保護古都風貌，不允許大拆大建，因此有些規劃也要作調整。這些都是不可抗拒的原因造成的。只有真正那種開發商資金原因，或者故意囤地，才會受到收取閒置費或者收回土地的處理。」
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