住展雜誌提供
2008 / 01 / 15 星期二 15:47
頂尖地產人看好哪些區域，又喜歡買哪些路段？相信會是您購屋的不錯參考依據。
本刊為您採訪了六位頂尖地產人士，從他們的思考邏輯與購屋趨向中，理想又具有潛力的居家區域與路段，已一一為您呈現。
購屋理財已成為一新顯學，有人說，房地產景氣修正，等房價下跌一陣子再買，也有人說，土地貴、原物料飆漲，通膨的隱憂愈來愈大，不趕快買就要漲價了，此時不買房子更待何時。
從台北縣市預售屋平均房價紛紛創下歷史新高來看，房價看回不回，對現階段購屋者來說，房市負面消息的衝擊、總統大選的政局干擾與經濟的再成長與否，攸關您的購屋抉擇，到底現階段購屋是適當的時機？ 買屋又要買哪裡？ 買哪一種產品才有增值的潛力？透過六位頂尖地產人士的指點，為您的購屋理財提出具體的區域與區段，以下是六位頂尖地產人的專訪內容：
◆劉若梅 （富肯國際公司副總經理）
～台北市大安區集寵愛於一身
賣過許多台北市豪宅建案的劉若梅，經典銷售個案，包括九十二年SARS期間，元大建設所推位於北市龍江路的」元大花園廣場」，雖面臨SARS疫情的衝擊，沒想到」元大花園廣場」成了這波房市的起漲點，銷售開高走高，因為該案的熱賣，為低迷已久的房市注入了一劑強心針。而後劉若梅還銷售過北市信義計劃區的超豪宅」慕夏四季」…等知名豪宅建案，可說是個個都以紅不讓銷售結案。
劉若梅認為，台北市的可建地實在太少了，特別是大塊市中心的土地，加上台北市都市更新速度的緩慢，建地的取得非常不易，哪怕是二、三百坪的建地標售，也是搶破頭，於是地價與房價越墊越高。
對於購屋買哪裡的問題，劉若梅斬釘截鐵的說，台北市，而且是台北市市中心的大安區、中正區與信義計劃區，其他的地區都不列入考慮。原因無他，既然是市中心，好地段的土地一地難求，大安區更是她推薦的首選地區，大安區的仁愛路三、四段，大安區的敦化南北路主幹道，路寬樹蔭成林，能蓋出世界一流的頂級豪宅，未來房價最高的地段一定在這些路段上。
至於中正區民主紀念館周邊的愛國東路、信義路二段，及信義區信義計劃區的松仁路、松勤路、松德路，也是她認為較佳的豪宅購屋地段，房價亦深具潛力。
◆張淳淳 （名舞蹈師）
～老舊社區的老房子 她最愛
原先是知名舞蹈師與塑身女王的張淳淳，因為出了一本『教你三十萬買屋當富豪』理財書，一躍成為資深的地產名人，到處教人如何買屋，買哪裡的房子。張淳淳買屋選地段的邏輯，與一般人真的很『異類』；她專門挑老舊的公寓重新裝潢後出租，她看中的是老公寓未來會因都市更新計畫而改建，四、五樓公寓的土地持分高，更有利於未來改建。
張淳淳建議，台北市周遭的開發已經飽和了，即使南港、汐止的房子獲利都不高，還不如買中山區、大同區或萬華區這些列入都市更新計畫內的老房子，而且是愈舊的愈好，但是一定要馬路寬廣，面向大馬路第一排的舊公寓最好。
張淳淳還認為，房子的視野也很重要，如果打開窗戶，看見的是對面的牆壁，或對到鄰房的窗戶，那就一點隱私性都沒有，更不用談這類房子有沒有view了，這種房子說穿了，缺少了房子該有的重要因素『光』與『視野』，就算好地段的房子，未來增值應該很有限。
有view沒view的價差，張淳淳表示，如果在小巷子裡，一坪可差到一、二萬元，在大馬路邊，一坪就差三、四萬元不等了，但她還是覺得很值得，在台北生活有好景色不容易，她以台北市仁愛路為例，仁愛路上二、三樓的房子就少去考量，因為view被樹擋到了。
◆陳韻如 （住展房屋網協理）
～次級商圈 投資自用兩相宜
陳韻如本身從事房地產業十餘年，在買房子時更是精挑細選，選地段、選房子，更選時機。
『好時機才會有好房子出現』，這是她篤信的道理，在二○○五年年初，當房市景氣還在上升階段時，購入目前位在中山區建國北路二段的自宅，當初是想從平房，換屋到較有管理的電梯大樓。陳韻如表示，從小在中山區住了三十多年，已經很習慣相關生活圈，當初在找房子的時候，便考慮還是以原生活圈為中心，再向外延伸尋找。
陳韻如說，其實也曾經想往更市區的方向找。近年市政中心東移，北市東區一片欣欣向榮，像是信義區、大安區或中正區，這些區域長期以來就是全台北市投資保值、增值潛力、生活便利、學區等條件一等一的地區。
當時大安區的公寓單價，每坪已經上漲到三十五至四十萬元，電梯大樓行情更是飆漲到四十萬元以上，即便日後的增值空間仍看好，但是在有限預算下，可買到的空間可能只有電梯三房，算算還是不大夠。在衡量房價及生活適性之後，還是決定集中火力鎖定在中山區找房子。
最後選擇建國北路及民生東路口的二十年電梯住宅大樓，主要原因有三，首先是松江民生路口，未來將是捷運新莊線及汐止民生線的交會站，購買的房子離捷運站約五分鐘步程，而且原來路口的佳佳保齡球館，也將搭配捷運共構建立新商場，這些都是為房價加分的，該區塊的未來性十分看好。
再者民生東路、建國北路及松江路一帶，屬於中小企業集中的傳統次級辦公商圈，就業人口眾多，日後若是出租，『租相』也是很看好，至少不用擔心沒有房客客源，也就是說，這個區位是」投資自用皆宜」。
最後當然是房價的問題，跟市區精華區比起來，該區的單價大約只有市區的八成左右，可購得的使用空間大很多，只要看準增值空間，其實不一定非得往市區擠。
而且該區塊附近不斷推出創新高價的預售屋，對鄰近中古屋行情產生帶動效應，像是兩年多前的民生東路大案」川普」，建國北路上的」東騰千里」、大陸工程靜巷豪宅」境峰」，以及最近的焦點」華固雙橡園」等，推案表價直衝八十五萬。
陳韻如最後信心滿滿地表示，在房市明朗化之前，區域房價有預售大案在支撐，抗跌性絕對優於其他區域；而在房市明朗化之後，有兩條捷運及辦公商區的拉抬，漲勢一定會比其他區域更為強勁的。
◆陳鍾暉 （運通國際開發經理）
～北縣新莊與桃園中正特區 發展潛力雄厚
從事房地產研展超過二十餘年的運通國際開發公司陳鍾暉經理認為，這波房市景氣激情過後，要避免供過於求的房價地雷區，未來購屋地段選擇，要符合M型化經濟發展，他觀察北市內湖、南港純住宅區房價，近一年漲幅令人驚訝，其背後原因就是科學園區的發展潛力與區域的高消費力，陳鍾暉認為南港、內湖區未來仍會有不錯的投資報酬空間。
隨著台北市松山線捷運動工，台北市南京東路二、三段，因擁有都市更新條件，及國有地釋出，房市輪漲將浮現，先天條件擁有快速道路串連，也有公園、金融商圈，許多重量級建商，在此區推豪宅推翻過去以套房為主力的市場，發展遠景可期。
另外，台北縣新莊的房市潛力，近來也深受青睞，包括宏普、鄉林、華固與中悅等知名建商，紛紛搶進新莊，亦可以看出一些端倪。陳鍾暉認為，新莊與北市僅一橋之隔，以新莊副都心、頭前重劃區領導的新莊房市，因副都心建設將陸續完成，加上周邊交通建設的便利性，凸顯出新莊成為北縣的明日之星地位。
因遠雄造鎮而大量流失台北客源的桃園地區房市，目前新成屋房價每坪僅十一至十三萬元，房價已幾乎是以成本價在賣，跌無可跌的桃園市房價，已可看見購屋者陸續進場購買，購買地區以桃園市中正特區是首選地段。
台中市七期新市政中心，○七年以來，豪宅建案房價屢創新，有的已經喊價到五十萬元一坪，更有建商喊出兩岸大三通後，房價上看一○○萬元的驚人口號，陳鍾暉說，他是看好七期，但用喊出來的價格，缺乏真正的支撐力，購買此區的建案，不要追高才能有獲利空間。
◆夏念祖 （遠雄房屋行銷部協理）
～北縣升格 房價起升段
一直從事房地產業務行銷工作的遠雄房屋行銷部協理夏念祖說，台北縣升格，是實質的大利多，他看好台北縣房市未來的爆發力。
夏念祖表示，台北縣長期以來資源較台北市明顯不足，雖然稱為全台第一大縣，但幅員廣大，加上許多大台北民眾認為縣不如市，往往差一座橋，房價可以差到一成至二成。但隨著台北縣升格，資金運用充裕，直接拉近縣市差距，對於房價必然有補漲效果。許多交通便利，加上原本生活機能不錯的區域，如板橋、土城、新店、汐止、林口、三峽等地，將有一波補漲行情，而正準備興建大型交通建設的區域，如新莊、蘆洲，由於房價偏低，將會是最大的受惠者，預期將有二至三成的漲幅。
此外，台北市目前呈現中階換屋空窗，新屋多為套房與豪宅，三十至四十坪左右的物件不多，北縣升格後，將會讓北縣中等坪數的建案成為換屋者的新寵，這些預售屋與新成屋，設計佳，生活機能突出，自然在市場上炙手可熱。
夏念祖認為，值得注意的部分是，台北縣升格之後，將有可能出現房價的M型化，一方面是擠壓到台北市週邊的價格較低住宅，讓這些區域條件原本較差的建案乏人問津，另一方面，由於台北縣城鄉差距與面積極大，未來房價將從人口數增加、生活機能與交通方便的區域起漲，某些人煙罕至的區域，如淡海新市鎮、三芝、金山與萬里等地，將很難有翻身機會。
◆許世宗 （當代國際地產執行長）
～看好擁有大型休閒廣場與綠地周邊物件
當代房產執行長許世宗，曾經是多家房仲公司的超級營業員，年薪近幾年來更是平均有千萬元的收入，許世宗認為，台北市寸土寸金，如果建案周邊擁有大型休閒廣場或綠地者，對購屋者而言，是購屋者理想住家環境的重要考量，他最看好這些臨近廣場綠地的物件。
他舉例，位信義區的國父紀念館，因臨近信義計劃區，加上商圈越發集中東區的利多影響，使週邊的房價直逼信義計劃區豪宅的預售價格，以逸仙路、仁愛路四段及光復南路為主的三個路段週遭，預售房價每坪達七十至八十萬元，更因為供給量稀有，往往出現一屋難求的市況。
另外，位大安區的大安森林公園，算是台北市首屈一指的大型綠地休閒廣場，因地處北市首善之區及北市的市中心，週遭的房價自然高人一等，以信義路二段、新生南路二段、建國南路二段與和平東路一段圍成的大安公園週遭，他最看好。
而中正區的主要大型休閒廣場，中正紀念堂，因為腹地廣大，是台北市的重要地標建築，更因附近重要政府機關林立，治安一向良好，週遭住家於是成為台北市民指定購買的首選區段之一。
其他如內湖區的大湖公園、萬華區的青年公園及中山區的榮星花園，也是購屋民眾可以注意的地點，許世宗表示，內湖的大湖公園，因保護區的限建，使週遭的可建地僅有北端的大湖山莊街附近及南端的康寧重劃區附近，在供給量少的因素下，週遭房價有的已站上每坪五十萬元的關卡，大型公園廣場的號召力可見一斑。
[ 本帖最後由 p11111 於 2008-1-17 12:01 編輯 ] |
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