惟馨周報提供
2008 / 02 / 05 星期二 17:20
位於北市邊陲地區的內湖，交通動線成型，從92年大環境起飛後，在多項利多題材的不斷支撐下，房市一直都是業者們爭相開發推案的熱門區域。近三年來，此區更是北市熱門推案的重點區域，房價漲幅也是北市12行政區之冠…
位於台北市東郊的內湖區，因東、西、北三面環抱山陵，南邊地勢較低，面臨基隆河，中央平原低窪，形成內陸湖沼，因而有眾多埤塘（如：大湖公園、碧湖公園均是昔日埤塘闢建而來），也因此而有『內湖』之名產生。
位於台北盆地東北隅的內湖區，南隔基隆河與南港、松山對望，北臨士林區，西與中山區接攘，東邊與汐止為鄰，區內面積總共約31.6平方公里。
在交通部分，除了既有的交通路網－中山高、北二高以及民權、麥帥大橋等，可接連台北縣市外，興建中的捷運內湖線，為當地的經濟以及房市發展帶來許多正面的影響，也因此，建商大多看好內湖房市的後勢潛力，近幾年在此區推案的熱潮持續未曾消減。
除了捷運使得內湖地區房價仍具上漲的條件外，其實和內湖科技園區中進駐的電子、貿易及傳統產業等廠商也有關。這些外來人口的挹注，進一步帶動此區住宅市場的需求以及發展的空間。
◆捷運站周邊帶動房市潛力
採中運量高架興建的捷運內湖線，接自木柵線中山國中站的尾軌，往北經復興北路地下，穿越松山機場與基隆河，由大直自強隧道南端圓環旁之北安路東側出土後，以高架路線的方式，往東接連至南港經貿園區。
全長14.8公里的內湖捷運線，沿線設置12處捷運站，預計即將於98年正式通車，到時便能大幅縮短內湖到台北市區等地的交通通勤時間。建商就是看準了捷運的交通利多，『近捷運站』更是大湖、東湖地區的房市銷售賣點。像是訴求近東湖站的「說la Vie」以及近葫洲站的「尊苑」、「一期一會」、「大千」等均是。
◆大內科計畫引爆新行情
內湖科技園區的設立，與內湖經濟活動的發展其實有相當密切的關係，範圍大致介於內湖路一段、瑞光路、港墘路、環東快速道路、民權東路等主要道路的內湖科技園區，面積約150公頃，不但是內湖區重要的經濟核心，更是台北市重要的科技重鎮。
隨著商用不動產市場紅透半天邊，連帶也使得內湖科技園區的商用不動產市場水漲船高，光是民國96年一整年，園區內的土地價格就大漲了好幾成，科技廠辦的成交行情也上漲三至四成。
再加上日前通過的『大內科計畫』，讓內湖科技園區的面積擴大增加至175公頃，不但能帶動周邊效益，對於房價的拉抬也有所幫助。此區十年前原本每坪20萬不到的行情，95年長虹、遠雄推出的廠辦新案，開價已上漲至34萬/坪；一直到現在，位於提頂大道的「杜拜國際金融大樓」，開價甚至已上看45萬/坪的高價，漲幅相當明顯。
◆重劃區推案正夯
綜觀內湖區從民國90年至96年預售以及新成屋的銷售狀況來看（詳見表一、表二），預售屋推案的情況，90年僅推出18件，但在93年時推案轉為強勁，一直到96年都維持在40件以上的水準。
而在預售屋的房價部分，更是三級跳，從94年的33.8萬元一坪，到96年正式突破4字頭，達42.5萬元，近三年漲幅達34.6％，居北市漲幅之冠。
至於在成屋推案的狀況上來看，民國90、91年，推案有不少是成屋，約有40件左右的案量。然而，隨著92年房市復甦，隨著餘屋減少以及建商大量推案，內湖區開始有出現預售推案熱潮。
民國92年，其實是內湖房市快速起飛之際，重劃區在發展遠景的炒作下，成為當時最熱門的房市戰區，四期重劃區在當時更是引領風騷，成為內湖地區推案最密集的區塊。時至今日，隨著內湖科技園區周邊效益的帶動下，五期重劃區成為此區推案最熱的新興區域。
◆區域房市發展現況
回歸住宅市場部分，內湖各區域中，像是發展成熟的西湖地區、德安百貨商圈、東湖商圈、大湖地區以及四期與五期重劃區等，因環境特性以及開發先後，而各具有不同的房市發展現況。整體大致可分為『大湖』、『東湖』、『西湖』、『四期重劃區』、『五期重劃區』以及『六期重劃區及大灣南段』等區域。
一、大湖地區
該區為由大湖公園、碧湖公園等大片綠地保護區所環繞的區塊，區內有內湖最繁榮、生活機能完善的的德安百貨商圈。山林綠地以及高品質的生活空間，一直都是建商推案的訴求重點之一。
然而，隨著內湖捷運站的設立，交通便利以及地段生活機能佳等之優勢，使得此區已喊出每坪開價達70萬的高價，位於大湖山莊街上的「華威觀湖」就是一例。
不過，這樣高於一般行情的高價似乎也只能出現在捷運站周邊，像是「大湖山莊」一案，開價也大約為每坪47萬左右，由此可見距離捷運的遠近所造成的價格落差，影響甚大。
綜觀近一兩年此區域的房價漲幅，從93年元利建設推出的系列建案，單價從每坪36～38萬，到95年「山妍四季」每坪40萬的價格，一直到現在開價70萬的漲幅來看，漲幅的驚人可見一斑。
二、東湖地區
東湖地區的發展核心，大致集中在康寧路三段、東湖路一帶，以哈拉影城周邊自成一格的商圈最為繁華。此區也是北市以及北縣汐止的交界地帶，加上過去曾遭水患之苦，房價相對是內湖地區較為低廉的區域，而這也是東湖地區吸引首購族前來購屋的原因之一。
由於此區也有捷運線經過，再加上與南港軟體科技園區僅有一橋之隔，生活機能佳，一般首購產品，較受消費者青睞。不過由於素地有限，此區近期的推案量並不多。
此區的房價漲幅演變，從93年開價27萬/坪的「椰賀」，到95年開價35～38萬/坪的「清歡」與「長耀Glory」，一直到目前銷售中，以鄰近捷運東湖站以及哈拉影城為訴求的「說la Vie」，開價為50萬/坪以及近葫洲站不遠的「大千」，開價為65萬/坪。才短短幾年的時間，此區價格就從2字頭竄升至5字頭，這樣的改變可說多是拜捷運所賜。
三、西湖地區
西湖地區大致介於環山路、港墘路與內湖路一段，是內湖區開發較早的區域，但此區輕工業用地較多，位內湖路及環山路附近，才有較多的住宅區。區內有不少國小、國中、高中以及德明技術學院等多所學校，文教氣息濃厚，並且與內湖科技園區相對望。
由於本區的地理條件，鄰近內湖科技園區以及大直，綜觀內湖捷運沿線，就屬大直重劃區房價最高，相較之下，就很容易吸引區外客前來購屋進駐。再加上鄰近科技園區，更是內科人，甚至是一些高階主管的購屋首選。像是位於環山路一段的指標大案「遠雄上林苑」，原是工業用地，以捐地變更的方式，打造了千坪的綠樹公園，表價高達80萬/坪，堪稱內湖區最具代表性的豪宅個案。
西湖地區由於開發較早，北側緊鄰山坡保護區，發展腹地有限，因此近幾年來推案也相當有限。至於在房價漲幅部分，和其他區域相同，從93年開價為28萬/坪的「大直晶點」，至94年開價過30萬/坪的「長虹Park」，到最近銷售中開價高達60萬/坪的「巷上-至善區」以及「巷上-雲海區」。
四、四期重劃區
四期重劃區主要是以民權東路六段兩側為發展主軸，看準此區距離內湖科技園區不遠，又可直接接連中山高，再加上土地較易取得，建商們無不積極購地推案，使得此區在民國92年後成為推案最為集中、供給量也最大的區域之一。
早期在低建蔽率的管制之下，四期的主流產品，多為鎖定內科園區或三總醫院中高階層主管的高總價三樓透天別墅，但隨著供給量直線上升以及房價的快速飆漲，透天個案的去化則明顯趨緩，近年以大樓案市場反應較佳。
隨著土地價格的上漲，業者們看好內科與三總客層的消費實力，此區的大樓產品規劃，大多以大坪數換屋型的產品居多，而帶動此區大坪數高價產品推案風潮的，可以 93年開價高達39萬/坪的「大衛朵夫」為代表。到了94年，純公寓住宅的「香草山莊」開價也到36.5萬/坪。而近期銷售中的個案，「夏灣 LOVER」、「優聖美地」以及「太子晶華」等大樓個案，平均開價也都上看5字頭以上。
由於早期建商大舉購地推案，使得推案熱絡多年的四期重劃區，也面臨建地有限的狀況，因此，在96年內湖推案的熱潮也開始轉向到五期重劃區。
五、五期重劃區
內湖五期重劃區位於中山高速公路、成功路、麥帥公路及舊宗路圍起的區塊，面積高達42.31公頃，重劃區則於95年整理完成。
台北市難覓大面積素地，內湖五期重劃區因具交通便捷、區內生活機能完整等優勢，成為大台北房市的閃亮新星，建商競相搶進。內湖五期重劃區標地突破區域行情新高，於92年SARS過後，房價約25萬出頭，像是93年開價27萬/坪的「當代京品」。而在近幾年來，華固、長虹等建商的推案下，使得每坪開價達50萬元，漲幅高達一倍以上。
由華固建設推出的「華固i-PARK」，每坪開價就由48萬漲至52萬元，該案主力規劃13、25坪產品，吸引不少信義、松山、大安區的年輕族群購買。
本區最新建案，為蓮園建設的「寬藏」以及筑丰建設的「筑丰美涵」，均為大坪數的換屋產品規劃，開價均上看5字頭。除此之外，遠雄、太子等建商也將陸續在此區推案，預估將爆出300億元以上的供給量，未來此區勢必成為台北房市新熱點。
六、六期重劃區及大灣南段
本區為基隆河截彎取直後開發出來的新區域，其中，六期重劃區多為工業用地，佔地近一百公頃，原規劃為輕工業低污染區，在北市府逐步的法規鬆綁以及開放業種之下，合併倉儲量販區，並正式更名為『內湖科技園區』，因進駐廠商為數眾多，內科工作者自然也成為此區的主要客層。
由於民國88年～91年這段期間，內科平均每年有將近九萬坪的案量釋出，造成需求小於供給，以致於內科廠辦市場於90年以後逐漸萎縮，也使得內科的廠辦推案熱潮就此告一段落。
直到93年，廠辦供給終於消化殆盡，再加上開始出現廠商進駐的意願，只可惜當時面臨了建地有限的窘境。有鑑於此，台北市日前通過的大內科計畫，解決了無建地可用的問題，近來也開始有廠辦個案陸續推出，分佈於提頂大道、瑞光路、港墘路以及行善路上，目前以提頂大道旁的「杜拜國際金融大樓」表價已達45萬/坪的水準。
由於本區多為工業用地，住宅用地較少，因此住宅建案相對也不多。在房價漲幅表現上，以透天產品來看，93年推出的「童顏」開價41萬/坪，在當時已稱為高價，時至今日，目前仍在銷售中的獨棟別墅個案「香波堡」，開價更高，已到60萬/坪。
◆房價三級跳 尋求平衡點
原本就擁有道路交通動線網絡完整的內湖地區，在92年大環境景氣好轉後，此區的房市也開始逐漸熱絡起來，接著又加上大內科計畫實施以及捷運通車交通等多項開發利多持續發酵下，內湖房價的漲幅在短短的幾年內，表現實在驚人！
由於土地價格不斷的上攀，再加上此區的首購族群已無法接受高價格的狀況下，此區的產品漸漸以大坪數高總價的換屋型產品為主流，去化表現相對也較優於一般產品。這樣的房市演變，其實和鄰近的大直地區相當類似，主要都是將客層鎖定在消費能力較佳的北市區域客以及內湖園區的科技新貴。
短短的三年內，房價的不斷飆高，其實主要是因為持續都有諸多的開發利多在支撐著，然而，支撐高價的力道到底能持續多久，這或許將是未來此區房市的一大隱憂。因此，要如何在『價』與『實際需求』之間尋求平衡點，恐怕也是需要讓建商們仔細思考的問題之一。
[ 本帖最後由 熾天使之怒 於 2008-2-7 20:40 編輯 ] |
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