住展雜誌提供
2008 / 02 / 12 星期二 14:20
如無意外，明年年中內湖捷運線全線通車後，連同最早通車的木柵線，就將成為南起木柵地區，北至內湖、南港，北市東區最重要的交通命脈。
近年景氣上升，其實這兩條路線周邊房市，都已出現過一波價量齊揚；然預料在內湖線營運後，部份停靠站一帶，仍有機會再現一波慶祝行情……
儘管曾經風風雨雨，甚至毀譽參半，然而如今回顧民國八十五年三月底的這個時刻，確實是大台北交通，乃至都市發展史上重要的一頁；因為全台灣第一條捷運線，就在此時正式通車營運。
如今，捷運的便利無庸置疑，對大台北的民眾來說，捷運早已是日常生活想當然爾的一部分。而通車快屆滿十二年的木柵捷運線，又將再度邁入新的境界；因為九一年中開始動土興建的內湖線，即將在九八年六月全線完工，正式通車營運。
※兩線合體 東區小環狀線
當內湖線正式開始運轉後，和屬於同一路網系統的木柵線合體，未來台北東部南北向交通，就將出現結構性的改變。
目前北市東南隅到內湖，幾乎沒有直接性的大眾交通系統。然內湖線完成後，等於內湖、中山、大安、文山等區的交通得到串連。無怪乎有人說，內湖線完工，就等於北市東區的小環狀線正式成型。
內湖、木柵兩線合璧，就北市東區的交通運輸來說，自是意義重大。如論沿線房市，則是因為九二年後市場景氣快速好轉，使得無論是通車多時的木柵線，或興建中的內湖線，都十分蓬勃；在大環境景氣的拉抬下，行經各區之房市價量，都有顯著提升。
最早通車的木柵線沿線房市，可分為市中心區的中山、松山、大安區，及市郊的木柵地區來看。市中心方面，由於行經區塊發展成熟度頗高，因此新建案不算多；近年周邊推案，以最北的中山國中站附近，及南端六張犁、麟光兩站較多。
※木柵線效應 郊區較明顯
進一步分析行情變化，因為行經之復興南北路所在之中山、大安兩區，原本就是房價水準頗高之區域，因此在市區路段區域，木柵線的拉抬效應相對並不明顯。
相對來說，應該是上述兩個大安區南端的車站-六張犁及麟光站周邊，較能看到木柵線對沿線房市的幫助。這個被稱為六張犁，以臥龍街著稱的小區塊，以往就是房價較低，大安區之次級地段。這樣的客觀條件，於是使得捷運題材拉抬房價的效果，更容易顯現。
文山區方面，則由於辛亥到動物園共五站，除了動物園站外，其他各站所在位置，大多開發程度稍低，反而提供了可開發的素地。而毋庸置疑地，這些鄰近車站，甚至是聯合開發案，房價水準都要比同區無捷運題材者更高。
撇開無法進一步開發的動物園站，目前木柵線沿線站區，只剩木柵站還有聯合開發案正籌備中。而由日勝生活科技統籌的本案，能夠達到怎樣的成交水平，將是這個小環狀線正式成型後，其拉抬能量究竟還有多大的最佳指標。
再談內湖線。由於本路線的動土時間，和本地房市景氣復甦的時間點恰好重疊，因此本線沿線近年房市發展異常蓬勃；不僅是捷運帶動房市的最佳教材，更是近年北市房價飆升的縮影。
※內湖線題材 帶動發展縮影
具體來說，九二年之前內湖房屋單價行情，大約在二十五萬上下。九三年後，區域房價隨著市場買氣翻揚而一路上攀；而當年底首度開出四字頭價格的建案，就都在捷運站附近，一是內湖站德安百貨對面的「昇陽之道」，二則是葫州站旁的「富邦大衛營」。
內湖線的效應，更讓原本屬於次級地段的東湖地區鹹魚翻身。從近期當地推案來看，開價都已直逼同區其他區塊水準。當然本區近年免於水患之苦，也是區域行情提升之故，但捷運題材才是最重要支撐點。
另外，內湖線還不只是帶動內湖區。由於是從木柵線中山國中站開始，地下穿過松山機場，再繞過大直地區進入內湖，因此近年大直地區房市價量再度翻升，目前區域行情堪稱全中山區最高且最穩，內湖線也是功不可沒。
不過要注意的是，木柵線全線採高架，不但有捷運都有的震動問題，噪音干擾尤為嚴重，尤其麟光站一帶距離民宅頗近，此狀況對區域房價不但沒有提升，反而還可能是扣分。類似的狀況，也有可能在內湖線部分車站周邊再度上演。
※鄰近停靠站 真正捷運題材
從近年陸續動工的各條捷運路線，對行經區域房市帶來助益之實例來看，一方面必須是鄰近捷運『站』，且周邊發展具一定水平，才真正具價格支撐，乃至增值潛力；另方面，題材發酵的時間點也相當關鍵，例如路線及設站點確定，施工或是完工通車，都是這種所謂的題材發酵點。
因此雖木柵線在交通運輸上將扮演更重要角色，不過如論房市潛力，則應該還是以座落市區，並有未來話題性者，才真正具有潛力。
故在這個即將成型的東區小環狀線中，符合上述條件的潛力車站，我們選出了五個。首先是忠孝復興站，理由則在於本站與另一完整通車路線-板橋南港線串連。不過本站的實際潛力應該是在商機，也就是店面上。
南京東路站及劍南路站，是另外兩個具商業潛力的站區，一是興建中的松山線，及甫定案的環狀線，分別在南京東路與劍南路站與木柵內湖線匯流；二則是兩站所在的南京復興商圈及大直美麗華商圈，本身具有一定的發展規模。
住宅市場方面，基於其他配合條件，大致則仍以內湖市區範圍的港墘站及大湖公園站較具後市。港墘站是最接近內湖科技園區的停靠站，大湖公園站則是具備另一市區難得的支撐條件-自然景觀。
※捷運訴求 房市置產顯學
做為房市產品規劃及銷售上的不敗之師，捷運題材的能量，近年一再地得到印證。這項堪稱最環保的軌道交通建設，無疑是未來都市運輸的趨勢。從忠孝SOGO商圈近年重新蓬勃及天母商圈繁華褪去，就可看出捷運對市區發展的重大影響。
當然，近年實例告訴我們，完工通車，往往是此項話題終結之時，但這實際上還是跟大環境的景氣變化，以及實際設站地區的發展現狀有關聯。就長遠的角度看，只要符合鄰近捷運站的基本條件，其實都是值得購置甚至投資的優質標的。
※忠孝復興站 正義國宅帶動唱
忠孝復興站位於大安區，為台北捷運棕線（木柵線）與藍線（南港線）交會的捷運車站。車站位於忠孝東路與復興南路口，也因此而得名，棕線車站位於復興南路上，藍線車站位於忠孝東路下方，位於商家眾多的忠孝東路與頂好商圈附近，目前為台北東區唯一捷運轉乘車站，每日旅運量次於台北車站、西門站、市政府站，為台北捷運第四大站。
忠孝復興站周邊的房市，受到百貨商圈和捷運的影響，房價一直居高不下，只是因此區開發較早，可建素地不多，近期的推案不多，不過推估目前如果有新案推出每坪成交價可從70萬至75萬不等。未來最受矚目是位於忠孝東路三段與復興南路一段以西的「正義國宅」都更案，原本因受制土地與建物所有權人分屬軍備局與私人住戶，都更案已拖延十多年，目前已整合成功。將興建高達22層樓的豪宅；1到5樓是辦公室和商家，5樓以上是住家，1700坪的基地面積，總案量將達百億以上。由於位在SOGO新舊館商圈旁邊地段，捷運加上人潮，現在每坪售價，從原本中古屋每坪約32至35萬，最高已上看每坪一百萬元，都更後的增值潛力驚人。未來在都更的帶動下和原本的商圈的支撐，周邊的房價應該還會有一成至兩成的漲幅。
※南京東路站 成形商圈
位於台北市松山區、中山區交界處，為台北捷運木柵線與松山線交會的捷運車站。未來將成為高架與地下交會車站。附近的復興北路與南京東路為辦公大樓與金融機構的聚集地帶，平日上班族及通勤人口眾多，活絡區段的商業機能。由於地處北市中心位置，附近並有許多公車路線行經，可轉乘前往內湖、民生社區、松山車站、信義計畫區、公館、士林、北投等地，也有前往國道的客運路線，是大眾運輸非常成熟的站區。另外，有六福客棧等幾間國際飯店或商務旅館，即位於本站步行距離範圍內，亦間接刺激此區塊的消費，提昇附近的房價、店面行情。
由於捷運松山線市立體育場站尚未興建，南京東路站是目前離台北市立體育場與小巨蛋最近的捷運車站，容易將商圈的發展商機向外延伸。
隨著近幾年來房價、物價的上揚，目前鄰近南京東路捷運站的房價，位置以西屬中山區已有每坪60~65萬的水準；以東的松山區甚至有每坪65萬以上的成交行情。也由於區塊的發展成熟，區域內可開發土地一地難求，新推個案的價格自然居高不下，屢創新高。而中古市場的行情也獲得上漲的支撐力道，尤其投資型的小坪數產品及店面，更是炙手可熱。
※劍南路站 腹地寬廣
捷運劍南路站位於北安路上，於北安路與自強隧道交叉口東側，車站南側為轉運站廣場。本站是內湖線之首站，為進入內湖的重要『通道門戶』，連結松山、大直至內湖，規劃為未來之轉乘站。大直重劃區佔地廣達262公頃，區內並有實踐大學舊商圈、美麗華新興商圈，加上內科及堤頂大道系統，整體生活機能發展快速，具備「腹地寬廣」、「新興商圈」特質，因此捷運局預計此站將是大量人潮出入、停留、聚集之車站，不論在景觀、建築或公共藝術上都具有相當大的發揮空間，將與商圈緊密發展結合。
劍南路站從規劃、動工、施工到預計2009年6月完工，隨著竣工期的指日可待，整個大直重劃區亦快速地建設發展，房價水平也不斷地上升，目前美麗華商圈周邊的平均行情每坪已屆70萬元，新推的產品坪數也有放大的趨勢，大多以豪宅為主，甚至每戶在百坪以上。近期即將有一新推之個案公開，其價格每坪將突破百萬大關，帶動此區塊的單價、總價，價格將再「更上一層樓」。
內湖捷運線積極趕工中，劍南站將於明年中通車，周邊各商圈、建設積極發展，配合完善交通系統，到時帶來不只是民眾的方便，也將帶來無限商機。
※港墘路站 區段房價不斷飆高
預定將於2009年6月，隨著內湖線正式通車而啟用的捷運港墘路站，目前仍在興建中，工程已可看見車站雛型。車站位於內湖路一段，港墘路口西側。
因為港墘站的設立，區塊附近不論是住家或店面，自捷運路線規劃、動土、工程進行，到明年中即將通車，種種的利多話題，都顯現在持續攀高的房價上。根據本刊最新消息，長虹建設將於車站正對面，推出最新的大坪數個案，每坪開價將超過70萬，是區域最高新開價格。
港墘地區算是發展相當完善的區域，位內湖區最主要幹道之二的內湖路、港墘路交叉路口。區段既有的港墘生活圈、江南傳統市場，完善的生活機能。區域內更有多所學校，從與之相鄰的內湖高工，附近的麗山高中、國中、國小及內湖國小等。而緊鄰內湖最大的地標-「內湖科技園區」，眾多的科技人潮，更是龐大的消費潛力，並可經由港墘路直接上堤頂交流道、環東大道，或五期大潤發等賣場商圈，且距大直美麗華僅一站之隔，可說是大內湖地區的樞紐車站，房價自然有其上漲的支撐力道。
※大湖公園站 高質感住宅區
本站位於成功路四段南側，以及大湖山莊東側的公園用地上，車站基地位於大湖公園內。此車站最大的特色，便是有別於大台北其他捷運站，沒有車水馬龍的繁忙商業氣息，大湖公園站是位於較單純的住宅區內，附近多公園以及大面積的綠地，為一個簡單的生活圈，尤其車站旁的大湖公園，佔地約13公頃，湖泊面積便達10公頃餘，不僅是內湖地區重要的休閒遊憩場所，同時於假日時常常吸引其它地區之居民，前來從事各種休閒遊憩活動。
由於整體環境的質感，使得此區的住宅周邊包含車站對面的大湖山莊街，已形成一股「高級住宅」風，成為大內湖地區一個獨立的區段。加上去年康湖路隧道通車，增加了交通上的便利性，對大湖公園站附近的房價亦有加溫效應。
也因為可開發興建土地稀少，此區塊維持成形的住宅質感，近年房價不斷地在上升，此區塊新屋的一般行情包括大湖山莊街已屆每坪40萬，而附加有山景、湖景的價格，每坪更是上探50萬。目前車站仍在興建中，預定明年6月底隨著內湖線正式通車而啟用，將又是一股使此區域房價上升的力道。
[ 本帖最後由 p11111 於 2008-2-13 06:46 編輯 ] |
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