住展雜誌提供
2008 / 02 / 12 星期二 14:20
立委選後的台灣氣氛傾向正面，就像現在的時節氣候，高度期待從寒冬邁向春天。在這個變動的時代裡，你的錢究竟要擺在哪裡？才能像放在聚寶盆裡般的生生不息，讓財富如潮水之源源不絕。投資效益如何評比，將是資產人士的下一個重點。
投顧企業在應徵新人時，為了了解面試者的理財概念，在應徵時常會出現一個題目：如果你有三百萬元，你會如何運用？
雖然這只是假設性的題目，卻是一個好問題，如果手上有三百萬的現金可以運用，該要如何配置，才能產生最大的投資效益，讓三百萬變六百萬、讓六百萬再變成上千萬，讓你穩穩地進階到Ｍ型社會的右肩區，不用再煩惱退休養老的問題。
※積極訓練理財規劃
俗話說，「人無橫財不富」！大家都希望天外飛來一筆三百萬，甚至是不勞而獲中獎上億元，因此才有那麼多人熱衷樂透彩。
但是你有無想過，當這筆錢真正在手上時，你會如何分配運用，才能積極地讓錢生錢、而不是消極地坐吃山空呢！
一般人的投資方式，較為傳統的一派，通常以保守獲利為目的，選擇房地產、銀行定存、基金長期投資、債券等方式；另外較為積極的一派，則會選擇購買股票、短期基金、期貨等。
以長線投資來看，只要長期投資超過五年，基本上十年內的獲利大約都是正報酬率，因為以總體經濟循環來看，基本上一個循環大約為七至十年，因此只要沒有特殊意外狀況，長期投資的獲利大部分都在十％以上的。
※投資效益長短期有別
以房地產為例，房地產的循環期大約為七年，從六十二年至六十九年，從六十九年至七十六年，再由七十九年至八十五年，八十五年至上一波的九十二年，怎麼看都是接近七年的循環，除了八十五年那一波之外，其餘幾波的漲幅幾乎都是以倍數翻揚，九十二年這波雖然將房價推升到新高點，但是都會區房價漲幅其實也才五成左右，預售屋漲幅較大，約為五至七成。
但若是以全台灣來看，房價漲幅顯然就沒有這麼高，一般中古屋長期(約十年)持有的漲幅約在十五％至二十％，預售屋則約在二五％至五十％。因此選對產品及地點，顯然是關鍵因素。
若是以基金投資來看，長期來看，一般經驗值約在十五％左右，如果是由專業投資人以短線操作，由於訊息來源廣泛，再加上近年來原物料及新興市場所帶動的大漲行情，因此專業性短線的獲利模式大約可提升至三成至五成。
股票投資的變化大，國際研究單位試算的長期投報率約在兩成左右，也就是說，如果買股票之後便以長期投資經營，不再進出，則十年後累積的投報率約有兩成。
專業化的短期投資效益較不穩定，高則三成至五成，甚至倍數成長；若是沒有選對主流股，或是對外資進出動態掌握不佳，慘賠的狀況也是時有所聞的。
但無論是房地產、基金還是股票，前提都是要選往主流投資方向，例如選對區位、選對類股、選對類型等等，同時設定停利點與停損點。
※房地產漲幅驚人
在這些投資類型中，房地產的投資門檻最高，但是獲利卻也是最驚人的，被歸類屬於理性的計畫型投資。因為自備款的籌措儲存就需要時間，一旦選定產品後，投入金額數十萬、上百萬，因此相對於其他投資，房地產投資需得更為謹慎，獲利也更為誘人。
二○○三年是房市一個重要的轉折年度，統計北台灣幾個重點推案區域，可以看出在這段時間內，推案單價的漲幅變化。
從預售屋與新成屋合計的平均推案單價來看，板橋市的漲幅最大，接近一倍，新店市及中山區也都有六成以上的漲幅，即便是單價已經很高的大安區，這幾年平均單價還是上衝到八十萬，漲幅達四四．五五％。
竹北市及淡水鎮的推案單價也是持續攀升，大約都較二○○三年上漲三成左右；桃園市也有兩成漲幅，可見在這幾年間，區域單價持續推升的力道強勁。
不過當然不是每個地區都有好表現，像林口鄉及基隆市，因為供給量大及外來客源不足，導致推案單價的上漲空間受限，顯然低於北台灣的平均值。
※市區房價倍數成長
區域新案單價不斷創下新高，最受鼓舞的莫過於週遭的中古屋房價，行情也是跟著一路水漲船高，某些市區精華區的獲利更是以倍數成長。
舉例來說，在二○○三年上半年之前兩年，房市處於低檔期，全台灣房價都很低，以台北市為例，市區精華區中，大安區近安和路一帶，屋齡二十年以上公寓，每坪單價大約僅有二十二至二十五萬元；但是目前成交單價，隨著區域新推建案的單價頻頻破百，公寓單價已經上漲到每坪四十五萬元以上，直逼五十萬，幾乎是一倍的漲幅。
也就是說，如果二○○三年年初在該區買下一間四十坪的大三房公寓，總價約九百萬至一千萬，經過四年之後，雖然屋齡增加四年，但是房價卻上漲到一千八百萬至兩千萬，而且這僅僅是基本型的公寓產品，電梯大樓的漲幅更是超過一倍。
所以假設在二○○三年以三百萬元為自備款，買下大安區安和路公寓，寬限期內每月負擔約一萬五千元的利息，現在賣出就大約淨賺一千萬了。
※基金與台股獲利起伏大
而同樣在這段時間內，二○○三年股市的一月底大盤平均指數為四四五二．四五點，而在二○○七年股市的十二月底大盤平均指數為八五○六．二八點，換算成長率為六九．六一％，其上漲率顯然遜於房地產。
同樣地，基金投資也是在這三年大行其道，平均的投報率約在六成至七成之間。如果投資的是印度、俄羅斯等新興國家的股票型基金，或是以能源、原物料為主要持股的相關基金，近三年基金淨值的投資報酬率，普遍都高達兩成至三成，成為投資領域的新寵。
最後從另外一個角度來看，無論是股票或是基金的投資，都缺乏實際使用價值，如果一旦淨值或股價下滑，只能耐心等候價格回升，別無他法；但如果是投資房地產，除了投資價值之外，最特別的是，房地產具有實用性的價值。例如自行使用或是出租使用，尚可衍生一些回收價值，在各類投資類型中，也只有房地產投資具有這種特性。
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