投資「法拍屋」3年賺1倍
‧聯合理財網 2008/02/14
【聯合晚報╱記者游智文／台北報導】
【賺法拍屋 三點不漏：一是信任專家，在事前先找一般房仲，了解區域行情及供給量，再找法拍仲介公司，可以省下很多麻煩；二是一定要親自看屋，了解環境，如果有人住而且很棘手，建議不要碰；第三則是，看屋要看仔細，不要心存偏見，以免錯失買到好屋的機會。】
國內房市走了四年多頭，在利率不斷上升，買氣一路下滑下，街道上又冒出不少法拍屋小廣告。從事房地產工作已11年的陳偉文認為，就投資而言，法拍屋其實是不錯的標的，他3年多前就在三重買了一間法拍屋，買時400多萬，現在行情已到800多萬元，大漲了一倍。
法拍屋 其實沒那麼恐怖
陳偉文說，很多人聽到法拍屋，就想到「海蟑螂」、「糾紛很多」，其實沒那麼恐怖，很多人根本是「想太多」。他說，當年他也是「想太多」的一員，還好有進一步查証，才沒有錯失買到好宅的機會。
陳偉文讀新聞系，但畢業後工作都和房地產有關係，先在房地產專業雜誌「租售報導」及「當代設計」當編輯，覺得紙上談兵不過癮，於是直接轉戰代銷公司、房仲公司，現在更是自己開了一家房地產顧問公司，當起老闆。
接觸房地產時間很早，但他卻一直到三年多前才買下人生第一棟房子。一方面是那時手上才有較大筆的資金，但也不多，只有一百多萬元，另一原因則是長期接觸房地產，對景氣起伏感受直接敏感，雖然當時市場還有人喊空，但他不認為，相信如果不及時進場買房子，以後一定要付出更高代價。
自住錢不夠 找上法拍屋
93年台北房價還不高，但當時銀貸成數只有六、七成，以一百多萬元資金，想買包括父母在內全家可同住的大房子，困難度很高，新成屋是絕對不夠的，中古屋也很拚，他在台北縣市各地找透透，一直無法找到坪數夠大，但自備款只要一百多萬元，而且日後房貸壓力又不會太大，面面俱到的物件。
找了好幾個月，一天走在路上，心裡正想著「這世上真有心中想像的房子麼？」結果就看到一根電線桿上，貼著一張小廣告，上面寫著「俗！三重五華商圈法拍屋」，仔細端詳，坪數5、60坪，開價只有410萬元，果然有夠「俗」！
陳偉文說，他從事房地產工作多年，多少聽過法拍屋的故事，譬如黑道介入、強索搬遷費，舊屋主不滿被查封，臨去亂砸一通等等，因此雖覺便宜，但心裡還是有點猶豫，不過為了為自己為家人找一個家，還是鼓起勇氣打電話。
原來貼廣告的是一家代拍公司，專門替人代標、處理交屋、代墊款等，410萬元也不是房屋售價，而是法院一拍底價，買屋者可以委託他人代標，也可自己去法院投標，只要比底價高就可能標到，標到後現場付兩成，七天內需繳清尾款，但這一切包括資金籌措，法拍房仲公司都可代辦，只要事後支付佣金2%。
人生第一拍 空手而回
他對此一物件很感興趣，在看過房屋覺得沒什麼問題，就自已到法院參與投標，物件市價500多萬，一拍依規定打八折所以底價才會410萬元。依照法拍房仲的建議，他加了好幾萬元，心想一定會到手，結果當天一堆人搶標，第一拍就被拍走，還拉高到接近市價的500多萬元。
這次投標後，他才知道原來法拍市場也很熱門，好物件大家還是會出高價搶標。法拍公司事先也沒料到這麼搶手，於是就介紹另一間位於二重地區的法拍屋，約48坪，市價800多萬，但從一拍645萬元一直拍到三拍413萬元，統統流標。
代拍公司告訴他，如果有興趣可以用「遞狀承購」的方式，以三拍時流標的底價，直接向法院申購，不用再等到新一輪的拍賣，不過公司也提醒他，拍賣三次都流標，顯然是有些狀況，必須仔細看屋審慎考慮。
鐵籬嚇人 好屋差點擦身過
他依言就去現場看屋，是一棟大樓，一到現場就看到樓下一大片居然被人用鐵籬圍了一圈，心想果然問題很大，不是土地有糾紛，就是結構有問題，難怪三次都流標。正想掉頭離去，忽然一個念頭，既然已到現場，何不問一下?
結果走近一看，赫然發現靠近鐵籬上貼著一張「捷運局公告」，原來當地臨近新莊捷運線三重先嗇宮捷運站預定地，捷運局為了安全，因此設置鐵籬，另外留有出口。想來是新莊線還沒有多少人了解，先嗇宮更是沒沒無聞，連他做房地產這一行都搞不清楚，更遑論別人，其他投資人應該是被「騙」了，以為問題很大，所以才會一直流標。
他後來又向住戶查証，証實真的沒有任何糾紛，而且想買的屋子也沒人住，問題單純，於是就遞狀承購，兩成現金90萬元用存款，其餘300多萬元則透過代墊銀行先代墊，過戶後再向另一家銀行借款還清代墊款，然後就是正常繳房貸。
撿到大便宜 現買現賺
他說，其實這間房子一買到手，就已賺了一大筆，因為原屋主銀貸就借到800萬元，市值最少一千萬元，雖然當地後來房價跌了不少，但行情還有六、七百萬元，他以413萬元買到，立刻就賺了200萬。最近同一大樓有同樣坪數的房子出售，成交價約900萬元，也就是說，他現在已賺了一倍。
陳偉文說，在銀行持續大幅緊縮套房貸款成數下，套房投資客近幾月來「倒貨」相當明顯，多數人撐住，但也應該會有人資金調度失靈，物件被銀行沒入，由於銀行有一定作業程序，因此可能再過一陣子，才會明顯出現在法拍市場，以長期來看，如果取得這些便宜物件，還是有不錯獲利機會。
[ 本帖最後由 熾天使之怒 於 2008-2-15 07:17 編輯 ] |
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又有一竺些知識上的長進了