從實質租金收益看金山投資套房!

若是各位在園區上班想必此刻你就在套房內上網看我爬文!你會想不通為何金山的投資套房如此之多?明明就出租牌示掛的到處都是,但套房還是一間一間的在蓋,有本書的書名是(有錢人想的跟我們不一樣)........
我常想之所以會成為M型的會社時來已久,只是時間把它拉大了!過去小康家庭,一個月的收支與支出打平再存一點錢,有點閑錢人會放在銀行收取2%左右的孳息,有錢人他不會把錢放在銀行....太慢啦!
以金山一店面加十七間投資套房為例,售價介於2200萬左右,以最有效收益而言(滿租)每個月收入149000元年收入1788000元扣除隱藏式支出(地價稅,房屋稅,公共用電,重建成本提列)再扣除五成貸款利息(1100萬)X4%月付利息4萬左右實質收益概約122萬!月平均十萬
這個數字我想該是目前看我爬文人的大於或相當吧?他只需投資1100萬元就能的要是財力雄厚就是倍數算!(有錢人跟我們想的不一樣)我還在算明天銀行利率有多少來支付我的家庭用電區區四千元!哪怕是只有五成的出租率他都月入五萬!
期待你也能成為有錢人!

[ 本帖最後由 熾天使之怒 於 2008-2-25 19:24 編輯 ]

金山?您說的是野柳再過去那裡嗎?那裡蓋套房誰去租啊?

好朋友!動動腦筋!
除了那個金山我指的是新竹的金山
會看房地產專區的人我想思路都是一流的吧?!

很抱歉您的算法是一筆糊塗帳.謝謝!
首先請將店面與套房的租金拆開計算.然後還要估算附近套房平均租金為多少.才能確認計算立論有無錯誤(看是高估收益還是低估).最好資金丟進去前假裝房客去跟附近房東聊聊.然後計算出租率多少.再下去試算驗證.
例如:套房一間租金7000元/月.17間119000店面估每月30000.
         以6成出租率試算.套房部分收入70000+店面30000每月
         實收100000年收120萬.如果店面無法順利出租.則年收會
         降至84萬(以上皆未扣除利息支出).7000元的房租可能還
         要附一些基本配備甚至空調設備這些您都未列入計算.如果
        沒有基本配備租金可能更便宜.實際收入還要往下修正.朋友
        房地產最好往最壞情況打算.這不是教科書上的試算模型.謝謝

園區金山區套房基本上是供過於求的，租金水準年年下降，新套房租金從四年前平均每月租金8500，到如今新簽約者平均每月不到7000，不知明年新簽約會下探多少。若今年電子業度寒冬，套房會更慘，現在是買方(租客)市場，若有店面者情況會好一點，因為店面的數量相對有限，租金可維持在高檔。投資金山街套房的時機點早就過了，現在才在喊進，不會有點奇怪嗎？據我所知一堆人早在準備出貨了。在高檔放利多消息，這和股市是相同道理，高檔買進只有套牢。EPS越來越低，而且沒有翻身的可能(租金水準每年在降，且房子越來越舊，租金要降更多才租得出去，而且家具家電還會折舊損壞，你覺得房客會愛惜保養嗎？需要常常維修換新，這又是一筆不小的不定時開銷，而且還要勞心費時與房客周旋)，你覺得股價會如何？不要賺了股息賠了價差。

[ 本帖最後由 kuki2001 於 2008-2-25 21:19 編輯 ]

謝謝大大分享 感謝你用心的上傳
希望有機會多拜見大大ㄉ佳作~~~~~~~~~~~~

在想什麼呀...

沒賺頭!!!

金山的投資套房在下敢說在不久就會崩跌. 原因如下..
1. 投資建套房者眾, 供過於求, 一堆房仲有一堆房子等著賣(可到各房仲網看).
2.一堆套房建案都是增建的違建戶, 有些舊的透天套房屋主到處投訴此區新建的違建(地方新聞看到很多).
3.絕大多數滿租要賣的透天套房個案,  都是用人頭租的, 等屋子買了後, 那些人就跑了.
4.經過美國次貸風暴後, 銀行對投資客的貸款已越趨嚴格, 且就算貸到了, 利率也又上升的趨勢.
5.版主沒有考慮到修繕的問題以及租約滿後招租期的長短.
6.此區環境頗差, 離園區近污染多, 買東西不便, 公園又少.
我有個朋友家離投資到房約 10分鐘車程, 每有客戶要看屋就要花十分鐘, 以前可能5個人會成功一次, 現在10個人還不知有沒有一個成功, 光跑來跑去就快被玩死, 除非整天耗在那邊, 不然接到電話心都涼半截了.
現在會賣房子了幾乎都有貸款, 趕快把燙手山芋丟給別人. 相信不久那個地方會有很多法拍屋. 看準點在投入, 自由市場就是這樣人吃人, 沒看準想清楚亂動, 就一輩子爬不起來.....

我在另外補充
園區附近的房子  基本上 看看就好
我個人比較不建議買(任何套房或公寓)
除非是火車站或市區附近 那還可以考慮
我提出幾個原因
第一  園區可以容納的廠商基本上已經很滿了,即使有空地已經不多了,也就是說 大致上不會再有太多的人口流入
第二  目前很多產業都實施資金緊縮  大部分科技廠不再像以前那麼賺錢了  而且房價也太高了 大部分的人寧可住家裡每天 通車 或是公司宿舍  只有不得已的人才租屋 然而即使租屋 很多人都選擇 兩個人到三個人住一間套房----為了省錢
第三  園區沒有類似及運之類的利多交通建設, 寶山路 園區一路 光復路  每天上下班時段必塞  外加國道一號 新竹到竹北 照三餐塞, (三號道 我不常走所以不清楚)
第四 其他園區 中科或南科 腹地較大 很多公司都有附宿舍  即使住外面租金也比較便宜
外加很多較為先進的機台都裝在中科或南科 例外中南部消費較便宜  所以不少人都選擇往中南部跑了 外加很多南部的人也都逮到機會就請調中南部

綜合以上  我認為 無論你要買來投資或是自用  我個人觀察  不太建議
另外你可以看 光復路上 又要蓋大樓  你可以去看看  已很多屋賣不出去的話 應該會削價
非買不可的話 我建議你觀察一陣子

有時看看其他區域的討論也不錯
增廣見聞