何謂都市更新???

家裡住的房子也算是老舊公寓了,

前些日子有收到傳單說叫我們要去聽什麼都市更新的公聽會,

但由於上班沒有空去聽,

所以現在還是一頭霧水..

自己是有先上網查過一些資料,

但還是有看沒有懂,

麻煩知道的大大以白話一點的方式解說一下,

都市更新的內容大約為何?

還有幫我解釋一下下面這句的話意思:

更新容積獎勵後之總容積不得超過原基準容積率之1.5倍

什麼叫做容積率阿???

感恩

[ 本帖最後由 arhong888 於 2008-3-11 20:19 編輯 ]

找一下google 也比你在這裡打字來得快吧

容積率就是你一坪地坪可以蓋的建坪
例如容積率240% , 就是一坪地可以蓋2.4 坪的建坪
建蔽率60% , 容積率240% 的地
就是可以蓋4層樓高, 如果要蓋更高, 就要退縮

但部份地會因為一些專案, 或者位置, 政策的關係
會有一些額外容積獎勵

簡單清楚的說明, 可以讓很多人馬上理解 , 感謝 !

都市更新是指政府在你家附近有新的規劃~~有可能是指道路開發或是新的公園建設都有

你可以到當地市政府的網站去找找看~~~應該都有

這裡的[都市更新]指的是房子的改建.與道路公園沒有直接的關係.

容積率的概念大致上與2樓所說的一樣.但實際上可以建的坪數還要增加A [免計容積的機電15%=基準容積x15%] 與 B[梯間與陽台15%=(基準容積+15%機電)x15%]  實際上可建的坪數是 基準容積+A+B

基準容積是指 [法定容積].就是一般說的[容積率].而容積率會依土地的性質有所改變.如 是否為 都市計劃 範圍內的土地.這是以 [使用分區] 來區分.如[住宅區].[商業區].[工業區].[農業區].[保護區].....等等.這是最新的土地名稱.而非都市計劃區的土地則分為 [住宅用地].[商業用地].[工業用地].[農業用地]...等等.一般都會以 [建地].[農地]...等稱之.這是早期的都市計劃的名稱.而最早則是以[建].[田].[旱].[道]...等稱之.這是在土地權狀上就可以看到的名稱.依照都市計劃(或非都市計劃).每種土地都會有它的 法定 [容積率] .[容積率]簡單的概念就是一坪地可以蓋多少坪房子.還可以依法增加一些容積(法定的.獎勵的.或是購買的).各個縣市都有它的都市計劃.依其都市計劃的規定來認定.例如 台北市的 [住三] 也就是 [第三種住宅區] 的容積率是 225%(從 住一 住四 都有.也有山坡地住宅區.商業區與工業區也有類似的分法) 台北縣與其它縣市的 [住宅區] 是 300% (但一些特區.如 林口 也有住一.住二...容積不同.台北縣的工業用地則分為 甲種工業用地.乙種..丙種.. 等.名稱又不一樣).台北市與其它的縣市不同.台灣省的大都一樣.北縣較複雜.真要瞭解就只能查當地的 [都市計劃] 才會真正清楚^^

銷售時還會加上 大公 的面積.大公是指非當層梯間的空間面積.如管理員室.公共設施(閱覽室等).防空避難空間.地下室的台電.中華電信的機房.水箱.樓梯電梯間.(少寫了 [屋突]=屋頂的樓梯電梯間與水箱)...等等.把這些加進去就是可銷售的坪數(含計算至牆面外皮的面積)

實際登記時則會分成 室內面積(=主建物面積+附屬建物面積)+公共設施面積(有大公與小公.小公是指當層梯間.這是以以比例來持分) 這與上面的設計坪數的計算基準不太一樣.會稍為多一點.

這樣的說明恐怕還不是那麼容易懂.在做都市更新時.一般建商在說明時也不會說得很清楚.正常狀況下應該是以個人持有的土地面積與建物面積來計算.這計算式會頗為複雜.最好是有專人說明.如果真的聽不懂.在[都市更新]的法定過程裡有 [權利變換] .這是在強制少數不願意配合或是條件沒談好的人所使用的方法.其計算式是否合理是很難說的.但是這是最後的方式.雖不一定公平.但還是有所依據.

[都市更新]現在大都是私人的建商在做.各地方政府的規定都不太一樣.如果你搞不懂都市更新的規則.其實也可以把自己的房子當成合建的方式來談.[都市更新]可以增加一些獎勵面積.這就會比原有的可建面積還要多一些.是可以多分一點.但可以多分多少就看怎樣談判.這關係到很多的錢.還是建議去買書來看(建築技術規則+都更).或是找個專業的人幫你仔細的算看看.到最後的判斷通常都是以[總價]來判斷.簡單的說.如果把房子拿去賣可以賣多少錢(扣掉稅與銷售成本).參加都更或是與人合建可以分得多少(這售價是以新屋來算).分的錢再扣掉稅與必要的費用之後.(增值稅等.這部份可以列入談判的條件之中).比較一下淨售價就知道划不划算了^^

會不會太複雜  ^^

[ 本帖最後由 teddysu 於 2008-3-13 18:55 編輯 ]

原帖由 teddysu 於 2008-3-11 18:09 發表
這裡的[都市更新]指的是房子的改建.與道路公園沒有直接的關係.

容積率的概念大致上與2樓所說的一樣.但實際上可以建的坪數還要增加A [免計容積的機電15%] 與 B[梯間與陽台15%=(基準容積+15%機電)x15%]  實際上可建 ...

感謝teddysu大的回答..

這樣我清楚許多囉

真的很複雜!!!

好暈!!!