法拍取得不動產 未登記也有效
甲、乙、丙三兄弟共有一塊500坪的土地，鄰近大馬路，市價不低。不過，甲這個老哥好吃懶做又愛賭，把屬於自己的三分之一土地持分拿去貸款。但還錢時間到了，他還不出來，只好裝傻。債權人於是告到法院要拍賣這筆土地。但這筆土地是共有土地，所有權人有三個人，不好賣，一拍和二拍都流標；價格一拍打八折，二拍再八折，還是沒人買。
甲原本以為這樣就沒事，繼續來個相應不理。債權人看到沒人買，打算用底標承受，於是法院通知土地共有人是否行使優先購買權，而且要依規定在十天內表明。
甲知道之後，很緊張，因為他住在土地上的老房子，要是土地被買走，他連住的地方也沒了。甲十萬火急地打電話給大弟乙，哀求他伸出援手，還說那土地是祖產，絕對不能被賣掉。
乙在日本做生意，頗有資產。乙想，大家都是兄弟，哥哥既然有困難，他也應該幫忙，就繳足價金買下土地。法院民事執行處讓兄弟兩人自己去點交土地，也發了一份權利移轉證明書給乙。
照理說，乙應該拿這份權利移轉證明到地政事務所辦理土地登記，將土地過戶到自己名下。不過，他的老哥甲在法院執行這段期間，受到很大的刺激，人中風住院，還把所有權狀緊緊帶在身上，也不繳回給法院，法院於是公告作廢。
乙看到老哥這樣，也不想再刺激他，想說有權利移轉證明的話土地就是他的了，就決定暫時不去辦理土地移轉登記。
乙在回日本前，把老哥房子以外的土地出租給A，拿到五年的支票。A用這塊地蓋廢紙回收廠，有一天因為失火，全部燒為平地，人也受重傷，就未再經營，支票也跳票了。
後來，甲去世，甲的兒子申報遺產稅時沒有申報這筆土地，但國稅局依財產清冊，仍然將這筆土地納入遺產課稅，而且加處罰款。
承辦人員說，土地以登記為準，因此土地所有權人仍然是甲（土地法第43條）。 可是，強制執行法第98條之1明定，受到法院拍賣的不動產，買受人從領到執行法院所發的權利移轉證書當天起，就取得這筆不動產的所有權，債權人承受債務人的不動產者也一樣，不受民法第758條規定「非經登記不生效力」的限制。
只不過，民法第759條規定，因為法院判決、強制執行等原因而在登記之前就取得的不動產物權，如果沒有經過登記，就不得處分。所以，要賣地或設定抵押時，得先去登記，這一點千萬不能輕忽。 後來，甲的兒子去申請復查，國稅局同意不把那筆土地納入遺產課稅，才解決了問題。
（會計師全聯會理事長、勤實佳會計師事務所、商務仲介、外牆更新公司負責人林敏弘口述，記者徐谷楨採訪整理）
[ 本帖最後由 熾天使之怒 於 2008-3-31 20:04 編輯 ] |
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