副標:台灣房地產變天行情
2008 / 03 / 31 星期一 15:27
《萬寶周刊》李成功
台灣房市過去7年一循環的內需市場結構，正被大舉進入台灣市場的外資改變。根據內政部統計的外國人地權管理數據顯示，外資雲集的臺北市，96年全年度外國人取得北市建築物所有權面積，達到176,511.91平方公尺，這個數字比95年全年的38,299.56平方公尺，大幅成長360.87％，更是90年全年171平方公尺的1,032.23倍。這個數據具體反映了外資去年度積極布局台灣，對台灣房地產抱持非常正面的態度。
更重要的是，96年度前11月外國人取得北市建築物所有權面積累計達到88,811.35平方公尺，與全年度的數字相較，可以發現光是96年12月這短短一個月之間，外國人取得北市建築物所有權面積就高達87,700.56平方公尺，幾乎是96年前11月數字的總和。這代表在97年1月立委選舉之前，外資就已經看好選後的台灣房市，提前在96年12月全力布局，避免立委選後房價上揚、墊高成本。
最驚人的數字，則是96年全年度外國人「移轉」北市建築物所有權面積84,414.24平方公尺，比95年度全年20,422.98平方公尺成長313.33％。而且光是96年12月這一個月間，外國人移轉北市建築物所有權面積就高達63,067.42平方公尺，是同年前11月21,346.82平方公尺的3倍。
96 年12月外國人移轉北市建築物爆出如此驚人的數量，按照資深業者的判斷，背後代表了台灣房市已經出現第二波的外資，逐漸接手由第一波進入台灣房市的外資在去年第4季釋放出來的物件。這個效應則代表布局台灣的外資買家數量大增，而且有不少外資應該是首次進入台灣市場，才創造了96年12月份外國人「取得」與「移轉」北市建築物所有權面積兩項數字雙雙飆高的重大變化。
不僅外國人取得臺北市的建築物所有權面積暴增，同期間外國人取得臺北市土地所有權面積也呈現類似的狀況。而且外國人取得臺北市的「建築物」及「土地」這兩類所有權的面積，90年起持續增加，在96年底之前沒有任何衰退的紀錄，背後透露的意義不言而喻。
◆內需結構改變
◇景氣循環重新洗牌
這裡要補充說明的是，92年、93年、94年這幾年外國人取得臺北市土地與建物所有權的面積數字，小於同期間外國人移轉臺北市土地與建物所有權的面積數字的主要原因，極可能是受到亞洲金融風暴後，進入國內的大型海外不良資產管理公司，透過標購國內銀行的不良債權並取得許多不動產擔保品，並陸續出脫的影響。
>估計直到95年為止，這些外資都還在陸續出脫這些不良資產。這應該是導致92、93、94等連續三年的外國人取得臺北市土地建物所有權的面積數字，小於同期間外國人移轉臺北市土地與建物所有權的面積數字的主要原因。
從這一點來看，真正看好台灣房市的外資，是從95年起開始大舉進入北市布局。新資金的加入，也改變了台灣房市過去7年一循環的歷史經驗，將為房市帶來革命性的巨變。因為過去30年來，台灣各都會區房市都是以本地資金為主要買方，衍生了5～7年的房市景氣循環。然而這個以內需資金為主的循環結構，已被大量湧入的外資打破。
◇立委選後外資大舉湧入
在外資加入並改變本地房市結構之後，未來台灣房市的景氣會出現何種循環結構，再也不能以過去內資為主的歷史經驗作為判斷基礎。世邦魏理仕投資部經理鄭維穎表示，立委選戰結束後，跨國的仲介商接到很多香港背景的上市公司與海外富豪們合組的投資公司來電詢問台灣房地產市場訊息，同時也非常積極來台灣考察，甚至香港許多來台買樓的客戶不介意追價，這些都是立委選後的新變化！
鄭維穎指出，其實從去年第4季開始，許多國家的投資基金對台灣地產市場越來越有興趣，可以說許多外資就是從這個階段開始想了解台灣房市的投資潛力。至於吸引這些資金的原因，可能是由於大陸市場宏觀調控，導致外資買進意願降低；而印度、香港、日本等地的房地產價格已經明顯上揚，墊高了投資成本；歐美市場仍困在次貸問題，目前也不宜投資。
相對之下，台灣不動產顯得便宜，也值得買進，首次被多外資列入買進的考慮名單之中。尤其許多以「大中華經濟圈」為投資主體的海外基金，在評估現階段不宜投入中國之後，紛紛開始重視台灣房地產市場的潛力。鄭維穎自己在立委選後，就密集接待之前完全沒來過台灣的客戶，就是最明顯的例子。
◇外資布局 範圍逐漸擴大
至於外資來台布局不動產的方向，這三年來也出現微妙的轉變。鄭維穎表示，2005年之前，外資只會看台北市的資產，以及考慮買進NPL(銀行壞帳衍生的不良資產債權)。直到2006年，由里昂集團買進台北市的一個大案子之後，外資就開始陸續敲進包括桃竹地區的醫院、台中市的百貨賣場，而且大多採取「售後回租」的方式。
此外，布局的產品類別與地理位置，也開始改變與擴散。從2008年起，包括物流中心 (Industrial)、旅館(Hotel)、商場(Retail)等「3L」，成為外資最看好的三種不動產。其中，想要投資商場的外資買家，不再只考慮採用售後回租方式，還會考慮介入進行經營，擺脫過去只想當房東、收租金的策略，準備更積極的參與台灣商用不動產市場的經營。
在報酬率方面，鄭維穎表示，外資考慮的資產增值幅度，最低要15％，通常希望有20％，是投資的基本礎要求。而外資期待的租金報酬率，則因地區變化有所不同，例如外資目前對北市中心的商用不動產的毛租金報酬率要求要有4～4.5％，對於內湖等區域的毛租金報酬率希望有5％以上。
而對其他地區的要求更高，例如對台北縣的商場毛租金報酬率要求5.5％，對桃園的工業用不動產毛租金報酬率要求達到6％。基本上，位置越偏僻，要求的租金報酬率就會越高。
此外，外資買進不動產時，通常會希望一次買下一整棟，或者能取得絕大多數的權利，以便於日後好管理。目前部份外資也考慮買下C級辦公樓進行整棟裝修，這也是過去少見的案例。
還可以注意的外資買家，就是立委選後積極來台布局的「香港炒樓團」。按照鄭維穎的觀察，這些香港買家最喜愛的產品，包括A級辦公大樓與精華區段店面，而且香港買家基本上並不會選擇投入資金裝修，大多選擇等待幾個月後就加價賣出。
◆景氣持續看多
◇無泡沫化疑慮
對於房市景氣是否已經有泡沫化的問題，鄭維穎表示目前台灣經濟並沒有過熱現象，加上民眾普遍保守、不敢亂花錢，在這樣的環境裡，房地產不容易出現泡沫問題。未來如果連續幾年經濟持續成長，加上低利率、民間消費暢旺的情況，出現民間資金大量投入房市帶動房地產飆漲時，才真的要考慮房市泡沫化的問題。
最重要的是，台灣的經濟體質其實是很健康的。鄭維穎表示，從北市的內科園區過去7～8年大量興建的高級廠辦大樓總量達到65萬坪，幾乎都被市場消化掉，就可以看出市場上持續出現需求，不然這麼龐大的供給量無法順利去化，也顯示台灣經濟體質沒問題。至於內需市場不振，應該是信心不足所致。
鄭維穎總結說，由於台灣不動產市場已經很久沒有出現大漲的走勢，即使從2004年上漲到現在，住宅市場價格在立委選前一度盤整，他也不認為會有泡沫化的問題，整體來看，台灣房市無論是住宅或者商用不動產，比起立委選前的行情，都還有上漲的空間。
《萬寶周刊》李成功
台北市的新成屋大多落在有錢人,外資,投資客手中
上述不缺錢價格當然有支撐
中產階級只能向上述租屋或住臨近縣市通勤上班
像內湖與桃園新成屋大約差40萬左右/坪
光是差價的利息我就可在台北租個車位和貼補油錢
上述觀點是自住非投資 by maxk 淺見
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