台灣房地產業榮景仍在？泡沫即臨？引發多空論戰

台灣省商業會與台灣綜合研究院金融證券投資諮詢委員會3月29日下午於省商會舉辦
「台灣房地產業榮景仍在？泡沫即臨？」高階論壇，論壇由行政院經濟建設委員會顧問李
高朝，同時邀請鄉林建設董事長賴正鎰、北區房屋首席總經理彭培業、戴德梁行台灣分公
司總經理顏炳立、政大地政系教授張金鶚等業者及專家從建築、仲介、投資顧問、實務研
究等不同層面的角度進行與談及提出看法。
                                                                                
    前年以來，國內房地產業市場在高油價、高物價、低成長、低利率，以及適合建築土
地資源日稀與民眾對抗通膨保值預期心理效應影響下，有明顯走高的現象。另一方面，則
是銀行資金充裕、房貸利率仍低、稅賦優惠持續與兩岸關係可能鬆綁等利多因素催化，不
但中古屋、新成屋交易呈現價量齊揚，而且高價位、多功能房屋逐漸成為推案預售潮流。
但是，面對人口結構轉型與國民所得成長有限之下，目前國內房地產業僅是短期榮景？或
是長期利多 ?亦即今年國內房地產業發展走向如何？購屋投資獲利空間如何？這些均是近
日以來頗受到各界關注之議題，因此論壇當日吸引二百多位來賓與會。
                                                                                
                                                                                
    首先，賴正鎰表示房市至少旺到2010年，房市在短期內並無泡沫化的危機。加上開放
大陸觀光客來台、2008年的北京奧運、2010的上海世博等兩岸三通議題，包括台商、港商
及各國際投資機構已悄悄在台灣佈局商用不動產，例如日前到台中考察的李澤楷就是典型
的例子，此一趨勢將吸引更多國際資金進入台灣。另外，高鐵將台灣西部連成一日生活圈
產生的高鐵效應，將打破房屋市場過去以「區域客源」原主力的狀態，高所得者在台北上
班，居住中南部將逐漸出現，房市價格差距會逐漸獲得某種程度的平衡。而台灣近三年來
的漲幅，除台北市少數精華區漲幅超越十年前上一波房價的高點外，台灣大部份地區的房
價都還低於上一波市場行情，因此比起國際行情，台灣相對有很大的上漲空間。
【賴正鎰-台灣房地產榮景仍在？泡沫即臨？－房市至少旺到2010年】
                                                                                
                                                                                
                                                                                
    顏炳立則表示，預估2007年豪宅的總推案量要上看到八百億，相較2006年的五百億成
長六成，如果能順利去化的話，代表豪宅市場仍有相當大的潛力；2006年房地產可以用『
美麗與憂愁』來形容，過去一年台北市的房地產出現了M型產品:『豪宅跟小套房』，豪宅
是美麗的，而小套房卻是憂愁的，小套房就像用內褲的布料賣到西裝的價格，不甚合理，
豪宅就像西裝的布料賣西裝的價格比較合理。而市區土地稀少，造成土地『閉鎖效應』的
追價現象，造成有能力的人就購買市區的不動產，市區一地難求、一屋難求，而支撐價格
往上走；郊區卻是不斷的放出大量，推高了市區的中古屋價格，以房地產價格的『替代與
空間』觀念來看，房價將來性的空間就比較小了。
【顏炳立-台北房市最後的噴出行情與2007年商用不動產市場】
                                                                                
                                                                                
    彭培業認為，房地產要熱絡，最重要是買賣要頻繁，買屋、賣屋、換屋要能夠配合市
場需求，如此才可以維繫買氣。2007年開始，台灣房地產已經符合這樣的格局，長期看多
，短中期又有選舉問題、兩岸問題、政治經濟問題，看似短空，卻又創造買家機會，最後
還是要提醒民眾，「從利空中找利多，從利多中找商機」才是房市投資的不二法門。
                                                                                
    今明兩年台灣房價將呈現個別區域漲跌互見情況，尤其是具有「稀少性」特性的黃金
地段，或是地段間連結的樞紐區位點，還是有不錯的保值度。彭培業說，今年 329黃金檔
期有四個現象，有一部份是去年預售過的舊案新推，這種建案除了在價格、行銷活動上加
強賣點之外，在案量大型供給區域推案，去化速度會減緩。因此新地點、新案子、新規劃
將是這一波329最佳常勝軍，應為這波房市的當紅炸子雞。
【彭培業-台灣房地產業榮景仍在？泡沫即臨？物價走高之下房地投資策略】
                                                                                
                                                                                
                                                                                
   張金鶚表示，展望 96年的房地產市場發展，未來房地產景氣短期可能呈現持平略下滑
的趨勢，房地產上漲的幅度可能會越來越低，部份區域甚至會下滑，地區性差異將明顯增
加；高鐵通車等交通建設與公共投資的效益已逐漸顯現，對未來房地產市場而言具有正面
的意涵；從市場結構而論，影響今年房地產後市發展的兩大關鍵因素，分別是市場投資客
比例是否持續增加，以及銀行貸款利率與對營造業資金貸放政策等資金問題。未來兩岸三
通後，陸資來台的影響可能不如預期，但仍能間接促進台灣房地產需求的增加；外資來台
的影響亦是有限的，而台資則較會傾向選擇投資大陸房地產。
                                                                                
    96年的主要政治活動是立委及總統選舉，有利與不利於房地產市場的因素可能會同時
存在。不動產證券化商品種類的多元化與健全化，能促進不動產相關產業的發展，分散投
資風險，對於不動產的處理與維護將產生助益，並將使不動產市場產品的品質更為提升。
【張金鶚-房地產市場景氣於持續復甦下的隱憂--三個研究調查成果分析】

這大概就是所謂造神運動之下的噴出行情吧.聽說'09年回歸正常...

[ 本帖最後由 熾天使之怒 於 2008-4-8 19:51 編輯 ]

專套馬迷
從股市到房市, 一片看好
綠軍也別難過, 趁機把股票賣一賣
撈一票政治財,撫慰受傷的心靈

賴董沒話可以說了嗎??
"房市在短期內並無泡沫化的危機。加上開放
大陸觀光客來台、2008年的北京奧運、2010的上海世博等兩岸三通議題"

連北京奧運跟上海世博都會帶動台北房市
太強了~~
那為什麼上海最近半年房市跌得慘兮兮哩?? 真好奇

當建商的老闆動不動要上媒體大放利多
聰明的消費者應該知道行情已接近結束

反正4/10, 上市建設公司就會公佈三月分營收
再來檢驗一下
如果說三月大家在觀望, 那麼就等 5/10 吧, 看看四月份營收數據如何便知


BTW, 提供另一個數據, 目前台北縣市的所有預售案平均銷售率約2成出頭
(請參閱住展雜誌)
滿街的”即將完銷”, "最後精華保留戶”, 是真是假
自行判斷一下吧

[ 本帖最後由 ST170 於 2008-4-8 20:01 編輯 ]

樓上大大中肯
在下正是在某建設公司任職
說真的，就公司內部對於房地產的實際行情，並沒有媒體來的樂觀
雖然下半年度所要推出在台北縣市的建案
每個都是喊出上看一百五，甚至兩百
惟真實如何？
我想，再這樣下去，只會演出台版的次級房貸風暴罷了！

台北市.縣區泡沫化倒是不致於.價格可能會面臨下修的危機.畢竟泡泡也吹的大了一點.進這行師傅有說過"沒有賣不出去的房子.只有賣不出去的價格".只要建商肯降價問題其實還好.只是看誰要先開第一槍罷了!其他縣市就沒有那麼樂觀了.有崩盤的潛在可能.尤其是高雄市的華廈型商品.透天屋是還有支撐.

請教各位先進對高雄地區的看法，
小弟小弟無聊逛了一趟北高雄捷運沿線及高鐵附近，
發現空屋不少，部分還是新的，
房市好像沒有像新聞說的那麼熱，
這一波會不會是真的？

目前的房地產  我一直相信是買方市場
"馬上就好" 這個口號目前是仲介業者跟賣方一直喜歡拿出來講的一句話
但事實上 買不起的還是一堆 在觀望的也是一堆
房價真的有像大家講的一樣會上漲嗎
誰也不曉得  有可能年底崩盤  也有可能年底漲翻天
想買房子的人  還是可以多多比較  貨比三家不吃虧  必竟現在房子真的太多了 空屋太多了

M型化的社會中, 豪宅市場依舊保持其熱度
但是, 購買力較差的部份, 根本就無力購買新屋
這很悲哀, 而且沒辦法買台北市的房子
屆時 是由外資(港資. 陸資)來購買
悲情哪! 我也想住台北市, 享受較好的行政資源
讓我的小朋友享受較好的教育資源 ~
悲... 可能還要和另一半好好努力,
且省吃儉用的存錢才有辦法

其實三通利多、相對於國際間的房價台灣是低點，這些論點都是正確，可是這些跟我們一般購屋族其實是沒有太大的直接關係的。

現在房地產的問題在於，一般民眾買不起。
如果可以的話，誰也想住台北市，問題是，台北市的價格，太貴了，大多數的人都買不起。
不然為啥台北縣的房地產會起來，就是因為台北市的買屋人口流出。

不過台北縣的價格如果拱的太利害，就會開始鈍化了。台北市畢竟地越來越少，才會出現越來越高的天價，但是基於物以稀為貴，再者台北市是首善之區，所以他的價格抗性比較小。
其他台北縣，除了特殊的案子跟地點之外，價格太離譜的話，會掛掉的。還是要回歸基本面去看。

因為，買不起就買不起，建商在喊爽的，也沒用，建商放的利多，通常都是跟我們沒關係的，仔細想想。

我覺得這幾年，應該會有個盤整的狀況，最後會降溫，回歸基本面。
不過外資進入的話，價格短期可能還是降不太下來，因為有外資支撐。

以上，小弟淺見。

補充一下，
個人覺得高鐵利多，一日生活圈，真是個屁，可笑。

雪隧通了也沒見宜蘭的"自住型"建案有比較熱，(渡假型的還有受益到)
更何況是高鐵?
誰會住高雄、台中，每天作高鐵到台北上班阿="=。真瞎。每天通車的錢，還不如在台北租房子。
目前高鐵的最大效益是在縮短車程，要外縣市因為高鐵而移動到別的地方買房子，我覺得機會相對低，根本不算利多。

但是等車站附近的商圈發展起來，就又有另一番光景了，不過，要時間。
現在高鐵車站開發較完全的，就台北，板橋??跟竹北了，其他的都還是荒地一片。
要等開發比較完整，至少還要個5~10年以上吧。
至少，要等重大建設進駐，車站發展才算是個起個頭。

[ 本帖最後由 bules 於 2008-4-15 00:25 編輯 ]

這篇文章是2007年3月的文章.用一年前的文章來看現在的市場有點古怪...

房地產市場本來就是多空各有看法.這樣才有[交易]產生.現在的市場不論其價格如何.基本上已經是供過於求.而價格仍處高檔.就是因為有這些利多的條件在支撐.能撐到何時就看建商的支撐力了.當然.如果基本面大好.大家的收入可以大幅提高.這些餘屋就有去化的機會.如果基本面趕不上.供給又一直增加.銷售率不佳.建商遲早要降價.要崩盤空怕不容易.畢竟有太多的利多可以抵消世界性的利空.除非是有重大的政治利空(看起來不容易).台灣這幾年的房市就算不漲.總體市場應該不至於跌太多.區域市場就看狀況了^^