小弟從事不動產房仲業一年多.較不自量力的將工作經驗PO上來.希望對網友未來購屋有幫助
一生最大的消費金額就是買房屋不動產.所以買房子需要仔細.小心
在通貨膨漲的時代.只有不動產才能抗跌.保值.增值 .
買屋也算投資.獲利是看未來性.台灣就這麼一丁點地方.土地只會越來越少.買對房屋就會保值.增值
房屋-有分透天.別墅.店面.公寓.華廈.套房.預售屋(小弟不推薦.許多糾紛都來自預售屋)要仔細考慮自己的用途.需求.
看屋-很多人看屋都是奏熱鬧.看屋子外觀晃晃就走.小弟建議看屋至少要看4次以上.
白天-看街道.動線.採光好不好.有裝潢要翻起天花板看看是不是有無裸露鋼筋.石塊.若有可能就是海砂屋.
晚上-看燈光是否明亮.附近是否有治安死角.
帶狗或10歲以下小孩去看屋-因為狗及小孩體質特珠.可以察覺屋子是否兇宅
雨天-下大雨一定要去看屋子.因為可知道屋子是否漏水.
屋齡超過30年就不要考慮(一棟房屋使用約50年).
台灣位於地震帶上.要看牆壁是否有裂痕.有貼壁紙要翻起來看.
要試每個插座是否有電.
帶一顆小鋼球放在地上.看屋子是否有傾斜.
要詢問公設比多少%?一般有電梯約25-30%.有泳池.健身房.花園約40-45%
要詢問停車位是附贈的.還是要抽籤.
面寬-面寬大.好規劃.面寬最好能在5米以上..深度不宜過長約16-20米
地點-地點好決定一切.是否保值.增值就是看地點.買屋要近市中心.生活機能佳.無嫌惡設施.但陽明山仰德大道的豪宅.大安森林公園對面第一排住戶是例外.因為有山.有景.有公園.環境優美也是保值得一項要點
環境-附近不要有酒店.工廠.廟宇.高壓電.高架橋.加油站.墳墓.醫院等嫌惡設施.
(買公寓.華夏.套房.最好要有飯店式管理.出入受到管制.住戶品質才會好)
交通-交通便捷(捷運10分鐘內).臨路出入至少6米.社區型透天.華廈.公寓要有迴車道或人車分道.
價格-房屋都有市場行情.
若是高出市價許多.就不需考慮.
若是接近市價.考慮上列幾點作購買參考.
若是低於市價很多(不是兇宅.漏水屋.海砂屋)半夜就趕快買了(因為買到賺到)
購屋-買屋會透過1.不動產公司2.屋主自售3.朋友介紹(俗稱"中人").
與不動產公司買屋較有保障.較有保障.但空間折讓較小.
直接與屋主買.省了仲介費.但要與屋主有熟識或常聊天才有空間.
第三種"中人"牽線.透過"中人"買屋只須包給紅包給他.但較無保障.屋況.屋主背景都不得而知.
議價-重點來了.基本上買屋殺價約有1成至1.5成的空間.若是賣不好或賣很久的房子約2成空間.
跟不動產公司買.喜歡就是下斡旋金讓房仲員去談.但空間較小.斡旋不成是常有的事.因為有佣金的關係.所會死守一個價格點上.可加價一次.讓房仲員再去談應會成交.房仲員會盡力遊說屋主賣屋.而屋主不願意白花花的鈔票在眼前消失.所以會各退一步而成交(要注意有些不肖業務員會塑造前景.畫大餅.一直叫買方加價.然後針對賣方同時議價.從中賺取價差)
直接跟屋主買.就是要了解屋主背景.經濟狀況.了解屋主是否有"賣壓"(調土地.建物謄本就可知道)(有貸款.抵押缺錢較好談).
透過"中人"談.要注意"中人"拿多少佣金.最好能和屋主見面談.以免有賺價差之風險
PS.買房子是大筆金額.所以價格若是在僵持一個點降不下來.建議多付1-2成現金或支票談.這點很有效喔
成交-自己認識的代書可以請他辦理.不動產公司的代書也都不錯. 一般會寫"購買成交合約書"."不動產說明書"成交前後都會有一份. 請屋主填寫不動產說明書-保證不漏水.非凶宅.不動產公司會背書簽名.
成交時要看清楚權狀所有人跟簽約人是否為同一人.
賣方權狀要帶來檢視.
停車位是否有納入權狀.
交款-一般交款為20%.之後是交款30%.30%尾款20%.
貸款-基本上銀行會以信用狀況.屋齡.房屋外觀來審核貸款成數.一般中古屋約貸5成.新屋約貸6.5-7成
交屋-若有協議家具附贈.一定要點交家具.交完屋一定要換門鎖.這是常識
希望大家買不動產時.注意這幾點.有問題也可諮詢小弟.
同心圓不動產游主任
[ 本帖最後由 andy01250125 於 2008-9-25 22:43 編輯 ] |
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