如何判斷預售屋及新成屋價格合理與否

房價飆漲的原因很多.雖然其中不乏人為炒作的因素.但是也不應該人云亦云的一面倒看衰房價.應該探究原因後再做判斷.也比較能在下決定購買時心中有個定見.建商的建築成本可以拆成2部分來看.一是建材成本.二是土地取得成本.以下做簡略分析.
建材原物料上漲.鋼筋.水泥等各類建築材料價格攀升.尤其是鋼材導致現在建商及營造廠的每坪造價成本跟著墊高.以往一般大樓建築成本一坪約在10~12萬左右(依用料不同而有所差異).現在每坪造價都已經預估到一坪13~14萬左右.鋼骨結構大樓則是由一坪13~14萬提高到17~18萬一坪(這個價格一些中小型營造廠還不一定敢接).平均每坪造價成本上漲15%~25%.
土地購入成本.一般人比較不了解的是這個環節.為簡單明瞭起見以下用數字舉例說明.一塊住3建地每坪購入成本100萬.住3的容積率是225意思是一坪地可以蓋2.25坪的建物面積.不過再加上一些不計入容積率計算的部分.一坪大概可以蓋到3.5坪左右.這也就是一般俗稱的銷售坪.所以土地成本就是以100萬去除以3.5坪得出每銷售坪土地成本為29萬(為方便起見.直接進位取整數).
將造價與銷售坪土地成本相加.就可以估算出每坪總成本.另外還要再加上1成左右的管銷費用及利息支出才是建商建築成本.這樣大至上可以用銷售價格去減掉建商建築成本.得到的數字就是利潤.也就是消費者能跟建商議價的空間.如果這個數字過大(大於20%以上的話).代表建商的推案價格不實在.議價的時候可能要多花點腦筋.或是在附近尋找其他案件再做參考.切記賠錢的生意是沒人要做的.別砍到建築成本以下.還是要留點工錢給建商賺.因為交屋後還有保固及設備維護的後續問題.沒賺錢賣你房子可能是準備收攤不管了.千萬別以為自己撿到便宜.
以上的說明僅適用一般情況.如果建案是屬於都市更新獎勵的特殊情況則不適用.希望能在各位購屋時幫上一點忙.協助各位做判斷.如有未盡之處歡迎補充指教.謝謝!

[ 本帖最後由 gb9989 於 2008-6-18 10:08 編輯 ]

所以...依您的計算方式.北市住三土地購價100萬.攤到每一銷售坪是29萬+13~14萬的造價=42~43萬/坪.再加一成=46.2~47.3萬/坪.再加二成毛利.所以您認為成交價應該在55.44~56.76萬/坪之間.這樣對吧^^

不過.問題是:
1.造價與物價當然有關係.也跟案子的規模有關係.案子越大.造價就可以壓得更低.以我個人的經驗.您估的造價偏高很多.
2.土地的成交價無法確認.建商也不會告訴你.就算建商提供他們的數字.也無法確定這土地價格是否合理.地價無法確定.這計算式就無法成立.
3.20%的利潤(毛利).如果是三年的建案.20%除3=6.667% 這樣的年毛利率恐怕沒有建商會做.2年以內完成的小案子可能有建商會拼一下.
4.一般的售價是.在同一棟樓房裡.樓層不同.位置不同.格局不同.也會有不一樣的售價.不能用同一個成本的標準來判斷.例如.1樓價格較高.4樓較低.高樓層比低樓層價格高(除了1樓或2樓).

建案的成本與利潤是可以算出來的.但也只是估算.真正的價格是要到案子全部賣出以後才能算出來的.

所以.成交價格最終還是取決於市場的供需.供遠大於求時.建商要求現.就算賠錢也得賣.不然怎麼會有建商倒弊.一般人不會懂太多相關的專業知識.也不用去管建方的成本.買方只要先確定需求.多看多比較.議價時要有耐心.才會有機會買到相對低價的方子.購屋時仍建議以成屋為準.眼見為憑.重點還是在資金要足夠.買的房子要真的喜歡(內外的條件).才不會買了房子就變成[屋奴].也才不會買了房子卻不想回家^^

一般現在北市要找到4.500坪以上的建築用地已經很困難了.目前最常見的大概都是1.200坪的面積.案子不大造價非常難議價.我們都會抓的寬鬆一點計價.不然原物料說漲就漲預算超支倒楣的還是建商(價格已經喊出去怎麼跟買主說要漲價賣?).還有地下室開挖也是有風險.畢竟一開挖地底下會是什麼地質也沒人敢保證(雖然都有做試鑽探勘).
至於土地交易的金額是可以到地政事務所查的出來的.只是要花點錢.20%的毛利說出來你可能不信.還是得做因為公司要維持營運還是要有收入.20幾趴的毛利還是硬著頭皮做.畢竟現在的地主不好搞.算的比建設公司還精.就算是合建案也討不到什麼便宜.
各個樓層價格不同這是一定的.1樓最高頂樓次之4樓沒有意外是最低.但是站在建商立場是抓平均值.1樓單獨計價各樓層再做價格上下調整.
至於最後的結論是沒錯.但是建商如果自有資金充足沒有融資壓力.價格就會比較硬難議價.

[ 本帖最後由 gb9989 於 2008-6-19 18:22 編輯 ]

現行的房地交易是沒有成交價記錄的.地政那裡只有公告現值與公告地價.都不是實際的成交價喔^^

其實有些建設公司.特別是上市公司.為了做業績.只要有3%年淨利也會做.反正風險是投資人在負擔.他們只要賺 [中間] 的錢就好了.一般的公司也會為了維持營運做案子.但還是得要有一定的空間.否則營運沒維持到還把公司給搞倒了.那不是虧大了.這種案子還不如不做得好喔^^

地政事務所都是以私約登記過戶的.為結省稅金規費起見金額一般都是低報.但是申請土地融資時可不會拿私約給銀行看.都是以實際成交價格或者是再高報給銀行.
所以看預售或新成屋工地房子的時候.記得問地號記下後到地政事務所調閱土地謄本.謄本下方他項權利中就會出現銀行設定金額.銀行設定還會加20%金額.還原計算時先除以12再乘以10.一般土地融資都是7成所以再除以0.7得出的數字大概就是建商取得成本.再除以總面積就是每平方公尺單價.平方公尺換算坪時乘以0.3025就會得出總坪數.
如果建商財力雄厚以現金購入的話那就真的沒輒了.