信義房屋廣告不實案 敗訴

【經濟日報╱記者何蕙安／台北報導】

2008.06.23 03:47 am

信義房屋仲介公司因為在報紙、網路廣告宣稱「成屋履約保證」、「銀行保證交易風險零風險」，被公平會以廣告不實進行罰款，信義房屋不滿處分，但台北高等行政法院發現，消費者十分相信信義的廣告，已經嚴重影響不動產仲介市場，判決信義房屋敗訴，維持120萬元的罰款處分。 公平會接獲民眾與房仲業者檢舉，信義房屋在網站上的廣告宣稱「付款安全保障－成屋履約保證」、「由銀行出面保證買賣雙方產權／付款安全，真正將所有的風險歸零」，公平會調查實際交易結果，發現不但無法保證履約，也不是完全零風險，認定該廣告不實，96年4月開罰120萬元。  信義不滿，強調「代辦履約保證委任契約書」只是代辦一定事務的委任契約，並不用負保證責任，也不是保證契約，因此廣告沒有誇大不實。  合議庭認為，所謂的「保證」，不管是民法規定還是一般社會通念，都是指「保證人代他人負起債務或責任」的意思，既然信義房屋打出「成屋履約保證」、「風險歸零」的口號，就會讓消費者產生「服務提供者或保證銀行將承擔買賣交易過程中產生的風險」的認知與期待；但實際上，保證銀行並沒有代違約方向被保證人履行債務，再代被保證人向違約者求償的義務，廣告顯然不實。  信義辯稱，早就在廣告中清楚說明「成屋履約保證」的功能與保障的風險範圍，有錯誤認知的消費者只是少數個案；不過提出檢舉的房仲同業抱怨，因為他們不願像信義房屋一樣做出誇大不實的保證，流失很多相信信義廣告的客戶，合議庭認為該廣告已經嚴重影響房仲市場的守法同業與交易秩序，開罰勢在必行。 至於罰鍰金額，公平會考量信義房屋在不動產仲介市場位居領導地位，每年營業額近50億元，加上該違法廣告已經登載超過十年，因此開罰120萬元，合議庭認為相當合理，維持公平會的處分。


【2008/06/23 經濟日報】http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN10/4395669.shtml


------------------------------
廣告廣告，通常都有誇大包裝的情形，消費者應該要有基本的辨識能力。
不過，吹噓過頭被告，就不要狡辯，那上訴的理由未免可笑了一點點......

信義房屋在網站上的廣告宣稱「付款安全保障－成屋履約保證」、「由銀行出面保證買賣雙方產權／付款安全，真正將所有的風險歸零」，公平會調查實際交易結果，發現不但無法保證履約，也不是完全零風險，認定該廣告不實，96年4月開罰120萬元。
信義不滿，強調「代辦履約保證委任契約書」只是代辦一定事務的委任契約，並不用負保證責任，也不是保證契約，因此廣告沒有誇大不實。

親愛的朋友們，風險歸零這種話大家是一定要打折的，業者為了打廣告我可以理解，不過既然被判決廣告不實，就不要再狡辯上訴，這樣很像小孩子耶。

[ 本帖最後由 熾天使之怒 於 2008-6-23 18:08 編輯 ]

[風險歸零] 這是可以做到的.只是信義廣告是醬子.但實際上是沒有 [風險歸零] .所以才會被罰.廣告本來就很容易膨風.只是這件膨風的太過頭了.我看到這廣告也以為他們是真的做 [風險歸零] ^^~

就廣告效益來說.這樣的廣告應該可以讓信義多成交不少房子.如果他們的交易都要做 [風險歸零] .那應該得花成交總價的  千分之5~百分之1  的成本.這次才罰120萬.只要多成交個幾億就完全回收了.不痛不癢.且他們應該都還是直營.先賺了再說吧.反正會有問題的也就那麼幾戶.風險很小...做生意嘛.都是醬子玩才會賺錢^^

光是"風險歸零"一看就是過度承諾了，任何事怎麼可能沒有風險！而且是數百萬數千萬的買賣。

哇哇
房仲第一品牌敗訴囉
所以仲介的話還是要三思

就像您說的『廣告文案一向講求精簡聳動，如果都只能按照事實寫，廣告就一點也不吸引人了』，所以廣告文案在作訴求時，無論用字遣詞都要格外留心，除了要精簡聳動之外，也要注意不能有與事實不符或誤導消費者的情況出現。

有些用詞就很容易有爭議，甚至違法（消費者保謢法相關規定），舉例來說，如果廣告上寫『使用面積50坪』就會有問題，首先『使用面積』一詞未經明確定義，再來這個坪數有可能自夾層或增建等未記錄於權狀上坪數（未依法領有建造執照），因此不可以在廣告或買賣合約中出現，此外坪數未經授權單位丈量，可能會有誤導的情況出現。

總之沒有實際測量數據及文件證明的不能寫，像是門口可停車、捷運五分鐘之類的，雖然在現實情況中仍可以看到一堆人在寫這樣的東西，但那些都是在遊走法律邊緣，其實風險不小，萬一客戶看了這些東西而作出決定，結果事後反悔，一旦告到消基會或法院去，那麼建商或仲介八成要吃力不討好了。

此外有些廣告在它聳動的文案不顯眼處或背面會用小字作較為實際確實的說明，如此一來可以在消保官及法官面前撐久一點，不過效果有限，但總是比擺明了唬人要來得理直氣狀一些。

簡單來說，消費者就是因為看了這樣的文案作出某種決定，但事後發現了真相而覺得受騙反悔（而且業者堅持反悔就是違約罰錢）才會告到消基會或法院去，所以只要業者在消費者作決定之前善盡告知的義務，那麼就算廣告內容可能有些爭議，但被告被罰的情況應該可以減少許多，不過感慨的是仍有一些為了成交不擇手段的業者。

有業者被罰過嗎？如果您有留意新聞的話，業者被罰的情況很多，建商、仲介因不實廣告被開罰的案例不勝枚舉，但就像我上一段講的，大部份情況下都是消費因為覺得受騙去舉報才會變成那樣，不過說實在的，也有些人純粹是因為自己反悔但又不想違約罰錢才去舉報，同業去舉報的情況也不在少數，所以在寫廣告文案時千萬要注意不能有與事實不符或誤導消費者的情況出現，否則到最後就算客戶不舉報，同業為了生存及公平原則也會跑去舉報的。
參考資料
房仲業從業人員

原帖由 forefather 於 2008-6-25 00:42 發表
光是"風險歸零"一看就是過度承諾了，任何事怎麼可能沒有風險！而且是數百萬數千萬的買賣。

我是想，公司這麼大沒有法務專員把關嗎？這種訴求也敢寫出來？啊還敢不服上訴？

您好,就您所陳述的事件,本人就以自身的仲介經驗做下列淺顯的發表.

自從不動產經紀業管理條例從88年2月立法通過後,不動產經紀業已邁向證照制度化的軌道上,所有業者在從事不動產介紹工作時就必須依內政部規定執業.不管是廣告行銷或業務工作都必須秉持務實的態度為之.對於產權上的坪數或房屋屋況的解說都必須具實以告,以減少買賣過程中糾紛的產生.

而信義房屋以"成屋履約保證"為廣告噱頭,吸引消費者的購屋動機,這並非為不好的企劃.只能說因用詞不當而導致消費者的誤解.因為一般消費者對於"成屋履約保證"的作業,會認為是保障所有過戶事宜的交易安全,所謂"成屋履約"當然是指房屋買賣契約而言,而房屋買賣契約的保障當然就會讓消費者認為是所有的價金.產權.屋況等過戶事宜,殊不知"成屋履約保證"僅就於價金部份的保管,對於買賣雙方所產生的債務糾紛,不管任何因素是不提供保證的.所以這是廣告用詞不當所造成消費者的誤解,當然就必須承擔其所造成的後果.如果能將其廣告的用語改成"價金履約保證",那麼不管在字義上的全是或是給消費者的認知印象,也就不會那麼籠統不清,以造成消費者的誤解.

其實在現今的房仲業者裡,幾乎每一家都有和銀行配合價金履約保證的服務,這已經成為日後房屋買賣過程中的必要趨勢,但其保證乃僅有價金的交易過程,並無涵蓋整個交易中所會發生的糾紛.所以要將"風險歸零"似乎也還有其困難性.房屋買賣可能是人一生中最大的一筆金額買賣,政府機關如何有效的規範業者作業及釐定更有交易安全保障的制度,確實是值得深醒的地方.

參考資料
仲介經驗

原帖由 a0916799992 於 2008-6-27 11:55 發表
哇哇
房仲第一品牌敗訴囉
所以仲介的話還是要三思

恩...一時失足可以原諒...知錯能改也是善莫大焉....但是為何要狡辯上訴 .....好失望喔 ....