又到了報稅的季節，在去年有買賣房子的人，你知道如何申報所得稅，以及必須準備哪些相關證明文件，才能爭取最有利的節稅空間嗎？
96 年度綜合所得稅的申報時間自5月1日至6月2日為止，有巢氏房屋提醒，今年房屋財產交易所得台北縣稅率不同以往，由於96年5月立法院通過「地方制度法」修法，台北縣升格為準直轄市，若出售房屋位於台北縣所屬之縣轄市，適用稅率為16%，與過去稅率不太相同；台北市及高雄市稅率也分別調升至29%及 19%，在申報所得稅時應特別注意。
售屋族「財產交易損失舉證」節稅法
以賣房子的屋主而言，最單純的情況是因為售屋產生所得，而最簡單的申報方法，則是以「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得。舉例來說，該房屋位於台北市，房屋評定現值為100萬元，依財政部公告出售的房屋財產交易所得標準為29%，在申報所得時就需填寫財產交易所得為29萬元。
但若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，計算出的財產交易所得較低，並能提供相關證明文件，也可以選擇按實際發生的價額申報。所謂「取得成本」，是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等，以及在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前，支付能增加房屋價值或效能非二年內所能耗竭的增置、改良或修繕費；而「移轉費用」，則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。
若屋主是以低價賠售，則依據所得稅法規定，財產交易損失可扣抵當年度的財產交易所得，如果當年度不夠扣抵，可以之後三年的財產交易所得扣除。所以最好先將買進和賣出的相關文件準備齊全，做為報稅時列報扣除的憑證。
購屋族「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法
從買房子的納稅義務人來看，如果購買自用住宅有向金融機構辦理借款，購屋借款利息也可以列舉扣除，每年扣除額最高為30萬。但每一申報戶以一屋為限，並以當年實際支付的該項利息支出，減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額，申報扣除。
舉例來說，小明在95年支出的購屋貸款利息共50萬元，但他在銀行的利息收入有10萬元，在申報購屋借款利息時，需以50萬元減去10萬元，得到餘額40萬元，但是餘額已超過申報額度上限的30萬元，因此只能以30萬元作為申報。
換屋族「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法
至於去年曾經以小換大、以舊換新的換屋族，若購買的房屋價值大於出售房屋，是有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還，也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。
「重購自用住宅扣抵稅額」一項，由於涉及買、賣不同角度的交易程序，每每遇到報稅的時候，也是民眾最感到吃力的申報項目。其實只要把握幾個重點原則，便可正確檢視自己是否符合申報條件。
1. 不論買進或賣出的兩間房屋，皆須符合「自用住宅」的條件。
2. 購屋的價格必須高於出售的價格。
3. 兩間房屋產權登記的時間必須在二年以內。
4. 兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用，不限於同一人。
資料來源：國稅局
資料整理：有巢氏房屋
[ 本帖最後由 熾天使之怒 於 2008-6-30 07:05 編輯 ] |
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