高油價時代 審慎置產抗通膨

住展 (2008-07-09)

文章提供／住展雜誌

經過近半年的政策凍漲，台灣地區油品價格終於稍稍回歸市場機制。如無太大意外，下半年油價仍將維持上漲態勢，高油價將成為常態。而無論是歷史殷鑑或趨勢預測都早指出，通貨膨脹將因此變成全球現象；對抗通膨，也勢將成為未來各國政府，與全世界人類的共同語言。到底我們將面對怎樣的未來？又該如何有效對抗通膨？正確選擇房地產商品，仍是不變的王道…

又進入炎炎夏日。往年此時，您是不是準備讓休眠許久的冷氣暖暖機，好對抗燠熱的高溫了呢？不過今年當您插上冷氣機專屬的二二○伏特電源時，是不是心情要比以前沉重或複雜些？因為從這個月開始，電費正式調漲，舒服一『夏』的代價更高了。

不只電價，更嚴峻的還有油價。雖然油價繼續維持目前漲勢的機率應該不高，但無可諱言地，在眾多因素交錯下，高油價已成為不可逆的事實。過去一公升不到二十元新台幣的九二無鉛汽油，已是歷史教科書之敘述；往後我們都得習慣，油箱容量五十公升的汽車一次加滿，要花上兩千元以上，甚至更多的日子。

油價飆漲 引發通膨危機

今年下半年，通膨壓力大，我們必須思考的是，如何經由適當機制，來抵擋這勢不可擋，且是無法逆轉的物價上漲。
按照人類經濟活動及社會既有發展及規模，幾乎每項產業、商品，或多或少都和石油有關。因此油價上漲，通常連帶著整體的物價上揚。民國七十年代的石油危機，引發的整體物價飆漲，相信很多朋友還記憶猶新。

那麼，這次原油價格一年之內從原來一桶五十餘美元，飆升到一百三十塊美金以上，是否代表最新一次石油危機已經展開？
到底這次是不是全球第四次石油危機，目前仍有不同解讀與說法。先前有投資機構預言，今年油價會攻上每桶兩百美元大關，但也有分析家認為油價泡沫已成形，一旦價格抑制與供需機制開始作用，泡沫就會破裂，油價漲勢就會消退。

過去三次石油危機，是和中東地區戰爭動亂有關。這次確實有類似因素（小布希出兵攻打伊拉克），然而美國次級房貸危機引發的全球經濟風暴及美元疲軟。第三世界國家（特別是金磚四國）崛起，原油需求增加，甚至是市場投機炒作，則都是過去幾次沒有的原因。

或許未來美國能重振其全球經濟霸權地位，上月聯準會強勢發言宣示不再降息，甚至美國新總統上任新氣象，都可能讓美元擺脫近來疲軟狀態，市場投機炒作也可能告一段落。然第三世界國家需求激增，則不可能逆轉，全球石油藏量愈來愈少，需求卻是逐年激增。很簡單的供需法則，未來油價將很難再回到兩、三年前的水準。

此一趨勢，也早已驅使人類開始思考，如何不再像過去那樣如此依賴石油。不過這部份要從實驗室走到真實世界，從理論變成日常生活一部份，應該會是數十年，甚至下一個世紀的事。現在的人們，則勢必得視高油價為常態。

尤有甚者，經過八年的鎖國，台灣經濟發展近乎停滯。對照整個亞洲經濟崛起，新政府自然必須提出迎頭趕上的對策。而擴大內需及愛台十二建設，則是目前我們看到，馬英九政府提出，針對台灣內部的方向與做法。

擴大內需 短期推升物價

然要提醒的是，這些政策如果落實且有成效，確實將能帶動國內經濟發展，接著提高全民平均所得，進而提升經濟力、購買力。然而在這些政策尚未落實並發揮預期效果前，相關建設大量原物料之需求引發的邊際排擠效應，卻可能先點燃另一波物價上漲的動力。

因此此時此刻，我們必須思考的是，如何經由適當機制，來抵擋這勢不可擋，且是無法逆轉的物價上漲、通貨膨脹壓力大浪。

姑且不論通膨數字，其實各人實際感受最準。同樣厚度的薪水袋，扣掉通膨壓力造成的影響，多數人的購買力的確是轉弱的，這絕非百分之三的CPI指數就可具體說明。這時，當然得透過一些手段或工具，來達到所謂抗通膨，更積極說，就是保值的目的。而就各類資產配置工具來比較，房地產商品仍是最好的選擇。

價值變動率低 房市優勢

為何和其他投資商品或工具比較，房地產更能抗通膨？要抗通膨，也就是保值，這項資產工具之價值必須相對穩定，也就是價格變異度低，較不會隨時間或突發事件影響，而有大幅變動。甚至我們說，抗通膨保值的另一面，就是避險。

碰到景氣高點或利多烘托，股票、基金、黃金等等工具投資報酬率數字亮麗，比價格漲幅相對較低的房市產品更誘人。時機不佳、景氣低點時，幾乎什麼投資工具都會賠錢，都會貶值；然而基金、股票可能讓投資人血本無歸，但就過去歷史來說，房地產商品價值卻是相對穩健，就算下跌，幅度也有限。

不過不可諱言地，就算是選擇房地產商品來抗通膨保值避險，也必須選對產品，才能達到目的；畢竟我們也看過，部分地區部分類型產品，在景氣高點的最高價格，與景氣低點的最低價位相比，仍有可能差到一倍以上。

那麼，到底要選擇什麼樣的房市商品，才能真正保值抗通膨？本刊就長期觀察與分析，提出了以下的三要與三不：三要是要地段、要交通及要學區；三不則是不選特殊產品、不進供給量大區域及避免不確定性。

當景氣高點時，幾乎可說是雞犬升天，甚至有說法是，只要是房子都賣得掉；但是一旦高到某個程度時，真正的考驗就來了。真具有支撐力道的產品，價格及價值才能持續穩定，缺乏實質支撐力道者，當然只有修正一途。

而就這些年實際市場發展來看，交通、學區及地段這三項，還是最能夠提供支撐力量的因素。

軌道建設 高能時代趨勢

捷運建設對區域房價有絕對的拉抬效應。
人類社會自古至今，無論生活型態是什麼，都必須透過互動交流，才能產生經濟活動，這就是最早交通的涵義。因此如果居住地的交通易達性高，則自然能吸引更多人青睞；供給定量但需求更多，自然價值提升，這是再簡單不過的道理。

從發展實例看，公路建設曾叱吒風雲，但現今與未來，則是軌道建設執牛耳。原因無他，軌道建設對能源耗損更少、運輸效率更高，是更符合高價能源時代的交通選擇。而軌道建設則包含都會捷運，及聯絡距離較遠的一般鐵路或高速鐵路。

近幾年因捷運『建設』，區域房市出現明顯提昇的區域，可說不勝枚舉。已通車之路線造成的旋風，就不再多贅述，目前最夯的則是甫通車、施工中或即將通車者，如捷運內湖線、南港東延線、機場捷運，桃園捷運藍線及高雄捷運等等。

公路建設非房市萬靈丹

至於運輸距離更長的一般鐵路，乃至於高速鐵路，相對效應則不若捷運強，原因主要還是在於使用之便捷度較差，和行經區域發展差距較大。不過根據了解，不少地區都有台鐵地下化或高架捷運化的計畫，如果確實付諸實施，這些建設的影響力，將不亞於都會捷運系統。

有些褪流行的公路建設，仍對區域房市有價值提升的效果，只是高油價時代，使用車輛花費將更大，更遑論還有停車問題。因此最近幾年新建的公路建設，如信義快速道路，目前為止對北市木柵地區及北縣深坑地區房市的提升效果，就不很明顯。通車多時的北宜高，對宜蘭縣房市助益，甚至非常有限。

和交通建設相比，學區是個有些弔詭的利基點，因為有房市價值的學區成因並不單純。有捷運行經並設站，區域價值通常確能提昇；然光有學校，不見得一定就可有類似效果。

學區地段 抽象保值利器

區域內有學校，當然子女就學便利。然只有所謂明星學校的明星學區，才真有抗通膨的『能耐』。而明星學校，其現象的成因和影響相當複雜，一言概之，就是家長『望子成龍，望女成鳳』的心理，及士大夫觀念的交替作用所造就。因此造成某種程度的僧多粥少，學區搶手。

這個明星學校，還只有義務教育階段才適用。而且名校光環，也是愈往都會區愈明顯；原因除了跟家長社經地位有關外，甚至牽涉到資源分配問題。至於高中，雖然前教育部長杜正勝曾拋出十二年國教話題，但這部分變數仍大，就穩定保值的角度，並不是合適的選擇標的。

最後是地段。何謂地段？地段毋寧是更為抽象的名詞。一般來說，不同區域地段價值不一的現象，會隨時空背景變遷而有異動。而舉凡各類建設，一些伸手可及、親眼可見的實際事務，乃至於心理層面，屬於一種認同機制、一種概念，都是影響地段價值的可能範疇。

這樣解釋的確抽象，但舉例說明，就容易瞭解。公認的最佳地段的北市大安區，此行政區的劃分，完全是人為因素造成，但對想買房子的人來說，一聽到大安區，馬上聯想到的就是絕佳地段、價值不斐。這就是地段的魔力。

大安區之所以成為最佳地段，原因就是很多因素交錯所致；包含上述的交通、學區，還有各項公共建設，甚至全台最著名的都市之肺大安森林公園也在本區內。只是，大安區內其實也有生活機能或交通條件稍差的小區塊，但對購屋者來說，大安區這塊門牌，早成了價值保證。這顯然是心理上認同機制運作的結果。

然要注意的是，大安區有現在的無上地位，也是經年演進的結果；六十年代之前，大安區還是一片農田的景象。因此地段的好壞，是長期累積的結果。短時間內要改變大多數人對地段價值的判斷，可能性相對仍低。

不確定因素 需求變化度大

以上是三個幾乎不會因任何變遷，而有任何異動的房市抗通膨三要。那麼為什麼又會有三不呢？很簡單，其實地段、交通及學區之所以能提供抗通膨保值的效果，最重要的因素就是需求穩定。

這三要，確實都是人們選擇房市商品時不變的重點。而這也等於，具備這三類條件的商品，需求總是穩定不缺；需求穩定才造成價值穩固，才能抗通膨保值。

相對地，一旦需求可能產生不穩定性或出現巨幅變化時，就可能導致價格大幅下修，也就失去保值抗通膨的初衷。這就是三不的原因：避免需求變化過大。

三不選擇 避開潛在風險

三不其一的不選特殊產品，並非指規劃特殊，而是該商品之規劃，跳脫該區普遍既有的定則太多；比如在一個平價透天厝為主流商品之所在，蓋一個高價大樓豪宅，或在一個開發密度高，大樓為普遍需求的地方，興建一棟獨棟別墅，都會造成這種『特殊性』。

供給量大就很容易了解，除非這個地區像台北市這樣，是全台灣人置產購屋的終極夢想地區，否則一旦某區供給量增加過大過快，價格修正是遲早的事情。不確定性則泛指尚未定案，卻被過度炒作放大的公共建設或開發計畫。而前述三要當中，也都可能產生不確定性。

交通方面除了未定案捷運或其他規劃外，還有高鐵特定區開發；學區部分的十二年國教，或是標榜都市更新，豪宅新地段者，其實也都存在些許不確定性。

對抗通膨 仍須量力為之

特定區開發案如開發時程長，或配套措施不完整，在投資上均有風險。﹙圖為台中高鐵烏日站﹚
特殊產品、供給量大，或是存在不確定性者，當然仍有機會出現議題發酵、短期價格上漲的機緣；景觀往往是另一項拉抬價格的利器；景氣好時，供給量再大也能消化，甚至都市更新確實也有做出成績者。尤其原本具不確定性的建設一旦定案，則就是炒作獲利之時。

然而我們要強調，上述之獲利，是短線操作使然。一旦是從抗通膨保值的角度出發，則價值穩定性勝過一切，風險度要儘可能降到最低；秉持三要與三不，才是購屋置產抗通膨的真正要訣。

最後在此仍須提醒，購屋以抗通膨，實宜各人量力為之。如果今天您還能輕鬆寫意地，以數字看待存款簿裡的金額，則購屋置產就是首選的抗通膨手段。然如果是每天柴米油鹽，擔心如何量入為出才能度日，甚至是繳了房貸、車貸、信用卡款和日常支出後就變成月光族，那麼購屋抗通膨一事，則暫時在您考慮執行之事項之外。

[ 本帖最後由 gb9989 於 2008-8-22 01:52 編輯 ]