何謂法拍屋?
法拍屋顧名思義就是法院拍賣的房屋.而房屋的來源是由〔銀行〕、〔自然人〕、〔法人〕亦即所謂的〔債權人〕、聲請查封拍賣。通常都是〔欠債〕、〔做保〕、〔欠稅〕其他相關說明如下解釋：
通常會變為〔法拍屋〕的原因如下:
房貸未繳：
經銀行催收達三個月不繳交房貸，且經法院公告且公文公示送達並於中央日報公告達１４天以上
信用卡、現金卡未繳：經銀行第一次存證信函公示送達且法院寄送〔支付命令〕確定，銀行始進行不動產及動產〔假扣押〕進行查封，假扣押註解，於文最下方。
本票裁定：
簽于第三人、錢莊、銀行....如未於期限還款並於法院裁定，始可申請假扣押查封不動產及動產。
民事判決：經民事法庭判決確定需理賠時可持民事判決確定書申請假扣押進行查封不動產及動產。
欠繳管理費：
經大樓管委會行使〔公寓大廈管理條例〕針對欠繳管理費長達３個月以上之住戶，可申請該住戶之不動產進行假扣押查封拍賣。
做人頭保：
即民間所謂的〔保證人〕，因做他人的〔連帶保證人〕導致於自己需負責他人的債務，而使的自己的不動產被查封拍賣。
欠稅金：包含個人所得稅、營業稅、遺產稅、及其他稅金，將拍賣不動產之所得用予清償所欠稅費。
簡單來說：
就是抵押權人依〔強制執行法〕聲請法院辦理拍賣之抵押不動產。
法拍屋加倍賺祕笈
房市冷，法拍屋市場卻開始有熱絡的現象。如何從法拍屋市場撿便宜，買到獲利倍數的黃金屋？法拍投資達人將傳授買屋訣竅。近期台北縣市房屋買氣趨緩，但法拍屋市場成交件數卻逐步攀升。「房市趨緩，加上先前房市投資客的房貸寬限期陸續到期，資金成本壓力大增，未來釋出的物件、甚至淪為法拍的物件將逐步增加，尤其在今年第一季法拍物件將可望更多。」專門提供全省法拍資訊的透明房訊業務經理吳庭芳指出，以先前大漲一波的台北縣市房屋為例，據了解，目前法院手上尚未正式拍賣的物件確實有增加趨勢。根據北部地區法院資料顯示，自二○○七年一月至十一月止，台北市的法拍屋成交件數為一千一百一十八件，較前年多出六十一件；台北縣的成交件數則多達二千四百三十六件，較前年與大前年多出四百多件。這是自從二○○四年房市景氣回溫、法拍屋物件成交量大減以來，首度再次升高的一年。吳庭芳指出，雖然房市說衰退還言之過早，但可以肯定的是，想在法拍屋市場撿便宜的投資人與自住型房客，反而可以趁此機會多留意這塊市場。
低於市價二成
投資法拍屋長達七年的買屋達人張淳淳指出，過去讓許多人對法拍屋市場望之卻步，最主要的原因就是資訊不夠透明，且害怕俗稱「海蟑螂」的惡霸投資客介入等增加買屋風險；但經過近幾年法院的強制執行修法，以及網路資訊的普及，讓法拍屋買賣的過程逐漸透明，再加上法院會協助拍買家交屋，且投資獲利至少都有房屋總價的一至二成以上，也因此帶動不少法拍屋的成交數量。
「以台北市離捷運步行十分鐘以內的老公寓或電梯大廈為例，目前法拍屋市場最低可以低於市場成交價的二至二成五取得，對於投資人與購屋者來說，只要夠勤快，都有低價挖到寶的機會。」台北市不動產拍賣協會的祕書長蔡璟柏指出，以位於中華路二段、寶慶路旁的二十年大廈為例，每坪成交市價至少在二十六萬元以上；但法拍屋市場可以二十萬元買到，價差至少就有二成五左右。
三年狠賺一倍
正因報酬率誘人，吸引不少婆婆媽媽及退休族紛紛投入法拍屋的投資市場，相較於銀行一年期的定存利率二至三％來說，法拍屋的投資報酬率相對划算。三年前才從中研院退休的黨先生，專門在南港、汐止一帶物色標的，以一次買一間法拍屋的方式、標的物件總價在四、五百萬元間，準備個百來萬的自備款、房屋修繕費用與銀行利息的周轉費用，兩年多下來賺進五、六百萬元，倍數獲利的好成績，羨煞同期退休的同事。不過，儘管法拍屋的獲利不錯，但法拍屋市場並非穩賺不賠。一樣在三年前投入法拍市場的張先生，有過半年賺三百萬元的輝煌紀錄，不過也有險些賠錢的時候。張先生曾經在內湖德安百貨附近買了一間法拍屋，由於當初評估過於樂觀，買進價格過高，加上手邊還有其他法拍屋待處理，考慮資金周轉及銀行貸款的壓力後，就急於在三個月內脫手；扣除銀行利息，最後只賺五萬元，差點就讓他白做工，這個教訓也讓他了解到，事前要做功課、研判趨勢以及風險控管的重要。的確，從收集法拍資訊到進行參與拍賣，都必須經過深思熟慮。由於法拍屋無法事先進房看屋，所以當投資人買到的房屋漏水、水電管路無法使用，讓人無法居住時，投資人並不能要求撤銷拍賣以及退還拍賣保證金，一切房屋修繕費用都要買家自行負擔，所以在挑選中意的法拍屋前，最好先訪查房屋確實狀況，並將額外付出的費用加入投資成本中。
[ 本帖最後由 gb9989 於 2008-10-20 22:05 編輯 ] |
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