停車位之產權及認定問題，是目前不動產界最難理清也最容易產生糾紛之問題，主要是法規解釋過於複雜，而且前後不一，即使專業代書要理清也須大費一番手腳。
孫長豐
大樓停車位的種類
一般大樓在地下室都有停車位，而在停車位上發生的糾紛也不少，到底停車位有幾種？為什麼有些有權狀有些沒權狀，有些又不可以和房屋分開買賣？
依照現在的法令大樓登記的室內停車位，可分一、法定停車位。二、非法定車位兩類。非法定車位可分1. 獎勵增設停車位及、2. 自行增設停車位二種。
合併來看停車位不外三種，即法定停車位、獎勵增設停車位及自行增設停車位。
壹、法定停車位
望文生義，法定即法律規定興建大樓必須設置的停車位，建築法第102條之1規定，建築物依規定應附建「防空避難設備或停車空間」，大多數建築物興建案都需規劃設計停車位置。
而且要依總樓地板面積之多寡，應設置一定的數量之停車位，興建比率是依建築技術規則建築設計施工編第59條規定不同用途建築物有不同比率。
依民國80年9月18日內政部台內營字第8071337函就指出，建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間，按其性質應依土地登記規則第72條（現改為81條）規定辦理所有權登記。
按第72條（現改為81條）規定登記就是，法定停車位其實是防空避難室兼停車位，屬於公共設施部份，以共用部分按持分比率分配給承購戶，在登記所有權時只能登記為「大公」，產權由全體住戶所持有；或登記為「小公」，經由部分住戶共同持分，不想要車位之住戶就不須分攤持分。
同一函文又說：「法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為區分所有權人所共有。」「其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。」
「區分所有權人所共有」即屬公共設施，不會有單獨的權狀；既然作防空避難室就是附屬在主建築物之內，難怪不能和房屋分開買賣（公寓大廈管理條例第四條第二項是呼應的規定），通常我們說不能賣給大樓以外的人，原因就在這裡。也就是說，法定停車位沒有獨立權狀，必須隨著主建物才能辦理產權移轉。
那麼80年9月18日以前的停車位，又該如何呢？前面內政部台內營字第8071337函，說明第二項「基於法律不溯既往原則，並避免購屋糾紛影響人民權益，對新申請建造執照之案件，應依前開結論辦理。」80年9月18日以後適用這個規定，以前的停車位，如果不是登記共有，而且編有門牌，仍然是有獨立所有權可以賣給大樓以外的人。
貳、獎勵增設停車位
獎勵車位則是政府另訂的獎勵，鼓勵建商多蓋停車位，設置的法定停車位到達標準，給建商的一種鼓勵，就是可以把建築物蓋大一些，多興建樓層面積，多出來的樓層面積可設停車位（即獎勵增設停車位）用來供公眾使用。
「臺北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」第二條規定「本要點所稱增設停車空間，係指建築物依都市計畫法令及其他法令規定設置之法定停車空間或原核准之停車空間以外再增設之停車空間。」
增設之停車空間若與法定停車空間在構造及使用可以獨立分開，可登記為主建物單獨移轉，若與法定停車空間在同一層，構造上及使用上無法區隔，就必須以公共設施方式辦理登記。
獎勵停車空間之所有權人必須提供給「公眾」使用，還必須負擔管理費用，前不久台北市議員會勘仁愛路上的一棟豪宅，發覺建商享受獎勵增加停車空間，卻沒有提供給「公眾」使用。
原來建設公司依「台北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」規定，設置了六百四十三個汽車停車位、三百二十二個機車停車位後，增加兩千九百十八坪獎勵樓地板面積，以豪宅的行情地價每坪九十萬元計算，可增加二十六億多元獲利。可是卻沒有提供給「公眾」使用，「公眾」指不特定人，包括所有權人自行使用，和不特定的第三人，市府建築管理處使用管理科表示，將要求建商限期改善，否則將開罰新台幣六萬元，或派員拆除。建設公司方才願意未來將開放民眾停放車輛，並依據市面行情收費。
參、自行增設停車位
在依照法令設置法定停車位以後，建商以多餘的樓地板面積或法定空地（不是在上述獎勵增加的樓板面積之內），自行設置的停車位。當然要符合停車空間的大小。
自行增設停車位產權登記得以公共設施或獨立權狀方式登記，且其使用收益乃由該停車位所有人自行為之。
出售之對象並不限定於該區分所有建築物之區分所有權人，這一點和（貳）獎勵增設停車位、是一樣的。停車空間若與法定停車空間在構造及使用可以獨立分開，可登記為主建物單獨移轉，若與法定停車空間在同一層，構造上及使用上無法區隔，就必須以公共設施方式辦理登記。
肆、如何辨識停車位的種類
為避免糾紛，在購買前最好先查閱主管機關核准的設計圖說、建照、竣工圖，瞭解所購買停車位之類別，從地方主管建築機關於核准建築執照的設計圖說，在每一停車位上均有明確標示為法定、自行增設或獎勵增設。看清楚謄本上是否載明主管機關核發的編號及公共設施持分面積。
至於產權登記方式，如果非共同使用部分，編有建號門牌的、領有單獨所有權狀的車位當然很清楚。
以共同使用持分車位的登記方式，非常複雜，法令函示不斷更新，現在摘錄林永汀先生文章「停車位產權登記狀況的檢視方法」其中結論的一段說明供參：
1. 人工登記作業者，因停車位不單獨發給建物所有權狀，所以應在主建物所有權狀上查得法定停車位之共同使用部分之建號；再依建號請領共同使用部分之登記簿謄本（只有標示部而已），再從「區分所有建物共同使用部分附表」，查到「主建物建號」對應之權利範圍欄所載之「持分數額」。
2. 採編號登記方式者，在主建物所有權狀主任署名欄上方查得「車位編號」，再從共同使用部分之登記簿謄本之「區分所有建物共同使用部分附表」之「車位編號欄」找到車位編號，查對停車位持分之權利範圍。
採電子處理登記作業者，在主建物所有權狀上即可查得，各個停車位分擔共同使用部分之持分（權利範圍）。
[ 本帖最後由 gb9989 於 2008-12-30 21:15 編輯 ] |
|
