土銀：不動產最快Q3回溫
【經濟日報╱記者陳芝艷／台北報導】 2009.01.22
國內不動產放款的龍頭銀行—土地銀行董事長王耀興昨（21）日指出，土銀去年房貸、土地建築融資仍持續成長，加上房貸逾放比率並未走高，依這兩項指標判斷，國內不動產市場還是「撐得住」，預估最快今年第三季可望回溫。
土銀去年12月底房貸餘額6,010億元，為國內金融業第一，市占率為10.73%；建築放款餘額2,211億元，二者合計就高達8,221億元。雖然去年下半年以來受金融風暴衝擊，國內不動產市場陷入停滯，但土銀去年房貸和建築融資合計仍成長1,000億元左右。
同時，土銀房貸業務逾放比約0.9%至1.1%，去年12月底為1%，也未走高。
為何對國內的不動產市場如此有信心？王耀興說，房地產市場就是供需原則，他上任以來多次與中南部建商接觸，發現建商以減少供給的方式，撐住不動產價格。
建商營運 優於一般產業
王耀興舉例說，北部某家大建商，在去年景氣反轉前，看到苗頭不對，就把手上案子賣給銷售能力較佳的代銷公司，建商處理餘屋的技巧和方式，和1997年亞洲金融風暴時相比，已有很大進步。
據了解，近來向土銀申請紓困的案件，建商就不包括在其中。顯示建商營運的情況，比一般產業好。
王耀興強調，今年第三季後，建商手上餘屋應消化得差不多，建商可能也會祭出優惠手段，如果要購屋，上半年應該是好時機，因為議價空間會很大。
身為房貸龍頭銀行，土銀如何在房貸放款成長同時，不讓逾放攀升？王耀興說，土銀在不動產業務上，採「一條龍」政策，會篩選財力較好的建商客戶，之後從建商購地融資、建屋融資，蓋完後分戶貸款，土銀全部包辦，可以完全掌握建商財務和營運狀況。
另一項技巧是協助建商加速賣屋，土銀會找好的代銷公司與建商合作，通常代銷公司賣屋速度較建商快，只要銷售率達四、五成以上，土銀就可完全收回購地、建屋的貸款。
【記者陳芝艷／台北報導】土地銀行籌組金控暫時喊卡。土銀董事長王耀興昨（21）日表示，土銀今年不會討論成立金控的事，目標是先成立都市更新投信公司、獨立證券管理單位，壯大自己後，將來水到渠成，再評估成立金控。
鎖定都更 暫不成立金控
王耀興昨日在新春記者會上透露，近來的確有民營金控主動上門，洽談併購機會。不過，依法，銀行無法併金控，且土銀是百分之百國有，要併購其他金融機構，還有民營化問題。
目前多數金控獲利來源主要還是銀行，不少金控成立後，整體業務績效也沒有跟著提升，土銀決定回歸基本面，先從擴大擅長的業務，和培養證券、保險等跨業人才做起。
土銀信託部和企畫部已規劃成立都市更新投信公司，這項投資將編列在明年預算中，預計投信公司資本額從3億元起跳，由於相關法源規定要和上市櫃公司合作，土銀可能以持股49%或51%的方式與業者合作。
建商看法「房市逐漸回溫中」
【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】
「房市沒有想像的那麼壞，事實上，現在已經從谷底逐漸回溫」，在央行降息、政府連續祭出多項救市方案，旗下擁有三輝建設的板信商銀董事長劉炳輝已嗅出了房市落底回升的訊息，他認為第一季起，房市就會逐漸好轉。
劉炳輝說，春江水暖鴨先知，他旗下建設公司目前在板橋、新店、三重和永和均有推案，去年底市況確實不好，不僅沒什麼成交，來客量都稀稀落落，但是今年一月以來回溫相當明顯，各工地回報一周來客大概都已回到2~30組的水準。
北縣精華地段會先回溫
「連高總價的豪宅產品，感受都很明顯。」劉炳輝說，以新板特特區的板信雙子星花園廣場為例，每戶總價在5000萬元以上，在北縣是最頂級的產品，但每天平均也有五組客人上門，「第一季買方進場試水溫的情況，極為明顯。」
劉炳輝現在名片上雖是板信商銀董事長，其實他是以建設公司起家，對房地產市場敏感度相當高，而且買地很有一套，這幾年他在永和、三重推出不少創新區域高價的個案，像是「三輝首馥」、「芬第夏宮」，均能順利銷售，地段選擇便是一大關鍵。
他認為大台北房市會從北縣精華地段先回溫，原因很簡單，相對於北市目前推案仍動輒7、80萬，甚至1坪百萬起跳，北縣精華地段同樣的產品，只要一半價格，在目前利率位處歷史新低水準，購屋人幾乎無有利息壓力之下，更容易反彈。
他看好5、60坪的換屋產品，同時也認為北縣超大坪數豪宅會極具爆發力。他說，這一波房市起來，主要是靠「危機入市」的族群，這一群人當然也深受金融海嘯影響，但口袋夠深，眼光也夠遠，房市看情況打不下來，他們就積極搶進。
現在的問題是缺乏信心
如果此時也想進場，劉炳輝認為地段仍是最重要的考量，除了學區、生活機能及交通外，區域整體景觀也很重要。他認為從過去經驗及目前現況來看，北縣次級地段、郊區仍會有些辛苦，房市回溫的效應會較慢出現。
其次是基地條件，除了面積要夠大，最重要的是視野要夠寬，要夠遠，而且要夠綠。他說板信雙子星花廣能夠賣得好，就是建築高到可以看到台北市，兩側臨路棟距都在30米以上，而且客廳面寬可以達到12米，附近又有三座公園。
劉炳輝說，房地產市場這波下滑，很多人認為是經濟問題，但他從事金融業，深刻了解到手上有大筆現金的人比比皆是，關鍵是在缺乏信心，陸資是否來台並不是重點，兩岸一日生活圈所帶來的台商回流購屋，才是今年房市最大點火器。
抗低利…買屋客變多了
【經濟日報╱記者 黃欣／台北報導】 2009.01.22 10:27 am
中央銀行從去年9月以來六度降息，在利率不斷下降，房仲業者指出，確實有不少資金「錢」進房市。
房地產買氣從去年底起明顯升溫，尤其首購族較前幾個月要來得多。
央行從去年第三季起共降息8碼半（2.125個百分點），銀行的定存利率降到1%以下。
永慶房屋研展部協理黃增福表示，不少投資人覺得此時將錢放在銀行中已無效益，因此開始抽出銀行存款，轉向投資房地產。
利率節節降
購屋意願大增
房仲業者估計，市場上出現一波自住的購屋人潮，這是因為房地產已經逐漸從賣方轉為買方市場，當買方居於主動時，代表談判的籌碼變多，也會更願意進場。根據台灣房屋日前的統計，購屋民眾中有89%是自住，僅有11%是投資，和以往已經大不相同。
此外，先前受限於購屋利息過高的民眾，現在在利率及房價同步走低的情況下，也會加強買屋意願。
黃增福表示，去年9月到11月，受到金融海嘯波及之下，市場人心惶惶，不少投資人對於房地產望而卻步。
在央行幾番降息下，除了銀行定存利率降低，投資的成本也大為下降，再加上政府2,000億元優惠房貸的吸引力，確實將原本在門外觀望的投資人吸引進房市。
房價跌三成
業者說觸底啦
黃增福表示，從去年12月到今年1月，房地產的績效確實比前幾個月增加。尤其不少投資人發現，買屋不但可保值，自用外也可投資，也趕在年前進場。
甚至有定存族眼看利率實在太低，乾脆和銀行解約，把資金拿來當作買房的頭期款。
不少民眾還在等待房價下跌，房仲業者表示，一般來說房價往下降三成，已經是底線。以往房價也曾下挫，但最多下跌三成，就開始止跌回升。
至於怎樣的房產物件最吸引人且又兼具增值空間？房仲業者指出，鄰近有捷運或公車站牌，交通便利的住宅區，且生活機能方便的物件，最受投資人喜愛。
真的只是缺乏信心的問題嗎？觸底了嗎？降了三成？我怎麼感覺開價還是一年半以前的高檔？
最近跟某大房仲業務接觸，每個業務員都極力說服我：「你看當初SARS有人危機入市結果大賺錢，現在正式進場時間點，買到賺到#%%&*...........』(目的當然是希望我能抬高價格)，我說：「SARS發生的時間並不長，而且SARS的時候有像現在失業、放無薪假、國際金融危機等等這麼嚴重嗎？』。後來，我知道自己的底線實在跟屋主差太多，笑稱：「這就是所謂殭屍價格吧』，黯然放棄.....
不知道各位大大對今天這些"新聞"有何感想和高見？或許有資本投入房地產市場的人還是很多吧....我感覺仲介將價格先抬高個三成，然後準備讓買主砍，結果賣方的期待價格其實仍跟去年、前年的所謂高檔相去不遠 (大部分都只是象徵性的降價個十萬、三十萬)，而自住者的買方 (如我) 仍然負擔不起也談不下去呀~~
只能感嘆，台灣有錢人真的太多了......
[ 本帖最後由 gb9989 於 2009-1-23 00:25 編輯 ] |
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