違章建築可以買嗎?

一般而言，被認定為違章之建築有以下2種情況：一為實質違建，即未遵照建築法規如建蔽率、容積率等之有關規定申請建造執照，擅自建築者；另一為程序違建，即未按程序申請建造執照擅自興工建築者。以上兩種情況所產生的建物，由於興建之時沒建造執照，因此都無法取得使用執照，也無法依土地登記規則辦理建物所有權第一次登記，當然也無法取得所有權狀。依民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失及變更者，非經登記不生效力。」因此違章建築既然無辦理產權登記，實際上也不能辦理所有權移轉，儘管法院判例承認違章建築買賣行為之存在，但其買賣行為所取得的不是所有權，而是「實質處分權」，亦即使用權而已，因此，即便違章建築可能有水、電、稅籍號碼、甚至門牌之編列也不因其變更使用者的名義，而擁有所有權。總而言之，違章建築的買賣實際上所負擔的風險是相當大的。



違章建築知多少 :

國內建物所普遍存在的違章建築問題卻始終潛藏著頗多不可預測的風險，為確保購屋權益與居家安全起見，對於違章建築實有必要作進一步之認識與了解。一般而言，被認定為違章之建築，係指未按照建築法規如建蔽率、容積率等之相關規定申請建造執照，而擅自建築者，亦即除非是建造執照所核准範圍，否則均屬違章建築，因此，購買預售屋時，只要是領取使用執照之後再二次施工者，幾乎都是違章建築無疑，最常見之實例為室內夾層及陽台外推；至於中古屋，除可核對用執照之竣工圖外，亦可依建物所有權狀所記載之建號，至地政事務所申請建物測量成果圖，即可一覽無遺。

一般最常見的違章建築，如室內夾層與陽台外推外，屋頂平台、露台、前院、後院、屋側、法定空地，甚至佔用防火巷而擅自增建者，另一種較不容易被發覺的便是室內違建，例如將上下樓層打通為樓中樓，或為增加室內使用空間而擅將鋼筋混凝土牆或剪力牆拆除，此不僅會影響到建物結構安全，如不幸因天災而導致建物倒塌，還得吃上公共危險罪官司。

此外，極為常見而又令人疑惑的是，何謂「合法違建」？按臺北市曾有一段時間頂樓與一樓住戶只要徵得同側垂直全體所有權人之一致同意，即可在屋頂平台及一樓空地增建 30 平方公尺（9坪）之建物，惟此一「台北市拆除違章建築認定基準」已於民國77 年 8 月 1 日大幅修正，然當時一窩蜂搶建所遺留下來的所謂「合法違建」，至今仍隨處可見，而最令一般民眾感到疑惑的是，這種被歸類為暫緩拆除的「合法違建」如何辨識, 權益何在?

因此，購屋之前應仔細核對權狀面積及建物測量成果圖之外，還得進一步的瞭解整棟建物有關共有共用、共有專用、專有共用以及專有專用之實際位置、面積分攤與產權登記方式，尤其簽約之前更須看清楚原始買賣契約如何約定，以及增建部分是否有經過住戶協調認可之分管協議書，俾便確實保障購屋權益與居家安全。



違建蟑螂恐嚇新手法

最近台北縣市陸續有民眾接到自稱「幫派兄弟」的恐嚇信函，並列舉二十多個地點因不聽警告而遭到檢舉、拆除的命運，恐嚇違建戶立即把錢匯入指定銀行帳號，否則「下一個就是你」；由於傳單內容聳動，且大量散發，引發民眾不安，建管處接獲檢舉，已把全案移交警察機關偵辦。建管處表示，這份恐嚇傳單列舉了台北縣市，包括中和、永和、板橋及台北市等廿多個地址，其中有二處為台北市南京東路五段及延平北路二段，但經派員深入查證，發現這二筆地點，一是查無此址，一為根本未被列入違建查報，顯示歹徒是以亂槍打鳥方式，誘騙民眾上當匯款，每筆要求四千九百元，金額不高，顯然也抓住違建戶希望息事寧人的心態。以往違建戶大部分碰到的是違建黃牛來勒索，近來變成違建蟑螂詐騙，連日來在大台北地區散發傳單內容，明白指稱，因經濟不景氣欠缺經費，未達取款目的，將不擇手段，恐嚇函也指出，已鎖定違建的事實並拍照存證，並威脅如果不按照指示匯款，將每三天檢舉一次，直到違建拆除為止，還語帶威脅「不聽警告的話，下一個就是你」。建管處強調，已將相關犯罪資料交警方循線偵辦，該處已著手修訂台北市違章建築處理規則，將就陽台加窗等部分適度放寬，但除非在施寬範圍內，否則勿心存僥倖心理。



住戶聯合控告 頂樓加蓋違建

打算利用屋頂加蓋的住戶，請先做好敦親睦鄰的工作。台北縣一處8層樓公寓的3名頂樓屋主，分別佔用屋頂加蓋一到兩樓，致使其他住戶根本無法使用，一氣之下聯名控告3人竊佔，承審法官認為3人在審理期間已陸續拆除違建，輕判拘役40天，緩刑兩年。

據了解，這類糾紛屢見不鮮，尤其舊式公寓最常見，通常一般住戶為了情面不願與鄰居撕破臉。不過若當初購屋時沒簽下任何同意書，佔用屋頂的住戶一旦被告，絕大多數都會獲判有罪。

判決書中指出，新莊市龍安路一棟8層樓公寓，分別遭黃姓、劉姓與蘇姓3名頂樓屋主佔用加蓋，其中黃姓與劉姓兩名女屋主胃口最大，一口氣僱工加蓋兩層樓，總面積超過30坪。蘇姓男屋主雖然沒那麼誇張，不過單是加蓋一層，面積也將近30坪。

其實這批違建早在民國84年間就陸續出現，其他住戶制止無效，多次鬧得很不愉快。由於加蓋狀況實在太嚴重，其他住戶想到屋頂透透氣都不得其門而入，28戶鄰居中的18戶前年索性聯名控告3名頂樓屋主，罪名是竊佔。

被告們都頻頻喊冤，宣稱屋頂加蓋前不但獲得建商保證，其他住戶購屋時也簽訂「屋頂、空地使用權同意書」，載明屋頂除公共設施，其餘均交由頂樓住戶管理使用。黃姓屋主更指稱，當初建商承諾取得使用執照後，會幫她蓋滿9、10兩層樓，最後卻黃牛，她只好自己花錢興建。板橋地方法院承審法官發現，雖然黃姓屋主提供的買賣契約，都註明頂樓屋主可管理使用不分屋頂，但都沒有全體屋主的簽章，況且買賣契約並未授權頂樓屋主可以變更屋頂平台的結構、使用目的與性質，擅自加蓋就是不對。

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