本帖最後由 gb9989 於 2009-12-30 16:45 編輯
Q4房價續長 買方一邊抗議 一邊「無條件」搶進
北縣躍升為全台置產首選地 理財客加碼進場
耶誕節剛過，也意味著年度已近尾聲，2009年的房地產在完全不看好的狀況下，不論是量或價都是一路增長，更成為全台最熱門的理財、投資工具，不過第四季在延續第三季的高房價問題後，在「2009中信房屋宅指數冬季報告」已發現，消費大眾對房價的不滿再綜合油價上揚的物價問題，促使經濟感受滿意度陷入年度新低點。然亦因房價恐將持續上揚促使理財型買方加碼進場、或受限房價而「無條件」搶進，當然年底這波結婚需求亦擠壓出首購族的小幅成長以及向中低價產品靠攏的現象。
經濟感受滿意度爆出年度新低點 非實質景氣問題全是不爽房價＆物價
中信房屋董事長鄭余正全表示，第四季宅指數調查的「經濟滿意綜合指數」爆出年底最低分，僅有27.05，但在「景氣」和「理財」兩項滿意度上分別小幅上揚5.28與3.98，顯露消費大眾對整體經濟確實有逐漸復甦的明確感，但是卻延續了「物價」的最不滿意(-20.92)外，則再加上對「房價」滿意度較上一季下降了6.03，充份顯示了家庭收入與支出的壓力造成的反感。中信房屋再以「整體購屋意願」(45.37)的各項構成指標均較上一季小幅下滑驗證消費大眾對房價的疑慮，因為此項就屬房價滿意度降低3.02最多；最後從2009年房市大新聞的票選結果印證，都會地區的高房價儼然成為全民公敵。
首購族小幅成長、北縣躍升為全台置產之首選
中信房屋董事長鄭余正全說明，在本次有購屋計畫的受訪者當中，本次有購屋計畫的受訪者中，首購族佔55.4%(較上季成長2.8%)，另外，從交叉分析結果發現，「第2次以上購屋」的族群主要居住在台北縣、行業為軍公教/政府單位，且上述族群的傾向相對較高且有明顯上升趨勢，仍不乏高房價促成的購買力。不過在台北市在房價持續上揚的環境下“居”已大不易，因此能有較佳商業與人口密集度發展的台北縣，則一舉躍升為全台購屋人未來一年預計購屋的首選之地。
年節首購效應買方向中低價產品靠攏，自備款些微下滑，投資型買方加碼進場
鄭余正全董事長指出：本次有購屋計畫的受訪者中，預計購物價位平均落在613萬，上一季平均為640萬，微幅萎縮，當中除北市與大台中地區，全台購屋總價皆下修。其中購屋價位500萬以下者佔44.2%、較上一季上升4.3%，「500-700萬」佔28.3%，「700萬以上」佔27.4%、較上一季減少5.9%。歲末年終首購自住基本盤買方向中低價產品靠攏的比例有明顯上升的趨勢。
另外，在自備款議題上，中信房屋表示第四季有購屋計畫的受訪者中，預計自備款金額平均落在269萬，亦較上季平均自備款276萬稍微減少，其中以「100-300萬」的分佈比例較高(45.9%)，自備款佔欲購總價金額的比例則仍在「總價3成以上」居多，佔67.5%。
經交叉分析後，儘管投資或自住的自備款比重皆下降，但資金行情效應持續，購屋目地為「收取租金」或「純粹置產」的投資理財型買方在資金實力的支撐下加碼進場，因此購屋總價上的設定有些微的提升，不難看出不動產因租金收益、資本利得、抗通膨等多重效益產生的誘因。
房價疑慮另一章 買方因預算考量「無條件」搶進
另一方面，中信房屋發現第四季調查中，消費者對物件各項條件以仍然以「坪數」(75.88)、「鄰近生活消費商圈」(70.90)的重視度最高，「屋齡」(66.24) 則在本季躍升為第3名。不過，物件整體重視的強度（宅指數）再較上季些微下降(-2.09)。不論是坪數、屋齡、停車位、裝潢家具、設施服務，甚或是顯示生活圈條件的鄰近商圈位置、交通要站、學區、公園綠地等，都分別出現-1.99～-2.26的季減少，此現象又再次顯示目前購屋族群面對房價高漲的現實考量下，可謂只求＂有＂不求＂好＂的「無條件」搶進心態。
2010年房價大樂透將開在明年第四季
主計處上周公布台灣11月份的失業率由10月份的5.96%降至5.86%，為六個月來的最低水平，主要是國內工廠倒閉所產生的失業者減少，且初次求職失業者的人數也有所下降所致。根據中信房屋第四季宅指數調查，購屋族群亦認同「失業率降低」與「兩岸經貿交流頻繁」確實為2010年房市最大促升動能。再者無論是全體受訪者或有購屋意願的受訪者，對景氣的預測並無太大差異，皆預期明年第三季景氣將呈現反轉。另外提及明年度房價看法時，有四成以上受訪者認為明年第三季房價再起漲，因此中信房屋預估房價的大樂透彩將開在明年第四季。
2010年房市 富貴險中求
最後，中信房屋鄭余正全董事長表示，2010年的房地產市場在經濟成長率由負轉為正、失業率緩降、兩岸經貿開展卻需各方條件具足、升息與通膨隱憂….等多空交錯下，再加上全球景氣復甦的好壞還存在一些變因，台灣房地產市場在延續09年游資基本盤支撐下，更期待經濟好轉後的中產階級購屋實力注入活力，為房地產交易錦上添花！
鄭余正全董事長表示，中信房屋在已經累計發表四季的中信房屋宅指數調查，調查結果與數據成功預估且印證下一季的房產交易情況，未來我們將持續於每季期末進行線上調查並公告最新的宅指數，讓消費者掌握立即的房地產消費意願與行為特色，促使資訊流通更加完整即時。
創市際營運長劉耀聰表示：行銷策略與規劃的形成需要透過綿密的觀察與調查研究分析結論，透過確認與分析目標市場，以發展出符合市場需求的行銷組合。今年度很高興接受中信房屋這樣前瞻與專業的公司的委託，研究房地產市場並建立模型，除了可以更即時的接收第一手的需求市場脈動，更可以透過中信房屋的行銷策略，使房地產的買賣雙方得到更透明的資訊，進而活絡整個房地產市場。
資料提供：中信房屋
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日安：
雖然我也是中信人，不過對於房價整體走勢的觀察均由全區來推估的方式，頗不以為然。簡化評估條件，才有辦法作出的預測，如何得信。
依上文推估，明年又是一各房價上揚的走勢，在下不是看空，但是對房市全盤上揚持保留的態度。重點還是單一的物件，有價值的物件價格上揚是在所難免，相對較低價值的物件，持平就已經是漲價了。
整體說來：房價全漲..過於籠統。看個人需求、物件價值才是正道 |
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