[請益]中永和透天厝合建1坪土地換產坪2.8坪的由來

最近小弟岳父永和仁愛公園保安路路口透天地坪26坪86m2有建商來談合建..共8戶 基地820 m2.(住宅區容積率300%建敝率50%)..以前的建商和地主都是以百分比來分配。比較透明化.來談時範圍.平面圖.每地主可蓋建築面積和可分的產權面積停車位.清楚明確..
.而現在的建商卻都以土地1坪換幾坪的產權面積..變得非常不透明化...只是丟一張4開大的紙...地1坪換幾坪...停車位..到底能概總樓地板面積.公設比.車位數完全不知
上星期有個建商提出建14層樓...1坪換2.8坪的產權面積(30%公設).一個平停...
建商說可以用道路用地轉移...可以容積率可以到450%
好像每個建商非常喜歡2.8坪這數據..連南勢角捷運站400m內建商和當地透天地主也是用1坪換2.8坪的產權面積(30%公設).一個機停.感覺沒有誠意
這2.8坪數據(土地1坪換幾坪)是如何得來..還有建商說可以用道路用地轉移...可以容積率可以到450%需達多少m2才能的問題
這2個問題..小弟愚笨....希望先進能為小弟解析...謝謝

2# 小二哥

先問你一個問題
妳們這幾戶是否確定有共識
戶數不多有共識就好談..

容積率300的話含停獎(如果有的話)加計公設.每一坪地坪約可蓋出5.8坪建坪.以上數字不包括建商所謂的容積率轉移.以5.8坪建坪分回2.8坪加計一個平面停車位.勉強算是55對分的比例.容積率移轉是建商去購買容積率權利.灌入建築基地計算.一般是以原基地的容積率50%為上限.所以得出450%的數字.

容積率移轉對原地主較為不利之處在於.土地面積固定如果有更多的容積計入.會稀釋原地主的土地持分就是說原地主的土地持分會縮小.如果建商這部分有拿出一定比例回饋原地主的話.那麼多少可以彌補土地持分縮小的損失.至於利弊請自行斟酌.

2# 小二哥

先問你一個問題
妳們這幾戶是否確定有共識
戶數不多有共識就好談..
小二哥 發表於 2010-5-11 07:28

共識..地主是有...建方給2.8坪(含公設比30%).60坪>一平停....地主感覺冷感..
..我岳父和其他地主認為最少2停(大部份土地在30坪)...還有最少有多少坪(含公設比25%)換土地平才合理..
最主要現在建商都用土地坪換權狀坪..讓地主不知如何事好.被建商坑也不知道

4# joehwa
我想你誤會公設的意思.公設大部分是按政府法規規定所設置.30%的公設比是一個約略值.如果建物樓層高按新法規還要加設一組逃生梯.公設比只會更高.

4# joehwa
我想你誤會公設的意思.公設大部分是按政府法規規定所設置.30%的公設比是一個約略值.如果建物樓層高按新法規還要加設一組逃生梯.公設比只會更高. ...
gb9989 發表於 2010-5-12 01:41

謝謝gb9989大您的告知
小弟知道公設是按政府法規規定所設置.但公設比的比例過高.對於日後住者是一件傷腦筋的事

謝謝gb9989大您的告知
小弟知道公設是按政府法規規定所設置.但公設比的比例過高.對於日後住者是一件傷腦筋的事
joehwa 發表於 2010-5-12 20:34

這是無可奈何的事情.只要建築法規有規定不設置使用執照是拿不到的.至於您的另一個疑問.建商為什麼都以建坪計算.因為銷售是以建坪面積計算.當然是以建坪來做比例分配較為清楚明確.還有甚麼問題的話再討論吧!

不好意思補充一下gb9989大大之說明
基地面積820(248p)容積300%建蔽50%.
係以停獎+道路容移等各項獎勵後.不得超過基準容積之50%
故300%*50%+300%等於建商說可達之450%
所以啦248p*300%+248p*150%=1117p
開始變魔術了
公共設施.梯間15%雨遮7%(要再多繞一些12%)梯廳陽台15%
地下室機房梯間等大公25%(還要嘛再多灌些35%)
還有還有...屋頂突出物.有騎樓嗎(...族繁不及備載)
綜合以上總計可得建商所謂總銷面積達1695p也就1p土地蓋6.83p
ㄚ你才2.8p
住戶該自我團結啦.為自我住的權利去捍衛才是