【文/住展企研室】近兩月房市交易轉冷，一般認為是央行打房的結果。不過深層分析，則還是買賣雙方認知差距難以拉近所致。而就目前情勢來看，今年內的新屋市場中，此認知差距可能很難有拉近的機會，因為賣方價格還在不停拉高…
看好未來兩岸發展，認為資金行情方興未艾，且未來仍有各項利多題材支撐，這是目前賣方的思考。央行升息及選擇性信用管制，提高存貨、融資壓力，ECFA三讀代表利多出盡，這則是買方的想法。而這樣南轅北轍、尚無交集的狀況，就是七月之後，房地產市場買氣下滑的主因。
不過根據永慶房仲上週發布的調查，認知差距似乎開始縮短。永慶的資料顯示，全台買賣認知差價從5月392萬降到7月的320萬，當中僅台北縣全區平均值上升，和5月相比，7月上升到261萬，增加了12萬。
買賣認知差距 尚未真正磨合
光從帳面數字看，『差距』確實拉近，但實際情況真是如此？永慶自己的資料也仍顯示，近年狂吹資金行情的都會區，房價認知差距仍大得嚇人；台中市的差距竟仍高達五成以上，台北市雖然下降，不過是從逾千萬降到865萬，其數據的實質意義根本不大。換句話說，這差距根本還談不上磨合，當然遑論買氣提升。
而如果看近期銷售中建案的情況，則更是完全相反。因為據本刊側面了解，不光是9月新案，連目前線上個案都有調漲底價的打算。
北市內湖區近大直處，最近出現新案「大直文湖苑」。該案開價55萬/坪，目前來看很平常，不過本案其實是去年曾銷售過的「帝利夢公園」，當時本案還標榜4字頭『低價』，然而因為基地旁就是大片福地，因此當時銷售並不順利。
如今「帝」案搖身一變，變成標榜鄰近大直的『新案』；除了產品略作變更外，價格更是翻漲不少；現場還拿出福地將遷移的行政命令副本，來消除看屋客的疑慮。本案的『發展』，正好就是近期業主心態的最佳寫照。
台北縣縣治所在板橋市，先前曾分析，由於餘屋案多剩大坪數、中高總價產品，因此受央行調控政策影響算是明顯，近兩個月買氣明顯下滑，新案也多仍按兵不動。不過據了解，這些新案未來進場，開價仍然不低；其中最大案將是位於板橋、中和交界的「丹下新世界」，總銷達70億。
本區也有舊案新推，為「美捷市」餘屋，以「超級市民專案」形式重新銷售，開價則和一年前一樣，都是36萬/坪。
說到價格，淡水一直都是單一行政區內價差頗大的區域之一。而一般人認知的是，南段竹圍近台北市，紅樹林有山海景觀，因此價格比淡水市區及新市鎮高。不過單價真正高得嚇人的，其實是淡水小坪頂地區。目前本區銷售中案，就有單價水準媲美北市行情者。
新莊眾案 醞釀價格再調漲
別墅案「大景無言」目前推出二期，為獨棟產品，總價8千萬起跳，折合單價65萬/坪；1期後排之雙併產品，則將會蓋好後再強銷。號稱台北『最高』大樓建築、訴求貝聿銘設計的「南國山莊Ellipse360」，則是單層單戶大坪數產品，均價高達88萬/坪；除高價及環場景觀外，社區會館設於18樓也是特色。
同區之「環遊郡」，現在則不只樺福建設盤下之量體銷售中，也有桃園廣豐紡織所有戶別同時銷售。而上述諸案，除「大」案建物是真正全新規劃外，其餘其實都是70年代，南國建設為首開發的舊有建物，也就是有名的『八掛山』不良債權。
算是央行調控政策『焦點』的新莊，七月後來人明顯減少、買氣略減。而就本企研室調查，八月第三週後人氣已有小幅回升，有釋出媒體者來人稍多，頭前段冠德新案「鼎峰」則開始掛出大量POP曝光。另外根據了解，目前副都心計畫內還沒有任何建案取得建照，頭前段建案取得建照的時程也又有拖延。
整體來說，副都心加頭前，還是整個大台北最具話題性的區域，坪數及總價稍低者，投資客比例較高，相對較高者則多靠自用客。本區買氣穩定，加上各項有利因素，讓不少建案都醞釀再調漲價格；目前4字頭房價已不稀奇，不少建案實際成交價，都打算調高到45萬/坪以上。而如同先前本單元分析，待眾案取得建照開始簽約後，銷售成績才會見真章。
相對於大台北房市業主持續高姿態，鬼月後的桃園房市，相對保守不少。內需為主的南桃園中壢市區及龍岡地區，近期人氣就小幅下滑，不過這是民風所致，與政策調控無關。龍岡近年大型指標案「長紅計畫」先前更名為「鑫市鎮」，最近則又換案名為「錢龍」，產品訴求則從原先的純透天店面換成住店兩用，總價也略有下修。
中壢市另一個特殊房市區，則是中央大學周邊。由於多為農地或特種建地，因此多規劃別墅型產品，且走中高總價路線。「Real House」由於近市區，為一般農舍規劃，無集村案的配地問題，因此反應不錯。隸屬觀音，標榜規劃四合院建築的「紫金華府」目前則暫停銷售；同屬觀音的新案「荷田田」產品也是別墅，基地則為甲種建地。
大園兩特定區 湧現台北投客
相較於南桃園，北桃的桃園市及南崁兩大區塊，市況則是持續穩定。南崁這邊台北客比例還沒有數年前全盛時期來得高，不過卻是近期買盤主力；「竹城上越」現場就表示，北客佔該案近期來人的四成，但成交則佔了八成。
由於近一年南崁大樓價格，從原先的11萬多一坪，現在已漲到13萬以上，區域客尚難認同，因此短期內本區房市更需要台北客支撐。而包含合雄建設在內的區域新案，則會在鬼月後陸續進場強銷。
桃園市則還是中正特區領銜，目前特區外圍區域行情，也已跟漲來到15萬/坪左右；人氣也還不錯，維持在30到40組之間。
高鐵桃園車站特定區及大園客運園區，最近市場買氣也有提升；高鐵特區宜誠「城市」系列大樓案，繼續靠台北客支撐。由於外來建商高價搶地，已使本區住宅區地價上漲到每坪20萬以上；按此趨勢，未來本區要再出現大量透天產品，機率將愈來愈低，這也使得當地透天案業主開始有惜售心態，議價空間也縮小。
另外，由於買氣及增值想像空間之差距，青埔站區出現大樓單價反而高於透天產品的特殊情況。目前當地透天住家成交行情約為每坪10到13萬，大樓(其實目前仍僅「城市」系列)則為11至18萬/坪。
大園客運園區也是僅有宜誠機構推案，近期低總價套房買氣有明顯提升；據了解，這是南下台北投資客的傑作。一方面附近機場及工業區上班族有租屋需求，投報率穩定，加上大台北信用管制限縮，因此使得北部投資客開始大舉南下。目前來看，桃園大園高鐵特區及客運園區，成了政策調控下，最直接受惠區域。
央行調控奏效？ 外移現象持續
就目前發展來看，928檔期房市或許量體會開高走平，但價格肯定還在高檔。中古屋房價認知差距或許因為賣方姿態變軟，或買方願意追價而拉近，不過新案的情況則完全不同；無論基於(土地)成本考量，或融資、存貨壓力仍小，看來至少今年為止，建商這邊還完全沒有下修價格的打算。
這時，就得看潛在買方是誰，才能推斷買賣認知有無機會媒合。如果是資產階級、金字塔頂端客層，價格反而不是重點，產品力才是王道；對口袋夠深的大咖投資客，大抵也是如此。但是對自用客層或是菜籃族、擦鞋童階級的投資客，則就不是這麼回事了。
自用消費者能力現在尚無力追價，小額投資客則受政策限縮影響，承接能力也減弱；因此我們看到，大台北二線相對平價區域，如北大特區及淡海新市鎮，近期買氣相對仍穩定，這些北客的覓屋足跡甚至來到南崁；桃園大園，則成了台北小額投資者的新歡。相信這樣的發展，應該是官方當初始料未及的！ |
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