看屋7步驟 讓你步步為贏

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【連珠君╱台北報導】市場上充斥著許多房屋廣告，美輪美奐的房屋接待中心，讓新手不由自主下手購屋，日後卻因超出負擔、不符合需求，甚至交屋時與購買當初想像不同，造成糾紛，專家認為，新手購屋最重要的為財務計劃，量力而為，留意不要購買到非登記住宅使用的房子，以免降低貸款成數。        
        
        
新手購屋經常被銷售人員、漂亮的裝潢所誘惑，而衝動買屋，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示：「年輕人購屋經常重感覺，預算一加再加，忽略自身的還款能力。」此時，財務計劃的擬定就相當重要，應準備3成的自備款及貸款本利還款不超過收入的1/3，也可求助銀行業者及仲介業者，幫忙評估購屋可貸款成數，將誤差縮小。留意土地使用分區
台灣房屋南港崇陽店店長雷學誠指出：「須特別留意土地使用分區，如果為商業區，該大樓可能為住商混合社區，出入分子混雜；建物謄本如非登記住家使用，而是一般事務所，雖然日後的房屋稅、地價稅並無影響，但會降低貸款成數，提高貸款利率，並無法使用政府任何優惠房貸。」信義代銷協理呂信銓表示：「坦白說，現在房屋接待中心比好比美又比大，誘使消費者衝動購屋，新手一定要量力而為，且樣品屋尺寸可能放大，又或縮小家具尺寸，讓空間感變大，尤其一般人對於臥室空間較無概念，日後成屋，可能面臨覺得空間變小，或臥室擺放雙人床後，走道空間不足等問題，一定要索取有尺寸的平面圖、墨線圖或藍圖。」
步驟1 財務計劃
購買預售屋，擁有付款輕鬆的優勢，一開始僅要負擔總價10~15%的定金及簽約金，再依工程進度繳交開工款、工程期款等。但工程期長1~4年，若按月繳納工程期款，好處是易於掌握資金需求，但工程進度落後時，錢繳納完了，但工程還未完工。房屋條件及位置不要太差，首購族可貸到7~8成，但要留意有仲介、裝潢、搬家費用及稅賦規費等，40坪以下房屋約要額外準備10萬元支付代書費及稅賦規費。一般銀行可提供2~3年寬限期，對首購族來說可稍微喘口氣，但要詳細計算2~3年後，開始本利平均攤還時，是否會負荷過重，建議本利還款金額不要超過收入的1/3；房貸利率多是前2年較低，第3年後較高，以平均房貸利率3%計算較為保險。
規劃自備款 包括哪些支出項目
◎房屋總價2~3成◎仲介費=房屋總價的1~2%◎代書費及其他稅賦規費40坪以內的房屋約10萬元內◎裝潢費◎搬家費資料來源：台灣房屋
步驟2 鎖定地區 搜尋物件
              
               
               
               

               
               
              
              依財務規劃定出可購買的總價後，依空間、上班便利性、是否鄰近父母家等因素鎖定區域。首購通常7年會有換屋需求，還要考慮到未來轉手性，可至各仲介網站依需求搜尋適合物件再篩選，至於建商推案多在路邊有廣告看板，或在路邊發放廣告。有部分新手，為了想省下仲介費，而自行與屋主洽談，又或者購買較為便宜的法拍屋，不過，兩者的風險較高，對於新手而言，相當沒有保障，除非有經驗的親朋好友願意幫忙，不然還是建議透過仲介購屋，較有保障，如果是購買預售屋，則建議找有銀行信託的個案，可避免建商捲款而逃。
步驟3 調查行情
              
               
               
               

               
               
              
              房價會因地段、屋齡、類型、樓層、裝潢、景觀等有所不同，不要被銷售人員牽著鼻子跑，不停加價，建議先到內政部營建署或各大仲介網站，都有各區成交行情可以參考。不過，一般車位價格都直接含在總價內，並沒有獨立出來，可以詢問附近鄰居了解車位價格，扣除之後，才是房屋真正的單價。
查詢房屋成交行情網站
內政部營建署不動產價格e點通http://etp.cpami.gov.tw
永慶房屋http://www.yungching.com.tw
信義房屋http://www.sinyi.com.tw
住商不動產http://www.hbhousing.com.tw
中信房屋http://www.cthouse.com.tw
台灣房屋http://www.twhg.com.tw
樂屋網http://www.rakuya.com.tw
吉家網http://www.gigahouse.com.tw
YAHOO房地產http://tw.yahoo.com
資料來源：《蘋果》採訪整理
步驟4 實地查看
有興趣的物件要實地了解周邊環境，學校、市場、巷寬、公車站、街道等，一一紀錄，多與左鄰右舍或社區管理員聊天，了解社區管理、鄰居相處、出租率等，甚至尖峰期間搭公車或開車測量上下班行車時間。最後評選的物件，早、中、晚分別到現場探勘，若住家旁有早市，只在下午探勘有可能忽略，下午可看是否西曬，晚上可由各戶開燈狀況了解社區進駐率，尤其雨天也要看屋況，才看得出是否漏水。
步驟5 產權調查
預售屋要先請業者出示建造執照，成屋則要求出示使用執照，建照及使照上有許多資訊，包括土地為住宅區、商業區或工業用地，若工業區建住宅則違規。商業區可能無法登記為住宅使用，須登記成一般事務所，雖不影響房屋稅、地價稅，但會衝擊貸款成數，銀行若認定為商業使用，貸款恐降低0.5~1成，利率高1%。
留意戶數、樓層和銷售人員所講是否一致，若不一致可能是建商有變更計劃，會拉長興建時間。如果有游泳池，建照應載明，若未載明，銷售人員又說有，就是用其他名目興建泳池，非合法設施。
別被漂亮的樣品屋迷惑，樣品屋為求空間好看會減少收納空間，要索取有尺寸的平面圖、墨線圖或藍圖，確定客廳面寬，一般人對臥室空間無概念，一般雙人床寬150公分、長186公分，扣除床、衣櫃空間，可觀察空間是否合理。

索取有尺寸的平面圖
購買中古屋，仲介針會對物件製作產權調查，記載建物、土地謄本、地籍圖、測量成果圖，同樣要留意土地使用分區，直接看建物謄本就能了解使用用途是否為住宅。不動產現況說明書裡，賣方須標示是否漏水、海砂屋、輻射屋等，如有足夠預算可請專門公司檢測海砂及輻射，一般測量海砂屋約3000元，25坪房屋測量輻射約3500元，坪數愈大、收費愈高。
步驟6 保留金、斡旋、要約書
預售屋時若特別喜愛某一戶，但未與家人商量，先付部份金額做為保留戶考慮權，衍生出保留金，俗稱小定，約有3~5天考慮期，約10萬元金額。但也有用小定來議價，載明客戶所想要金額，若建設公司同意就轉做定金，此時客戶若反悔，建設公司有權沒收，但也有部分建設公司不會沒收。
中古屋市場，當買方有購買意願，但價格有距離時，支付一筆約成交金額5%以下價款給仲介，來商議最後成交額，稱為斡旋金，雙方價格一致時斡旋金直接轉為定金，部分不肖業者斡旋不成時，會沒收買方斡旋金，因此公平會規定收斡旋金前，買方有選擇內政部要約書的權利。

要約書無須預付金額
要約書與斡旋金最大不同在於，無須付金額，可直接出價，但未預付價金導致拘束力降低。不論斡旋單或要約書，都要當作簽訂買賣契約書看待，避免糾紛。
斡旋金、要約書優缺點比較
              
               
               
               

               
               
              
              資料來源：《蘋果》採訪整理
步驟7 簽約
              
               
               
               

               
               
              
              常有建案推出「當日定足簽，送家電」活動，當心衝動買到不適合房子！政府規定合約書有5天審閱期，買方須詳閱再簽約，銷售人員如果有額外答應事項，也要載明。買中古屋應要求所有權人出面簽約，核對身分證與謄本相符，要求出示權狀正本，比對權狀及謄本記載，建議調閱當日謄本，防止中途產權因借貸異動。簽約前檢驗屋況，買賣契約載明賣方修繕事項。若有房客，由於買家須概括承受租約，未來租金及押金是否移轉或扣抵等應協定註明。
中古屋買屋流程
              
               
               
               

               
               
              
              資料來源：台灣房屋南港崇陽店
預售屋買屋流程
              
               
               
               

               
               
              
              資料來源：信義代銷

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