本帖最後由 gb9989 於 2010-10-6 09:07 編輯
請一些跟不上時代的發文者,不要再發一些讓人笑話文章了!你們發的文章如果讓外國人看到,真的會讓人不可思義!房屋仲介是一個行業,不是土匪強盜,請勿再污名化!現在台灣不動產經紀制度已經非常健全,所有規則與美日同步,唯一不同的是台灣人講人情,仲介人員又多數惡性競爭,才搞出一套莫名奇妙的"一般約",我看到這個板上還有人寫跟仲介簽一般約都還要耍心機,我才想問問這些沒格調的屋主跟買方,真的都是別人的孩子死不完嗎?等到有天你的親戚朋友也做仲介的時候,再問問他們做仲介的心酸吧!後段文字流於情緒性字眼已刪除.版主敬啟謝謝!
本報特約記者 梅彥玲
本報駐日本特約記者 田琛
美國人喜歡搬遷，所以房產經紀業相當發達。在日本，如果給房產仲介交了首付金，仲介公司會和客戶簽訂一份“首付金保證書”，確保資金安全。
監督管理很嚴格
美國房產仲介一般分為經紀人、銷售員和合夥經紀人三類。成立於1947年的“全國房地產經紀人協會”是美國最大的房地產行業公會，有會員近70萬人。美國房產仲介行業的門檻很高，考試也十分嚴格，通過的比例大約只有20%。儘管各州發放執照的要求不一，但一般要求申請者修完並考試通過相關課程。
以銷售員為例，他們要修完房地產原理、商業、公證等6門課程。經紀人不僅要修完房地產實務、法律規章、財務、估價、會計等5門必修課，還要在商業、法律、管理、公證等課程中再選3門。銷售員和經紀人的執照有效期2年，2年後申請換發，申請換發時必須再參加22.5小時的繼續教育。
美國有一套獨特的房地產仲介管理制度和運作手段。早在1917年，美國就相繼頒布了《州執照法》、《一般代理法規》、《契約法規》等法則。對於開業的仲介公司，要求他們有固定的營業場所，並開設特別的信用賬戶，以存放房主及客戶的資金。美國的商業法典列舉了從業執照暫停與吊銷的規定。州房產委員會設有調查機構，隨時可以到仲介公司檢查業務記錄。公司一旦被查出有欺詐顧客的行為，經紀人執照輕者暫停，重者永久取消從業資格。
日本有專門的房地產管理法令法規，對於房屋仲介的要求也十分嚴格。記者的一個朋友今年在日本買了一幢獨門獨院的房子。在驗收房子時，朋友發現房屋的外墻根有一條小裂縫，房產仲介的工作人員大驚失色，因為這直接影響到公司的信譽、還有個人的飯碗問題。仲介公司趕緊找人施工補上了這道裂縫，其實裂縫就是塗料不均造成的，不過後來的房價還因此降了100萬日元(約合人民幣6.6萬元)。
首付金不怕“打水漂”
在日本，一旦有看中的房子，仲介公司會儘快帶顧客去看房。如果顧客覺得滿意，需要填寫不動產購入申請書，然後雙方商議付款事宜，簽寫不動產買賣契約。一般來說，買主需要付總房價10%左右的首付金。仲介公司還會給買主一份“首付金保證書”，保證書中明確地寫著，萬一交了首付金，而不動產公司倒閉的話，國土交通省制定的保證公司、銀行、保險公司等有責任履行返還首付金的義務。有了這份保證書，顧客就不用擔心自己的錢會打水漂。支付了首付金之後，仲介商就要幫助買主申請貸款手續，做出每月還貸計劃，買主付了剩餘的房款之後，就可以辦理房子所有權登記手續。
在美國，所有房產仲介廣告詞幾乎都大同小異，“保證讓你用最少的錢買到最好的房子；保證讓你的房子賣到最高的價錢。”反正賣方和買方都要“放血”。房產仲介都靠佣金生活，佣金比例大約是房價的6%，由買賣雙方共同承擔。除了支付佣金之外，買賣雙方不需要交其他的費用給仲介。
如果要賣房，打個電話到仲介公司登記後，經紀人就到府看房估價。通常他們會給房主一些建議，如傢具位置應作哪些調整；一些有礙觀瞻的物品可暫時放到地下室等等。業務員完成估價後會將房屋資料在網上公佈，房主只要等消息就是了。
現在，美國的各家房產仲介公司都相互合作，做到房源共用，還出現了所謂的MLS系統。所有參與買賣的房產都有一個MLS編號，憑藉這個編號，任何一家的經紀人公司都可獲得此房屋的資訊，從而幫助客戶交易。記者的一位朋友買房時就是先找到仲介，仲介通過MLS編號聯繫到房子的賣方經紀人，告知他們看房的具體時間。一般情況下，買方看房時房主是不在場的。朋友去看房時，他看到房主根據約定把鑰匙挂在門口的一個小黑匣子裏，旁邊還留有字條：“狗關在車庫裏，請勿開車庫門 |
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