40年期房貸 真的會讓買房變輕鬆？

40年期房貸 真的會讓買房變輕鬆？

為了吸引年輕人買房和挽救房市低迷買氣，房仲業者推出40年期房貸，就連財政部也鼓勵8大行庫推這個貸款方案。

推出這個方案，是想降低每個月的貸款負擔，讓原本買不起房子的年輕人，變得願意買房子。40年期房貸，讓貸款人每月還款額度減少四成，但貸款期間繳納的利息則增加一倍。金管會表示，法令上允許銀行推出40年房貸，但只准許首購族申辦，並且建議應該要有年齡的限制，申辦人不能超過35歲。

Q：每個月房貸只要兩萬多，跟租金差不多，所以租房子不如買房子？

A：目前市面上最低的貸款年利率大約是1.8%，如果以這個利率來計算，假設貸款金額100萬元，分20年期償還，則每個月還款的本息為4965元，20年總償還金額為119萬1636元。也就是說利息就占了貸款額度的將近20％。

但是如果將貸款期限延長為40年，每個月還款本息會降為2925元，但40年總償還的金額卻是140萬3785元，利息占了貸款額度的40%。

有沒有發現，如果以1.8%的貸款利率來算，則還款年期和利息佔貸款額度的百分比幾乎一樣（分20年攤還，利息占貸款額度20％）。

當貸款期限從20年延長為40年，其實貸款人所繳納的利息，就跟利率加倍是幾乎一樣的。可能有不少人已經被這些數據搞昏頭了，其實重點只有兩個：

一、貸款年期越長，繳給銀行的利息越多，當年期從20年延長一倍成為40年，繳給銀行的利息也隨著時間多了一倍。二、貸款年期延長一倍所繳的利息總額，和利率調高一倍一樣。

如果本來覺得貸款800萬，分20年償還，每個月要繳3萬9718元的房貸是很大的負擔，延長為40年，每個月只需要繳2萬3393元，乍看之下好像比較輕鬆了，但是要留意的是，現在的利率是歷史低點，如果利率升高一倍到3.6%，則每個月要繳的房貸將會變成3萬1473元。而如果房貸利率回到十年前6.3%的情況，則每個月要繳4萬5702元！

當然，利率調漲的問題，不管房貸的年期是20年還是40年都會遇到，但原本覺得每個月繳四萬負擔太大的人，如果只因為期限延長了，每個月只要繳兩萬多就好，所以買了房子，當利率升高之後，每個月還是要繳四萬甚至更多，違約繳不出來的風險就更高了。原本買不起房的人，因為貸款年期的延長而選擇在利率最低的時候買房，其實是承受了升息之後負擔不起房貸的財務風險。

此外，雖然金管會建議這個方案申辦的人不能超過35歲，但是這也突顯了兩個問題：一、正常65歲退休的情況下，往前推40年，應該在25歲以前開始繳貸款，才能避免在退休之後，已經沒有工作與薪資收入了，還得要繳貸款。二、有多少25歲的年輕人已經存到了兩成房價的自備頭期款？以一千萬的房價來算，就表示要有兩百萬的存款。如果覺得房貸負擔太大，表示收入與房價有所差距，那就不要勉強自己去買房。

其實以目前台北市的住宅租金與房價來看，房東的租金報酬率甚至和定存差不多，因此租房子才是最划算的選擇。

Q：房子也是一種儲蓄，咬著牙買下去，撐過了房子就是我的？

A：很多人都用把房子當成累積資產的方法，但是要記得，房產不是儲蓄的工具。房價會有漲跌波動的風險，貸款買房和儲蓄最大的差別：貸款要繳利息，儲蓄卻是領利息。

許多人都覺得租房子租金一去不復返，不如買房子，等貸款繳完了房子就是自己的。可是，卻沒有想到，其實貸款繳給銀行的利息也一樣一去不復返，甚至以歷史紀錄來看，利率的升降比租金還要頻繁和劇烈，也就是貸款買房產所面臨的家庭財務風險，比租房還要高。

買房之前，要記得一個概念，只要用了抵押貸款買房子，即使你是房屋所有權人，但在還沒繳完房貸之前，房子不算真的屬於你。只要你繳不出房貸，房產就可能被拍賣。所以要用房產綁住自己20年，甚至長達40年，真的要三思。房價漲跌有市場機制和不可預測性，但是每個月收入一大半要繳房貸、因為房貸而不敢失業、不敢實現夢想，甚至也存不到什麼錢，要不要過這樣的人生，則是你可以做抉擇的。

公視新聞：40年期房貸 月付雖少總利息墊高



工具：貸款計算機

作者簡介

Buffettism (李柏鋒)台灣大學生態學與演化生物學研究所博士候選人，經營USA STOCK的美股投資部落格，討論指數投資、價值投資等各種投資哲學與資產配置方法，目前為PTT全方位理財規劃顧問討論板以及海外投資板兩個板的板主。

說的不錯，如同羅伯特‧清崎說過的：
「會將錢放進你口袋的，才是資產；把錢從你口袋拿出的，便是負債。」

台灣人很大的迷思是，因為租不如買，所以寧可背房貸付利息，但有多少人真正精算過
自己想過的生活到底該需要多少錢？比起沒房子的不安全感，房貸的壓力是否會讓自己喘不過氣來？
其實很多老觀念不見得一定對或適合每個人，就算還完了40年的房貸，也只是得到一間40年+的房子，
更何況你還是得付各種的稅。 所以，技術上來說，房子(加上你)是銀行的資產(可以為它帶來利息收入)。
繳完房貸後，房子是政府的資產。 前提是如果這間房子是自住。

建議各位還是先投資自己的頭腦，精算過自己想過的生活後再來買房吧。

今年七月有5個周一，5個周二，5個周日，這种現象每823年才發生一次，叫錢袋子，轉發此消息者，四天內錢會來找你
瑪雅人預言說這是1條魔力信息，99小時內發給十個朋友，包括我在內，你會在下月7號和你最重要的人永遠在一起
十人有五人回你，你的愿望會在8月6日實現，不准不發喔，因為我要您幸福好運。

現在這種情況政府應該每年撥一些預算去蓋國家出租住宅

每年都興建許多房子跟公寓以便宜的價格長期的租約租給民眾
每個月的租金大約2000~10000(10~25坪)，約期可以最長簽個80年~90年
租屋的權力可以用抽籤或是戶籍地，原本住的住戶可以享有優先續租

假設一個家庭租5千元的房子，租個70年，這樣也才420萬，一年6萬
以一個夫妻來算一個人也才需要負責210萬就可以住一輩子。

這樣就可以根本性的解決房價高的問題，大家如果包年，5年(30萬)、10年(60萬)的
大家都可以很安心的去買車子或是自己想要的物品了

國家土地以民主社會來說根本不應該有人要睡在地下道跟火車站
人民平均應該享有國家的土地才是人人平等。

不會
1.多了20年的利息，加上又有升息的風險
2.每月的本利還金額降低了，容易變象以為沒什麼壓力，而代了更多錢
　我之前代款是一個月 本+利(20年)每一百萬，5000元計算(現在不止了+"+)
　以一般沒很多錢的家庭用15000房貸=借300萬的貨款
　40年房貨說不定會變降到3000元，那就有可能錯估而多貸
　更可以錯估自己購房能力，被房仲合理化買到更貴的房子

以房仲的個性，妳看500萬的，給你很差的"500萬"，看的上的"570萬"，.....

我也覺得房貸從20年期變成40年期，並不會真的會讓買房變輕鬆。

且先不論房貸從20年期變成40年期，其實還款總額度會變得更多這問題。表面上看，房貸從20年期變成40年期，你每年要還銀行的最低款項是變低了沒錯。但是，房貸從20年期變成40年期，卻會意味著你原本貸款20年期，你只須確保未來20年內你還能有穩定的工作或收入以確保你這20年內能夠還款，現在變成40年期，就變成你必須確保未來40年內你都要還能有穩定的工作或收入了！

問題是，就算你是二十幾歲年輕力壯的人，都不見得敢保證你未來40年內都還能穩定保持工作或收入了，就更別提一般會想買房子的人，都是剛結婚生子想要擁有專屬自己的家的人，這種人平均來說幾乎都是差不多要三十歲以上的人，貸這種款等於是要他們必須確保自己活到七十幾歲還能工作賺錢。光想到這點，感覺上好像其實也沒輕鬆到哪去。更別提房貸從20年期變成40年期，其實要繳給銀行的錢還會變更多了。

所以，當有銀行又推出什麼「輕鬆成家」或是什麼「低利率」貸款方案時，千萬不要當真以為那些就一定像銀行表面上講得那麼輕鬆。因為，要記住一件事，銀行也是以營利為目的的事業體，而不是慈善機構，而貸款收利息就是他們賺錢的主要方式。既然這是他們賺你的錢的主要方式，那就千萬別天真地以為裡面什麼玄機都沒有。

嗯〜感謝分享。
現在買房子真是要三思啊。