2016年東亞房地產前景低迷

如果一瓶2公升的普通礦泉水在台灣要賣300元台幣，有多少人願意買呢？

按照常理，大多數台灣人應該不會認同這樣的價格，因為遠超過市場大部份消費者的可接受範圍，於是難以成交。這在金融證券市場非常普遍，典型的「有價 無市」，賣方可以宣稱自己手上的貨品價值多少，想以多少價格賣出，但市場上的消費者願不願意認同，又是另一回事。所以商品的實際價格值多少，應該由市場交 易後的價格來決定，而不是賣家來決定。

2015年，台灣房地產的交易量約29.4萬筆，這是台灣2001年以來的低紀錄。從台灣房地產的交易量，可以合理認為，越來越多買家根本不認為台灣房地產物超所值，賣家想賣的價格，已經脫離了大眾市場能接受的價格，於是買賣難以成交，這樣的現象跟股市價格飆漲的最後階段，投資人不願意追價的現象類似，量價背離，最終商品的價格還是會進入下修的趨勢。


而房地產大幅下修的情況，並不只出現在台灣，南韓的房地產價格近年來處於高檔價位，但是2015年下半年的交易量則是大幅驟降，願意追高房地產的南韓民眾，顯得越來越少，南韓政府被迫推出購屋減稅優惠，加上韓圜利率近3年多來從3.25%降到1.5%，以刺激房地產業的交易熱絡程度。



2006/12-2015/12，南韓首爾公寓銷售情況
位於東亞地區的香港，出現和南韓類似的情況，房價進入跌勢的初段，交易量也大幅下降，跌破十多年來的低量，2013 年開始，香港房地產大亨，李嘉誠旗下公司長江實業，持續在中國和香港降價脫手房地產，2016年回頭看，李嘉誠幾乎是在香港房地產最風光的時期，優雅的脫 手房地產，香港四大地產商之一的李兆基，旗下的恆基地產也拋售房地產，隨著美國開始升息，香港也跟進升息，房地產業和金融業逐漸受到打擊，2015年和 2016年的香港經濟很可能會是近年來最低迷，房地產業自然也不例外。



2004/1-2015/12，香港私人住宅成交套數走势（圖片來源：http://images.shobserver.com/new ... db-96d430185fdc.jpg）
東亞最大的經濟體，中國房地產也進入相對低迷的時刻， 雖然在中國政府嚴密的計畫經濟控制之下，中國整體房地產的平均房價還在上升，但是中國房地產的庫存量依然難以消化，在房地產最火熱的一線城市，房價和交易 量確實相當火熱，大幅拉抬了整體的平均值，但是二、三、四線城市，房地產狀況則是一片低迷，不只交易量下降，房價也走跌，而一線房地產獨走的情況，產生群 聚效應，吸走更多二、三、四線城市的房地產投資資金，將一線城市房地產推升到更火熱的程度，各城市之間的供需情況和房價發展分岐越來越嚴重，雖然計畫經濟避免了中國房地產進入崩跌，但整體房地產的健康情況並沒有好轉，只是延後出問題的時間點。



圖片來源：http://fdc.fang.com/index/BaiChengIndex.html
位於東亞的各國，包含台灣、香港、南韓、中國、日本，房地產交易量不約而同都在下降，租金漲勢同時消逝，房地產投資的年增率也在下降，2015年以後，除了日本已經身先士卒，其他東亞地區經濟體跟進全部進入人口負債結構趨勢，2022年以後甚至先後進入人口長期負成長，2015年房地產蕭條程度最明顯的是台灣，量價齊跌，房價最高的台北市，價格已經跌回2013年上半年，東亞這股房地產寒風，很可能才剛開始而已。