一、請說明不動產所有權是否適用民法消滅時效和取得時效的規定？
(一) 時效制度的目的在使法律關係穩定不受干擾及避免權利關係認定舉證困
難，消滅時效的客體為請求權，蓋在使權利長久不行使的一方，因時間經過，
使其請求權的效力減弱(抗辦權發生主義)，以維持已穩固發展的法律秩序；而
取得時效制度之目的即在使長期積極行使權利之一方，因權利行使之外觀使
人信其有權利而長期與其建立之各種法律，而形成另一個法律穩定法律秩序
的。
(二) 消滅時效之客體為請求權，依本題題意不動產所有權是否為消滅時效的客
體，一般而言物權與物上請求權不同，物權具有恆久性，不適用時效之規定，
不因時效而消滅。物上請求權是否因時效而消滅，通說採肯定之見解認為物
上請求權仍因時效而消滅，實務意採取同樣之態度。惟關於已登記之不動產
部分，大法官釋字解釋第107 號及第164 號解釋認為已登記之不動產所有人
之回復請求權及除去妨害請求權無民法第一百二十五條之適用。綜上所述，
已登記不動產所有人之回復請求權及除去妨害請求權，不適用消滅時效之規
定，而未登記不動產所有權及動產物權所生之物上請求權以及已登記不動產
之防止妨害請求權仍為消滅時效的客體。
(三) 取得時效的客體為物權，關於不動產之時效取得，若以行使所有權之意思而
占有不動產者須該不動產為未登記者，否則與不動產登記之絕對效力有所捍
格，至於其他不動產物權於其性質上有取得時效之可能者，不論其為已登記
或未登記之不動產，皆有時效取得之適用。
(四) 綜上已登記不動產所有人之回復請求權及除去妨害請求權，不適用消滅時效
之規定，而未登記不動產所有權及動產物權所生之物上請求權以及已登記不
動產之防止妨害請求權仍為消滅時效的客體；而不動產所有權之時效取得，
不適用於已登記之不動產。
二、甲為A 屋所有人，與不動產經紀人乙簽訂專任委託銷售契約，委託價格為一
千萬，丙願意以九百萬元向甲購買A 屋，因此，交付乙十萬元斡旋金，請乙
代為向甲斡旋，乙斡旋成功，甲願意以九百萬元出售A 屋，乙並將十萬元斡
旋金作為解約定金交付甲，丙事後反悔，不欲以九百萬元購買A 屋，並請求
乙反還十萬元斡旋金，問有無理由？
(一)依照本題題意，甲與乙間為居間契約，依民法第六百五十六條規定，稱居間
者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付
報酬之契約。而乙與丙間為委任契約，茲就各該法律關係解析如下：
(二)解約訂金之乃附隨於主契約而成立之從契約，以訂金作為自由解除契約之代
價，因此附有解約訂金者乃以訂金作為約定解除權的代價，不問是否有其他
法定事由與法定解除權不同。
(三)關於解除契約部分-丙有理由，理由如下：
依題意丙事後反悔，不欲以九百萬元購賣A 屋，是否有理由須先檢視甲丙間
之買賣契約是否合法成立生效，因契約解除權的對象以已生效的契約為標，
本題雖甲先以一千萬元為委託銷售價格，而其後甲意願亦以九百萬元與丙訂
定買賣契約，其意思表示合致生效成立有效之買賣契約(必要之點)，丙欲解
除買賣契約除有法定解除事由外，法律亦不限制約定解除事由。因之，乙代
丙與甲訂定買賣契約時已將十萬元作為解約訂金，故丙可不附理由自由解除
該契約，而該十萬元即為解除契約之代價，而該訂金究屬損害賠償額之預定
或違約金性質，乃屬別一問題。
(四)關於請求返還斡旋金部分-丙無理由，理由如下：
1.乙、丙間屬於委任契約-委任契約乃一方委託他方處理事務，他方允為處理
之契約。委任契約僅為處理一定事務並非如承攬契約需完成一定之工作，
處理事務須耗時日，因此其性質應屬繼續性契約。丙與甲解除買賣契約並
不影響乙、丙間之委任關係。因此乙只要在處理事務過程中有必要費用之
需求，依民法第五百四十五條得請求預付，或先為支出再依第五百四十六
條因處理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出時起
之利息。
2.故乙代丙處理事務，若支出必要費用即得向丙請求預付或請求。衡之斡旋
金應屬處理委任事務之必要費用而預付乙代為處理委任事務者，丙無解除
契約之事由(回復原狀)且乙亦非不當得利(返還利得) ，因此丙並無據以請
求之權利，故丙不得請求乙返還該十萬元之斡旋金。
[ Last edited by 夕陽武士 on 2005-5-2 at 12:53 AM ] |
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