【王志鈞商戰專欄】
好消息，往往也是壞消息；壞消息，有時也是好消息。2019年一開春，台北商辦市場傳來一個好消息是：外資開始對台北商辦大樓的投資感興趣了，原因是投報率近年開始緩步上揚。壞消息是：這意味著台北商務辦公室的租金行情，將從今年起有更大幅度的調漲壓力。
根據不動產商第一太平戴維斯的統計數據顯示，過去五年台北辦公室租金投報率僅落在2.6 %，為亞太地區租金收益回報最差的城市，低於香港3%、新加坡3.3%、東京3.5%、上海4.2%、北京4.5%、首爾4.8%與吉隆坡5.9%。
加上台北商辦行情不若豪宅與住宅行情般炙手可熱，在商務需求成長有限下，商用不動產市場的價格缺乏上漲動能，導致缺乏資本利得誘因的台北辦公大樓，更乏外資青睞。
但第一太平戴維斯的資料同時顯示，2018年台北辦公室租金平均漲幅達3%，顯示情況已然丕變，反映在投報率上則是台北商用不動產的投報率開始有追上香港、新加坡的潛在動能，也吸引外資開始關注台北的商務大樓市場。
諷刺的是，導致台北商辦租金上揚、投報率起漲的關鍵，並非需求增加，而是新大樓供給速度太慢，外加政府獎勵老舊辦公大樓都更，使得未來3-5年內，台北市區至少將有15棟舊大樓研議辦理都更，進一步限縮商辦樓地板面積達8.2萬坪。
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雖然到2022年之前，台北市中心也將有9.5萬坪的新辦公室會出現，但專家預估，這些新建辦公大樓大多以自用為主，預估僅有2.6萬坪會對外出租或出售。
換言之，在既有供需不變下，舊大樓都更改建期間所減少的坪數，扣除新釋出空間後，仍會短缺5.6萬坪，這將成為推升台北商辦租金上揚的主要動力。
租金收益率上揚，固然有助提高外資拿錢來布局台北商辦大樓的興趣，但這個吸引外資流入的動力，竟然是商辦供給不足，而非商務需求增加所導致，顯然有點令人啼笑皆非。
因為商辦供給不足而導致的租金價格上揚，雖有助吸引外資來台投資商用不動產，相對也會對本地企業帶來租金成本上揚的壓力，進一步壓縮企業的獲利空間，顯然不是太好的消息。
台北商用不動產行情要起漲了？表面看似好消息，深入探究原因，卻更像是國土規劃不當的一記警鐘，值得相關部門警惕！
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