實坪計價上路 房價表現知多少？

之前在公共政策坪台上發起的聯署，希望未來房屋採實坪計價，就是不把公設算在坪數內的計價方式，台北市和內政部都陸續有回應，台北市建議中央修法，專注於「房價改實坪計價，公設坪數可登記但不計價」；內政部則首度鬆口，表態研擬中，初步規劃朝向在實價登錄網站揭露實坪計價的資訊供民眾參考。如果未來真的改採實坪計價，房價會如何呢？樂居在網站上提供基隆到新竹地區，實坪計價和目前的正常交易價的對照，讓大家來體驗一下，如果真的實坪計價，自己家的房價會變成多少呢？


   大樓的單價名義上，平均將增加39.8％，台北市的房價應為106萬

從樂居的實價登錄資料庫顯示，採實坪計價，公設坪數不算房價時，大樓的房屋成交單價上會上漲39.8％(代表平均北台灣大樓的平均公設比為28％)，台北市的公設比會再更高一些，單價上漲幅度達45.6％ (代表台北市大樓的平均公設比約為31.3％)。  
▲新竹以北改為實坪計價，房屋單價漲幅％數（資料來源／樂居實價登錄資料庫）     這樣的房價，對比亞洲各國主要城市的房價，將會是如何呢？

原本大家知道的城市房價排名如下表2，最貴的是香港，換算成每坪單價約為263萬，台北市大樓的每坪成交單價為72萬，排名第8，但是香港、東京、新加坡都是採實坪計價的模式，而台灣和中國則有加入公設分攤房價，因此計價標準並不相同。如果都採用實坪計價的模式，那麼台北市的實際房價應該是106萬，排名上升至第五，高於上海和深圳。  
▲實坪計價─亞洲主要城市房價排名（資料來源／global property guide、城市房產）  要特別提出的說明是，以往大家有採實坪計價，台北房價會高於東京的說法，其實並不完全正確。因為這種說法是用台北市的房價對比「東京首都圈」，而不是大家真正認知的「東京」。東京首都圈是涵蓋整個關東地方（茨城縣、栃木縣、群馬縣、埼玉縣、千葉縣、東京都、神奈川縣以及山梨縣）。因此跟「東京首都圈」比較相同的比較基準，應該是大台北地區，包含台北市、新北市、基隆、桃園這些區域的整體均價，而不是單純的台北市房價。台北市房價要直接對比「東京都」房價，基礎點才是相同的。東京真正的平均房價，換算成台幣是163萬，還是高於台北市的價格。
   豪宅排名：實坪計價時，皇翔御琚將取代帝寶成為最高價豪宅  在豪宅的部分，有實價登錄資料的社區中，帝寶以均價284萬/坪(8筆交易紀錄)，成為豪宅市場的第一把交椅，然後依序是信義計畫區的皇翔御琚/皇翔F4，植物園旁的松濤苑、敦化南路的元大柏悅、信義計畫區的信義富邦，如表4。但如果改成實坪計價的話，皇翔御琚將會以424萬/坪變成台灣豪宅的一哥。


▲實坪計價-台北市十大豪宅排名（資料來源／樂居實價登錄資料庫）

   三種類型的社區，最為不利  真的要實行實坪計價，短期內會有許多法規或現實上的困難，並不容易成真。但長期來看，政府的施政方向都會持續著朝這個方向走。對於消費者來說，這種趨勢的改變，會造成不同類型的房屋，產生優劣變化，在未來購屋時可以特別留意。從樂居的資料庫來看，若採實坪計價時，某些類型的社區，在轉為實坪計價後，漲幅會相當的高，雖然總價上不變，但單價上數字的變化，可能就會對房價有所衝擊，讓買方縮手。一般人想到公設高，就會聯想到大批的公共設施，例如游泳池、健身房、卡拉OK室等。但這些設施，是可以看得到的，即使實坪價格比周圍高，還可以說得出理由，最怕的是價格衝高，卻講不出道理，以下是三種最為不利的社區類型：

1. 小基地，高公設比的社區  較小基地的社區，通常不會有多樣的公共設施，但公設比卻不會低。實坪制下這種社區的價格高昂，與低公設的華廈拉開差距，但卻沒有什麼公設可使用，這樣結果會造成低公設的華廈有機會補漲，但這種沒有公共設施，價格卻很高的社區，則可能向下修正。


 ▲小基地高公設比的社區

   2. 抽籤車位的社區

早期的國宅，都是使用權的車位，每年車位的位置要輪流抽籤，需要的時候才去申請與繳費使用，有點像管委會租車位的概念。因此車位的坪數並不是獨立計算，而是完全分攤到房子的坪數。在這種情況下，這些社區的權狀公設比都在40%-50%之間，實坪計價後，數字上的漲幅會相當可觀。   
▲抽籤車位的社區   

3. 沒有持續維護公設的社區  在實坪計價的情況下，公設的坪數雖然一樣可以登記，但是對於一般買方來講，已經從「所有權」轉變成「使用權」的概念。沒有實坪計價時，公共設施沒有使用維護，出問題的機會不高，因為房價與周圍社區差異不大，還是比較專注看房屋內部。但實坪計價後，價格在高出一截的情況下，沒有辦法使用的公設就會被放大檢視，一般買方最直接的反應，就是使用價值的減損而要求降價。


▲沒有持續維護公設的社區

   期內實行機會低，參考香港做法，先從改變交易習慣開始  香港在之前也是有公設分攤的算法，但是在近年來已經逐漸走向實坪計價制，主要原因就是一般人的交易習慣改變。目前在香港每一筆的交易物件，都可以看得到「建築面積呎價」跟「實用面積呎價」，前者就是我們所說的權狀價格，後者就是所謂的實坪價格。同時秀出來給買賣雙方參考。當大部分的人談價格都是用實坪價格來討論時，其他的制度才會慢慢跟進修改。這樣的做法也可做為台灣的借鏡。當實價登錄、買賣契約都同時看得到實坪制價格時，慢慢的，一般人的交易習慣才會改變，屆時，才會有真正實行的機會。

    


【最好用的房價查詢網站-樂居】授權轉載　原文出處【真的實坪計價 房價會如何？】
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