新冠疫情後可以「危機入市」買房嗎？房產專家張金鶚為你精闢解析！

疫情發生後，有人覺得可以「危機入市」，趁機撿便宜。但其實目前房價仍在相對高點，國內外股市也大幅波動，不可不慎。

新冠肺炎從二○一九年底爆發，至今仍持續擴散，尤其從原本的中國擴散到亞洲，然後進一步擴散至歐洲、美國，至今已形成全球大流行。雖然台灣疫情控制得宜，但是境外入侵現象仍然一波接一波，未來發展仍是未知數。根據過往SARS 經驗，或許有人樂觀預期新冠肺炎在第二季結束後，夏天到來，疫情在短期內將可結束。  然而，新冠肺炎不論傳播擴散的範圍及速度，乃至確診症狀不明顯，仍與SARS情況有相當差異。何時可以結束？根據世界衛生組織（WHO）及國內外許多專家說法，仍有許多不確定性，對未來可能的發展，並沒有那麼樂觀。

   SARS 與新冠肺炎房市背景差異大  新冠肺炎發展至今，很明顯已對國內外總體經濟產生相當影響，對國內許多產業，尤其觀光、餐飲等服務業或製造業都產生相當嚴重衝擊。然而唯有房地產業者宣稱新冠肺炎對房市沒有什麼影響，表示自住性剛性需求不會因疫情而減少，房市預期未來會持續成長。因此房價並不會因新冠肺炎有所影響，唯一影響只是原本三二九房市檔期將有部分延後到五二○檔期推出。

讓我們先回顧並比較十七年前的SARS 和當前新冠肺炎房市發展背景差異。由於房市一九八七至一九八九年大幅飆漲，從一九九○年開始逐漸衰退，銷售不佳、房價下跌，建築業者有二百多家倒閉，部分金融機構也受到影響，許多不良資產以二～三折房價打包出售給資產管理公司，直到二○○三年發生了SARS ，房市更是雪上加霜，房市幾乎完全沒人購買，跌到谷底。  到二○○三年第二季，SARS 因天氣轉熱，轉眼就消失了。全民有重生感受，開始有些人出來看屋，房市經過十三年的不景氣，房價跌無可跌，於是有少部分人開始進場購屋。我也根據個人主持團隊所做三種房市調查預測研究報告，首先公開發布房市景氣即將復甦，媒體也以頭版頭條報導此訊息。

然而這次新冠肺炎之前，房市從二○一四年第三季開始從台北市開始下滑，慢慢向外圍蔓延，由於受到低利率及資金寬鬆影響，加上業者及投資客受惠過去十年長期景氣，口袋夠深，銷售量雖有明顯萎縮，但房價大多下跌有限。經過四年房市不景氣，去年開始有些復甦跡象，價量微幅上升，但投資客仍無利可圖，只剩首購或換屋自住客進場。只是由於房價還是很高，自住客缺乏負擔能力，業者開始透過十幾到二十幾坪的小宅，以低總價吸引自住客。  
（圖片來源／Pixabay）   延伸閱讀：不受疫情、降息影響！「這2區」買房意願不減
   房市仍在相對高點  如今遇上新冠肺炎，受到全球大流行及網路傳播的快速渲染，產生廣泛的恐慌心理，從初期口罩之亂即可感受民眾的擔憂，許多產業明顯受到衝擊，失業率（無薪假）增加，不但所得受到影響，全民消費也逐漸下降，加上疫情的不確定性，令人擔憂。就算銀行降息，可能會對房市產生激勵作用，但別忘了國內外的股市都大幅上下波動，房市將受到股市的影響；同時因為所得及租金下跌，投資與消費需求無力支撐，房市泡沫化也將更為明顯。

或許業者及許多消費者認為從SARS 經驗，這時反而應該是要「危機入市」，趁機撿便宜。別忘了，目前房價仍在相對高點，這和SARS 房價已在谷底是完全不同情況。更進一步去觀察當前房市，自住性購屋已經因小宅化而呈現產品不佳的狀況，能否長期適用，仍待考驗。加上最底層有迫切需求的自住客已被小宅吸引進場，未來還有多少自住客會在疫情過後，面對高房價還源源不斷的進場呢？  即便在沒有新冠肺炎的影響下，目前房市供過於求的現象明顯，尤其是高價位的產品，需求更是大幅減少。而影響一般自住客進場的關鍵主要在「產品」（包括社區管理）、「區位」（包括生活機能）及「價格」（包括公設比影響）三者是否符合需求且合理。然而產品、區位及價格彼此常有衝突，目前業者為了守住價格常常犧牲了產品及區位的合理性，如此暫時吸引出最底層的自住客；反之若業者能夠重視產品及區位的合理，而犧牲價格（降價讓利），才能符合一般自住客的真正需求。


（圖片來源／Pixabay）
   新冠肺炎是否為「短空長多」仍有待考驗  如今面對新冠肺炎影響，不但國內外產業經濟及家庭所得均受相當衝擊，且未來疫情仍有相當不確定性，房市需求一定會受到相當程度影響，與過去SARS 經驗不應相互比擬。未來若房市制度（包括資訊及稅制）及金融市場愈來愈健全，相信當前不合理的房市「三高」（高房價、高空屋率及高自有率）將面臨調整。

到底新冠肺炎是否為「短空長多」，仍有待考驗。雖然「短空」是有明顯共識，唯此短空是三個月或是半年以上，也仍不確定。更別提從健全房市趨勢、不合理的房市三高與景氣循環「時機」來看，此「長多」有更多的不確定性，大家還是必須審慎看待。    延伸閱讀：實坪計價上路 房價表現知多少？
   本內容節錄自精選好書《住房自由的人生：房地產專家張金鶚教你活用七三法則、大數據，找回居住自主權》】  
   

書名：住房自由的人生：房地產專家張金鶚教你活用七三法則、大數據，找回居住自主權
出版社：天下文化 

作者：張金鶚

 

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危機入市也得看是自住還是投資用，甚至在哪個縣市都有不同考量