別被錯誤資訊誤導！專家不藏私分享實價登錄查詢4秘訣

身邊買房的朋友，看到喜歡的房子以後，常常會問：「賣方的開價要打幾折比較好？」其實這個問題已經越來越不重要了，只要參考實價登錄就可以解決。但是你知道嗎？其實查詢實價登錄也有很多細節要注意，要是沒有注意這些細節，你很可能會反過來被資訊所誤導。今天就要介紹4個重點，讓你查詢時可以獲得更正確的資訊。

   Point01. 車位價格一定要拆算  中南部很多的仲介在拆算單價的時候，都還是會把車位的價格混進去一起算，讓買方在單價上感覺到比較便宜，進而成交。一些建商也會在整批登錄的時候，讓部分戶別有拆車位，部分沒有，讓買方難以清楚的看出全案真實的成交面貌。也有一些名嘴，為了自己的收視率，就很喜歡拿未拆車位的價格（看起來單坪價格較低），來告訴大家這個區域的慘狀，像是副都心的皇翔御花園，內政部顯示33.8萬/坪，但真正拆完車位的價格卻是39.02萬/坪。這位名嘴就會用33.8萬/坪的數據來製造新聞議題，新莊房價已經下修到三字頭。

另外像這筆新北市板橋區的新巨蛋建案，內政部實價登錄的車位沒有拆算，顯示的單價是58.1萬/坪，同筆交易，我們網站把車位拆算後，單價就便成了為70.66萬/坪。這種情況就要特別注意。


   Point02. 不要參考特殊交易
突然看到單價特別高或者特別低的成交資訊，要特別留意一下，像是三重區和峰這個案子，平均成交大概都在43萬/坪左右，突然看到一筆24.4萬/坪的成交資料，千萬不要像這位先生一樣，立刻跳出來大喊三重要崩盤了，建議先看一下備註欄位，看了以後你就會發現，其實這筆是親友、員工或特殊關係的交易，不是正常交易價格，沒什麼參考價值。  

   Point03. 一年內成交均價參考性最高
賣房子不要只看社區的最高價，買房子不要只看社區的最低價。我們網站有把社區的歷史交易都紀錄出來，而且在計算平均成交單價的時候，已經扣除了特殊交易，並且把每一筆的資料都做車位的拆分。出價前，建議優先參考一年內的成交均價，如果沒有，才參考社區的歷史平均價。  成屋的部分，可以優先參考同社區的成交價。但如果是預售屋呢？


   Point04. 預售屋個案要參考坪數跟基地條件相近的成屋案
目前的市場上，坪數越大，總價越高的案子，單價就會越低，因此在參考實價登錄的時候，建議要把坪數的因子考量進去。預售案盡量參考坪數和基地條件相同的案子，準確度會比較高。例如新莊副都心，如果你想買的是50坪以上的換屋型個案，就可以參考像是冠德天御、謙量等大坪數個案的成交價，而不是小坪數的旺洲MORE、遠雄首品個案。另外也建議從地圖上看周圍的成屋建案狀況。比較一年內均價和歷史均價，整個區域到底是上漲和還是下跌，也可以作  

最後提醒一下，有些實價登錄的資料會加入裝修、甚至直接用假合約的方式提高成交價，因此有些人會懷疑實價登錄的可信度。但用假合約其實是有刑事責任的，大部分是個別的狀況，不是每個人都願意負擔這個風險。如果社區成交數量很大的時候，實價登錄的參考性還是很高的。另外，銀行的貸款估價，資料的來源也是參考實價登錄，所以沒有理由不去參考。

以上的4個重點，希望對大家在看實價登錄的時候，會更有概念！     [Youtube]eeSfivVC1lQ[/Youtube]
   
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