買房公設比一比，小心多花一大筆

(圖片來源／Pixabay)
誰說現在房市在急凍期，我們在外面趴趴造看到一堆新建案在孵，不是在整地就是種到一半快收成，這時房產知識達人賣厝阿明就想到一個問題，接下來不知道又有多少人會受公設比的冤枉氣？  當購屋人看到美輪美奐的預售屋、新成屋時，往往產生衝動購屋的行為，但事後常常引發糾紛，其中是入住後才發現使用空間比預期的小很多。

   阿明教室  

公舍與購屋成本呈正相關，即公舍高購屋成本就高，這是大家都知道的，但你們知道所謂公設比在行話裡是包含大公、小公等區塊嗎？  大公：是地下室、機電室、消防設備、走道（廊）、門庭等等 小公：樓梯間、電梯  因此在買房時想要讓錢花得物超所值，就應該精算公設比。 以30坪的大樓為例，一般來說，公設比多在25%上下，但如果你買到公設比30%的房子，就有高達9坪空間被公舍佔去，以房價每坪30萬來說，多出來的這5%公設比，就要多吃你45萬元！而且這還只是一開始的買房成本，當房屋入手後，每個月的公設維護費用，又是另一筆開銷。

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   現在人講求健身、養身生和休閒生活，有些大樓看準市場需求，強調附設游泳池、健身房，甚至還有SPA三溫暖的，多元豐富的休閒公設聽起來非常吸引人，但賣厝阿明建議大家，在選擇這類高公設比的房屋前，應仔細考量自己未來的使用狀況，是不是確實會頻繁使用到這些設施。而且也須留意各項設施是否有專責的維護單位，像有些中古大樓的管理不佳，到中後期根本沒人管理這些設施器材，造成後續舍室使用率低、耗損率高，那些休閒公設也只是沒必要的購屋成本。

阿明還接觸過幾位朋友對公共設施有一些迷思，誤解公設比高是正常的，因為大樓有很大的中庭花園，其實所謂的中庭花園大多為法定空地而非公舍喔，呵呵。  不知道你是不是聽人抱怨過，買預售屋在交屋後才發現，房子和當時看到的樣品屋大小有明顯差異，事後簽訂的契約書內容，才赫然發現公設佔了實際房屋一大部分面積。其實公設分擔的比例到底多少算合理，目前沒有法源依據，所以大家買房考量使用面積與公共設施比是否適當合理，最重要的是按使用者負擔原則。

   以下來幫大家統整幾項常見的公設產權爭議，讓大家更明ˋ白容易引發糾紛與困擾的地方：  1.中庭花園大部分為法定空地，不應列入公設面積

要列入公設面積計算的地方:其空間上方必須有大樓本身結構的遮頂。例如：一樓門庭或地下室。  
2.有部分個案會將小公面積登記在主建物面積中

這時必須看建物測量成果圖，並依圖與建物格局比對，才能確認樓梯間等小工是否登記在主建物面積。  
3.地下室公設面積全體住戶平均分攤，畫入銷售面

這類型大樓的地下室大部分有規畫停車位，地下室公設面積是由全體住戶平均分攤→營造坪數大便宜的假象，但地下室每坪單價通常主建物低，相對比較，大樓每坪單價也會受影響。  

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   【本內容節錄自精選好書《一圖秒懂2：買房知識+》】  
書名：一圖秒懂2：買房知識+
出版社：台灣厝買賣文化發展協會

作者：賣厝阿明

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買社區大樓現在都買花大錢買公設
都超過30%的居多
想買低一點的幾乎沒有
不然只能找老公寓，新房幾乎都是電梯大樓，要付管理費，公設又高

買房學問超多.屋齡.有沒有漏水.環境.地段..等等.而且我個人覺得最好不要買有管理員的公寓.管理費收不斷.等等
可以買透天最好.公寓問題一堆