一樓跟頂樓的空間算誰的？誰可以用？

租房、買房，雖然有人極力避免一樓和頂樓，但有的人卻非要這兩層不可，尤其在在寸土寸金的都市裡，一樓、頂樓似乎有額外空間可使用，大家也經常看到不少一樓住戶在前方增設停車區域或增建採光罩，但一樓、頂樓的空間究竟屬於誰？？房產知識達人賣厝阿明今天就翻開法條來跟大家說明一樓和頂樓的使用狀況！

公寓大廈的外觀，例如一樓前方、側面、前後的空地，通常登記為「共有部分」，法律上界定為全體區分所有權人（也就是全體住戶）所共有或共同使用，理論上，未經區分所有權人同意，不得自行佔用。但應該不少人發現，明明自家公寓一樓或頂樓，都由一樓屋主和頂樓屋主拿去用了，行之有年，鄰居似乎也都習以為常，這又怎麼解釋呢？  延伸閱讀：買房公設比一比，小心多花一大筆

依據民法和公寓大廈管理條例規定，這些案例在法律實務判決上，將可能成立默示「約定專用」或「分管協議」部分。也就是說，像前述行之有年且鄰居都不反對、未提出異議及訴訟的狀況，就是指區分所有權人「同意」將此共用部分由特定區分所有權人使用。

特別注意的是，這個約定是不可逆的，無論是書面約定或默示，一旦「約定專用」或「分管協議」的法律關係存在，其他鄰居住戶就無法再反對或要求屋主返還了，而後就算房屋買賣，有新的屋主、住戶（區分所有權人），也必須承接這個約定專用或分管協議，同樣無法要求屋主返還喔！  聽到這裡，是不是覺得一樓、頂樓的價值大增了呢？不過還是要再次提醒，如果真的是為了額外的使用空間而購買的話，最好要先確認該空間已經取得「約定專用」或「分管協議」，才能確保購買後的使用權利。

另外一樓、頂樓也有些既存風險，例如頂樓有加蓋的話，在民國84年1月1日之前所興建的頂樓加蓋都算是「既存違建」，若在台北市只要有人舉報，即會立即被拆除；一樓的使用空間如涉及住戶出入、逃生安全等，就算之前屋主有使用慣例，但也不能作為永久保證，很容易引起法律糾紛喔！說了這麼多，還是老話一句，購屋前停、看、聽，才能保障自己的權益喲！  延伸閱讀：買預售屋價錢怎麼談？超實用議價技巧讓你談到滿意數字   
【本內容節錄自精選好書《一圖秒懂2：買房知識+》】


書名：一圖秒懂2：買房知識+
出版社：台灣厝買賣文化發展協會

作者：賣厝阿明

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