【租事大哉問】口頭訂立的租約，房客就能住爽住滿？

如果你的租約屬於不定期租賃，那身為房客的你就賺到了！定期租賃有一個到期的時間，例如是年底12月31日，租約到了那一天， 房東可以說：「我們租約到期了，我不要再租給你了」同樣，房客也可以說：「租約到期了，我不要跟你租了！」相反的，租約變成不定期租賃時，會變成沒有一個「ending的時間」，房東就沒有辦法說到期不要再租了，這時候該怎麼辦呢？
（圖片提供／幸福空間）在過去，除非發生土地法第 100 條規定的情形，房東才可以請房客搬家。例如像是房東要收回自住或重新建築、房客違反規定轉租給別人、房客積欠租金額，用擔保金抵償還欠二個月以上、房客以房屋供違反法令使用、房客違反租賃契約、房客損壞房屋或附著財物不為相當賠償，換言之，只要房客有照時間繳租金，也沒有違約，那房東就無法自行把房客趕走，必須跟房客協商，而且通常要付一筆搬遷費，才能把房客請走。
聰明的人一定會想到，那房東就說我要把房子收回來自住就好啦！但事情也沒有這麼簡單，既然房東本來把這間房子租給房客，代表房東有別的地方可以住，才有辦法把多出來的房子租出去。也不能突然莫名其妙就說要收回來自住，是家裡人口突然增加？或者有家人從國外回來需要更大的空間？當房東房客有爭議時，法院當然會要求房東要提出一個合理收回自住的理由跟證據，提不出來還是會被駁回的。
（圖片提供／幸福空間）

以上的處理方式在租賃專法施行之後又有所不同了，因為租賃專法第10條規定出租人可以提前終止租賃契約的理由，並未限制僅針對定期租約，所以解釋上對於不定期租賃應該也可以適用，而且租賃專法相對於土地法及民法為特別法，所以應該優先適用租賃專法的規定。包括承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人、出租人為重新建築而必要收回以及依其他法律規定得提前終止租賃契約等等的情形，即便已經變成不定期租約，出租人還是可以提前終止租賃契約。但同樣的，假如沒有發生以上狀況，房東還是無法自行把房客趕走，所以原則上租約一旦變成不定期，房客就可以住爽住滿，對房東而言相當麻煩。
但是要注意一點，不定期租約也不全然對房客都是好處， 因為已經變成不定期限了，所以房東有權利要求依房屋價值的升降，請求法院調整租金，在這個情況下，房客有被調漲租金的可能。延伸閱讀：【租事大哉問】房東可以隨意調漲租金嗎？關鍵就在租約時效
 【本內容節錄自精選好書《租事順利：從挑屋、簽約到和平分手，房東與房客都要懂的租屋金律》】
書名：《租事順利：從挑屋、簽約到和平分手，房東與房客都要懂的租屋金律》
作者：蔡志雄

出版社：三民書局

 

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