別忘了「無奸不成商」！與建商合建如何保障自己的權益呢？

（圖片提供／賣厝阿明）

民眾想換新房卻苦於沒資金，建商想找好地卻苦於資源少，咦？那二方一起合作不就成了嗎！民眾給建商土地，建商給民眾新房，大家各取所需，將資源最大化的利用，在實務上我們稱為「合建」！哇！聽起來是不是超棒的合作呢？但可別忘了「無奸不成商」！  雖然不是所有商人皆壞人，但做買賣交易尤其是不動產交易，更需要謹慎對待。民眾與建商合作行之有年，為了確保雙方的權益。於是發展出了一套「合建信託制度」！「信託制度」簡單來說就是請銀行或建經公司管理或處分委託人委託的財產，並訂下如何處分或管理的契約，預防買賣任一方擅自挪用資產，讓雙方交易結果能夠圓滿完成。大家看到這裡一定會想「信託」到底是怎麼保障雙方交易的呢？要怎麼制定能完整保障交易的「信託契約」呢？


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   【信託的意義】  我們常聽到的「信託」，就是指委託人將財產權讓與受託人（銀行或建經公司），使託人依信託契約，為受益人管理或處分信託財產之關係。例如說，小明（委託人）在過世前留下大筆遺產要給未成年的小華（受益人），但擔心小華被騙，於是把財產交給信託公司（受託人），要求他們保管這筆遺產直到小華成年為止。 換句話說，當人們有大筆資產需要在特定時間轉移、轉交給特定人士或確保交易安全性的時候，就會需要辦理「信託」確保財產能夠順利轉移。

在實務上有許多情況需要用到信託，我們以合建的案子為例，需要用到信託契約的有以下情形：  1、地主要求或地主人數眾多，意見容易分歧，需要信託約束

2、興建期間長，需要信託保證資金不濫用  3、建商剛入行無實績或非上市櫃公司，需要信託監督

4、參與都更計劃的房子，會強制辦理信託     【為何需要信託】

合建房屋要辦理信託，就是要找個公正的第三方確保雙方的權益，並使對方能夠互相信任。信託優點條列如下：  1、在工程完工後，能保證地主與建商按原先約定得到應有的土地與房子

2、確保工程款專款專用  3、讓雙方不得任意變更契約內容

4、辦理信託後，土地所有權人變為受託銀行，作業程序得以簡化  5、信託財產不得強制執行，且信託關係可繼承下去，就算委託人死亡亦不影響。

6、建商若跑路或破產，可由受託銀行幫忙委託其他建商繼續把房子蓋完，讓地主權益不受影響。  7、根據《信託法》第12條第1項的規定，信託的財產不得強制執行。但在處理信託之前就存在於該財產之權利，不在此限。意思就是財產在信託後，不會因法院的強制執行而被查封，除非該財產在信託之前，已負其他法律權利，才能被法院強制執行。

8、信託關係不會因為委託人或受託人死亡、破產而失效。     【信託架構與流程】

以下是阿明整理的信託整體架構與從開始到結束的流程：  1、委託人→地主、建商

2、受託人→銀行或建經公司  3、受益人→地主、建商

4、信託標的：（1）地主與建商之土地所有權（2）資金（建築融資款及建商自備款）（3）承購戶繳納之預售款  5、信託專戶：地主、建商與銀行約定的信託專戶，支出與收入皆由此專戶辦理。

6、作業流程：  →地主、建商與受託銀行三方簽訂信託契約。

→地主將土地信託移轉登記予受託銀行。  →銀行開立信託專戶控管資金，由專戶支付各項工程款等相關費用。

→興建完成並償還銀行貸款後，銀行會辦理塗銷土地所有權信託返還地主，以及幫承購戶辦理產權移轉登記。  →銀行將信託財產結算分配，信託關係結束。

延伸閱讀：「商業用地」可以買來做「住宅」嗎？     【制定信託契約注意事項】
1、信託基本條款  合建信託契約內容繁多，民眾可參考《都市更新條例施行細則》第30條第2項所規定的信託契約應載明條款，來檢查自己的合建信託契約有無遺漏：

一、委託人、受託人及受益人之名稱及住所。  二、信託財產之種類、名稱、數量及權利範圍。

三、信託目的。  四、信託關係存續期間。

五、信託證明文件。  六、信託財產之移轉及登記。

七、信託財產之經營管理及運用方法。  八、信託機構財源籌措方式。

九、各項費用之支付方式。  十、信託收益之收取方式。

十一、信託報酬之支付方式。  十二、信託機構之責任。

十三、信託事務之查核方式。  十四、修繕準備及償還債務準備之提撥。

十五、信託契約變更、解除及終止事由。（違約處理）  十六、信託關係消滅後信託財產之交付及債務之清償。

十七、其他事項。   2、在與建商簽立信託契約之前，切勿轉移任何不動產或給予資金，因沒有第三方保證資產安全。

3、有的建商會將「公設坪數」灌到「總坪數」上，增加找補面積，在簽約的時候可與建商討論公設比不可超過多少比例，以防建商灌水。  ※找補：房子總坪數若比合約規定的少，建商補貼坪數價差；總坪數若比合約規定的多，地主買回多出的坪數。

4、續建條款  為了預防當建商破產丟下蓋到一半的房子跑路的時候，必需在信託合約裡制定「續建條款」！前面說過就算建商破產了，信託關係也不會消滅，銀行還是可以依契約付工程款給營造商，讓營造商繼續建造或者營造商倒了，銀行也會與建商、地主協商，再找一個營造商，讓房子建成，畢竟房子蓋不成，銀行的損失也很大。

不過從建商跑了，再開始動工繼續建造，需要一定的時日，時間拖得越長，對地主和承購人就越不利。所以這時候就可在信託契約裡約定賠償方案、續建資金來源（建造資金是否會增加，該由誰出資）、相關法律責任。  5、委託人事先處理好遺產繼承問題

一旦委託人過世，必定牽扯到遺產繼承的問題，為了避免爭議與麻煩，建議委託人最好在事前指定好繼承人或分配好繼承持分。  延伸閱讀：建商找我合建分屋，該注意什麼？專家：小心「找補」有陷阱！
   
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