【買房實戰課】2房、3房到底該買幾坪的房子?

如標題所言，本篇談的是你實際會使用的坪數。首先，我們得先對「坪」有概念，很多人會說1 坪就是兩塊榻榻米的大小，老實說，這可能還是比較模糊一點，實際上1 坪就是181.8 公分×181.8 公分。有些人也會算地磚，但要記得地磚有大有小，有些是80 公分，有些則是60公分，甚至也有30 公分的，需自行計算。接下來我們實際就各空間來說明坪數：

 

客廳：約需3～4.5坪  通常會有的家具是「沙發」、「茶几」與「電視機」的擺放位置，除了要放得下一張約190 到220 公分長的三人座沙發，沙發背至電視牆還需抓3 公尺左右的距離，才能擺放一台50 吋的電視，再加上一些系統櫃、書櫃，整體大小視需求，約需要3 到4.5 坪。

 

餐廳：約需1.5坪  標準的四人餐桌差不多是80 公分×120 公分，再搭配四張椅子，一張椅子大概45 公分×45 公分，還要再加上拉出來的距離，這樣算起來，餐廳應該要1.5 坪左右，空間才足夠也不會顯得太擁擠。

 

廚房：約需1.5～2坪  假設是正規廚房的空間，包括放置雙口瓦斯爐、電器櫃及冰箱的位置，這樣至少也要1.5 坪或2 坪才夠，這也是為什麼近期很流行開放式廚房的原因，就是為了要節省空間，把廚房和餐廳連結在一起，用中島或是吧台的形式，讓中島同時具備餐桌及備餐台的功能，就可以省下不少坪數挪作他用。

 

浴室：約需1.5坪  一般我們會規劃一個面盆及鏡櫃、淋浴間、馬桶，以基本的三件式配置為主，就很好估量大小。你可以設想自己如廁時需要的空間，前後大約抓1 到1.5 公尺的寬度，接著淋浴間抓0.5 坪、面盆與馬桶還有雜物放置區約1 坪，總和抓約1.5 坪即可。

 

臥室：主臥約需3坪（次臥或小孩房可扣掉半坪）  室內主要家具配置為雙人床、衣櫃，剩下的梳妝台、床邊櫃就要視空間大小而定；雙人床一般大小為152 公分×188 公分，再加上兩邊的走道，這樣一張床就會占去1 坪左右；一個標準單人衣櫃為深60 公分× 寬90 公分，兩個人就要占去180 公分的寬度，說不定還不夠。這樣相加後，主臥室至少都要3 坪；至於次臥或是小孩房，若都是預備放置單人床，則一間可扣掉半坪。不過如果你是在思考三房兩廳要配置兩大房一小房，還是標準三房、甚至是一大房兩小房等，就得看你的需求或房子原本的條件了。 

以上大致就是一般家庭會需要配置的空間，以及各自所需要的坪數，整理後如下表：


前文提及的坪數中，「全部都不包含走道和玄關」，所以表格還加上了走道跟玄關，共1 坪的空間，因此室內實際坪數一定要13.5 坪以上，才能隔兩房一廳，而且這還是在很緊繃、空間運用到極致的情況之下。 

另外，這裡也沒算進工作陽台，想像一下洗衣機加曬衣空間，不包含烘衣機或其他雜物，基本上也需要約1 坪，這個小細節是看房時要特別注意的。

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   有牆才能隔間，別忘了算進坪數內   上述內容說的都是「使用空間」，但是可別忘了家裡還要有「牆」，才能把位置跟房間隔出來。牆壁分成三種，第一種叫「隔戶牆」，就是用來隔出你家與隔壁戶中間的那道牆，基本厚度是15 公分，兩戶各占7.5公分。   第二種叫「隔間牆」，用來隔開兩個不同空間。這種牆又分兩種，一種是實牆磚牆、另一種為輕隔間牆。一般的實牆隔間大概是厚12 公分，而輕隔間約厚10.5 公分。還有一種是用系統櫃隔間，它同時具備櫃體與隔間的功能，不過要注意的是，系統櫃的隔音效果非常差，若是單身或夫妻居住，可能較無妨，但有孩子的家庭就不太適合了。


▲ 用拉門當隔間雖省空間，但隔音較差。（圖片提供／幸福空間）

 

總而言之，在規劃空間時，除了注意每個空間所需要的基本坪數之外，還要計算每一道牆壁的厚度，這也是為什麼很多人會想省隔間，因為每省一道牆，就會讓空間更開闊。

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除了大小，也要注意室內高度及樑柱位置   如果想在同樣的權狀面積內，擁有更大、更好利用的空間，「往上長高」是不錯的選擇。同樣是24 坪的室內空間，當一個高度是3 米、另一個是3 米5 時，後者的使用空間就會變得完全不同。試想，同樣做一個頂天的衣櫃，3 米5 的會多出近50 公分的使用空間，收納的功能性便完全不同。所以我常提醒大家買房時，挑高物件的空間容積絕對不一樣，如果你有兩三個單價差不多的物件在選擇時，「高度」也是一個可以作為比較優劣的條件之一。 

注意完高度後，再看看房子裡的樑柱是在室內還是室外。當然做在外面比較沒有壓迫感，室內空間不會被樑柱占走，更不可能會有畸零角落出現，讓空間變得不好利用。另外還有上方大樑，大多數人認為大樑和風水有關，也有人覺得樑柱壓頂會有壓迫感，居住舒適度較差，但不管是什麼理由，確實都會造成空間被壓縮，這時就必須多靠設計修飾，來虛化樑柱的存在感了。 

最後還是要跟大家分享一個觀念，當然空間愈大，住起來會愈舒服，但買房一定要量力而為，因此在有限的經濟條件下，不管大或小，只要住得下、可以遮風蔽雨，能感受到溫暖與溫馨，就是最好的空間了。


▲當室內挑高時，通常上方都能多出一個使用空間。（圖片提供／聯經出版）

 

35房屋小知識：精算坪數，要看的是「得房率」！   顧名思義就是「整間房子的室內空間，占權狀的百分之多少」，依照這個定義算出來的得房率，會是一個百分比，公式如下： 以台灣為例，得房率大部分會在60% 到70%，如果是在70% 以上，代表得房率是非常優秀的。由於大家都很在意坪效、室內實際空間的使用狀況，因此除了實際坪數，更重要的是格局。如果建案是狹長型的格局，一定有很多走道空間，走道就是虛坪；有些則是室內有非常大的樑柱，這也要算在坪數內，且樑會吃掉容積，沒辦法做挑高的收納設計，柱則會影響更多的室內規劃與設計。此外，愈高的大樓、愈低的樓層，樑就會愈大愈粗，因為低樓層需要更好的承重力，水泥磅數一定比較多。  以權狀面積35 坪的房子為例，假設雨遮占了6%，就是少了2.1 坪的雨遮登記，所以公設比就會從33% 拉高到35%，可是實際上使用到的面積還是一樣大。簡單來說，房子的得房率好，坪效相對會高一些，但公設比低，卻不代表坪效一定好。

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書名：【圖解】35線上賞屋的買房實戰課：房價走勢‧看屋心法‧議價重點，43個購屋技巧大公開！
出版社：聯經出版公司

作者：Ted

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