【區域解析】超車中的台南房價(上)

（圖片提供／幸福空間）

台南房市在近幾年相當火熱，我們可以從它的房價漲幅表現看出來：  
（圖片提供／樂居）  1. 2020年台南新案漲幅居全台第二。

2. 從近一年新屋平均成交價來看，台南21.2萬/坪、高雄22.3萬/坪，台南已經逐漸要追上高雄了。  3.台積電選擇在台南持續擴廠，並明確表示短期內不會去高雄。

因此我們將這集的主題設為「超車中的台南」，接下來讓我們一起看看樂居創辦人李奕農針對台南房市的整體分析。     為什麼會看好台南？

看好台南的主要原因是以下2個因素讓台南的房價節節高升：  
（圖片提供／樂居）  1. 產業進駐：

台積電進駐南科之後，連帶吸引許多晶圓製造產業相關的供應鍊進駐，讓整體的薪資水平提升。  2. 需求增加：

南科增加許多就業人口，連帶增加居住需求。     台南區域解析  一、大型企業進駐工業/科技園區：


 （圖片提供／樂居）

1. 以曾文溪為界分南北：  曾文溪以北是比較大的行政區，像是新營和麻豆；以南是傳統的台南市區，像是北區、東區、中西區、安平區。

2. 多大型企業進駐：  ►台南工業區：位於安南區，是傳統工業區，有友達光、中華電信和臺鹽進駐。

►永康工業區：位於永康區，是傳統產業區，有中鋼、統一和台電進駐。  ►台南科學園區：位於善化區，除了很夯台積電外，還有台達電和群創進駐。  二、交通面臨的問題：塞車！


（圖片提供／樂居）

全球衛星導航製造公司TomTom曾經出過一份報告，列出「世界上最塞車的城市」，其中第9名就是台南，排名甚至超越台北和高雄。  要了解台南為什麼容易塞車，讓我們先了解一下交通路網的構成：
1. 國道1號串連產業線：  
（圖片提供／樂居）   

台南的捷運還在規劃中，目前主要的交通動線為以下3點：  ►國道1號：是最重要的交通主幹道，它一路從南科開始接到永康、高鐵，串連整個台南的產業鏈。

►鐵路：從南科火車站一路到永康再到大橋，最後進到台南火車站再一路往高雄；主線旁有支線可以連接市區到台南高鐵站。  ►中華路：是一條環著整個台南市中心的重要道路，未來捷運藍線將沿著中華路建設。

小結：我們可以從地圖上很容易的看出來，台南缺乏東西向溝通的快速道路。  2. 造成塞車的主因：


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缺乏東西向快速道路就是造成台南容易塞車的主因嗎？在我們市調分析之後有以下4點，也順便帶出台南在交通規劃上的問題：   ►鐵路平交道切割道路：因為鐵路尚未地下化，在路上行駛需要等平交道的時間。

►路小條停車格規劃不足：台南是一個比較舊的都市，路的規劃相對比較小條，加上停車格規劃不足和一些違規停車的狀況，會讓塞車更嚴重。  ►市區沒有快速道路：台南市區並沒有東西向的快速道路，只能在一般道路上等紅綠燈，也會耗費很多時間。

►大眾運輸不普及：捷運尚在規劃中，加上機動車輛自有率高於台灣的平均，路上車子過多也會造成塞車。  3. 交通困境的解套方法：

為了解決台南交通現況的困境，政府提出了以下3項利多建設來應對：  A. 備受期待的北外環：


（圖片提供／樂居）

►功能：串聯南科到市區，可以疏通南科上下班的車流量、縮短通勤時間、擴大南科外溢效益。  ►工程進度：第1期已經完工，第3期預計2021年底可以完工，第3、4期在設計中。

►受惠區域：永康、安南、北區、安平，可以解決市區沒有東西向快速道路的問題。這些區域推案量相對較大，因此在地的建商會比較期待北外環的完工。  B. 鐵路地下化讓交通恢復順暢：


（圖片提供／樂居）

►工程規劃/進度：預計從永康的大橋站一路到台南火車站，接下來到未來的新設站南台南站，也就是針對市區路段做鐵路地下化的工程，規劃在115年11月完工。  ►影響層面：鐵路地下化完工後將拆除9處平交道、3處陸橋並回復4處地下道，可以讓交通恢復順暢並將城市機能做一個接合。

►受惠區域：永康、北區、東區、中西區、南區。  C. 規劃捷運：


（圖片提供／樂居）

   ►工程進度：目前都在規劃中，表訂行程需要到2030年才有機會完工。

►工程規劃：  藍線：主要沿著中華路走，從大橋經過平實站，未來會到仁德轉運站。

綠線：在平實站和藍線交會，一路串聯到市政府。  ►發展重點：

● 平實站未來應該會是一個重要的轉運中心。  ● 目前沒有相關規劃讓捷運可以串聯市中心到高鐵或是南科，預估未來有機會補上，但時間會拉更長。

   在地專家看好的區域  台南在地的房產專家在挑選未來有潛力的區域，主要是根據現有的百貨商圈與機能，以及未來建設的建設發展，總結下來主要有以下6個區域：


（圖片提供／樂居）  一、安南區：

1. 基期低，房價約1字頭  2. 北外環受惠區  二、北區- 鄭子寮重劃區：

1. 生活機能佳  2. 北外環受惠區  三：安平區－市政特區：

1. 生活機能完整  2. 百貨商圈多  四：永康區－大橋、鹽行重劃區：

1. 南科上班族選擇的居住地  2. 北外環受惠區  五：歸仁區－高鐵特區：

1. 三鐵共構 (捷運完成後)  2. 建設進駐建商才推案  六：東區－平實重劃區：

1. 台南蛋黃區  2. 生活機能完整

   樂居創辦人選區域的重點  相較於在地專家，李奕農會把焦點放在未來南科的外溢效應，因為南科才是台南房價上漲的主要原因。

首先從外地人的角度，看移入人口會怎麼選擇居住區域：  
（圖片提供／樂居）  1. 到南科上班方便，車程在30分鐘內。

2. 生活環境佳，綠地多、機能好的重劃區。  3. 總價在1000萬以內，3房左右的新大樓。

依照以上3個標準，可以篩選出5個重劃區，區域解析台南篇的下集將會帶大家一一解析。     [Youtube]7_DA72xqPww[/Youtube]

    

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