交屋不只是拿鑰匙 中古屋驗屋把關別輕忽

（圖片提供／幸福空間）

 買中古屋，一般的習慣是現況交屋，所以大部分的人就是屋子晃個一圈，拿了權狀和鑰匙就算交屋完成了。但我建議驗屋還是一個重要的步驟，不能忽略，很多房子看起來沒甚麼問題，但人住進去後才發現有很多的問題要修繕，反而是個大麻煩！

中古屋的驗屋時間點，會跟新屋不同，新屋通常是在交屋前就會先驗收，缺失修繕完後才交屋。中古屋驗屋的目的在於徹底的瞭解屋內有哪些狀況要修繕，房子住久了一定會產生一些問題，因此驗屋不是用來請屋主修繕好，而是讓自己知道有那些地方最好在住進去之前作一些整理。所以中古屋的驗屋，是可以是在交屋之後進行，如果真的有發生嚴重的缺失，例如結構上的問題或者嚴重的大漏水，還是可以在交屋的半年內要求賠償的。那麼中古屋的驗屋有哪些要注意的呢？樂居驗屋實際帶大家到屋齡約7年的中古屋的現場，點交後看起來整理得都相當不錯，但其實有很多的細節，值得注意的。

 交屋前驗屋四大項目 電路、漏水/排水、結構查驗中古屋最主要先把握四項重點，入住前先留意，因為會影響你住起來的安全及舒適度。


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1.電路：漏電斷路器、接地線、線徑、線路破損，安全性問題。2.漏水：窗框外圍裂縫、窗戶密合度是否達標，壁癌滲漏的問題。

3.排水：陽台、廁所、廚房的排水管是不是有泥沙淤積，可能造成屋內淹水情況。4.結構：結構水平、磁磚裂縫，影響住的安全。

記住這四點後，又該如何查驗、常見的問題有哪些、日後保養、修繕的方式，這裡直接教學大家！延伸閱讀：【新手買房的八堂課】第八堂 驗屋教戰手冊

 電路檢查4大項：斷路器、插座、線徑、迴路最攸關生命財產的安全，為屋內的電器、電線的配置，中古屋可能有線路老化等問題，都有機會發生電線走火的現象，查驗有哪些項目？帶您一窺究竟。一、插座漏電疑慮，斷路器未確實安裝


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1.常見情況：中古屋、新古屋都有可能有插座接線不確實的情況，導致防漏電無法啟用。主要是漏電電路器設有保護開關，線路未接到漏電斷路器，雖然插座可以正常運作，但漏電的時候沒辦法跳斷。尤其是水區安裝的迴路，要有黃色跳脫鈕。2.可能造成的問題：插座附近有水的，如廚房流理台與水槽下、浴室、陽台，迴路都要裝漏電斷路，如果手有水氣碰摸到插座，漏電斷路器不會啟動，是會有有觸電的風險。

3.如何去驗：三相檢測儀做檢測，依器材指示燈號做判別。►建議修繕方式：

以這間中古屋來說，是漏電斷路器的線路沒有接好，只要水電師傅重接即可；如果住宅本身沒有安裝漏電斷路器，全屋重新裝潢的時候，可以重新座配電設計規劃、也可以以新增迴路的方式，增加一條漏電的保護專用迴路。 二、部分插座未接地線、線路有破皮


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1.常見情況：房屋內部分插座沒有接地線，若沒有接地線，漏電時電沒地方去，會殘留在電器上，電器外殼會帶電；也有可能是火線、中性線、地線接反。2.可能造成的問題 ：

插座沒有接地線►電器外殼容易導電。火線、中性線、地線接反►電線壽命容易變短易造成危險。

3.如何去驗：可以插三相檢測儀做檢測，顯示檢查當前三相電路的相序是否正確，如果燈號有亮起，代表線路有問題。

►建議修繕方式：建議房屋最好是有接地線，找專業的水電師傅換線。

►延伸題 插座破皮
（圖片提供／樂居）查驗時也發現插座裡頭線路有破皮情形，可能是在施工過程中不慎造成破皮，有觸電風險。

 三、線徑不符合，恐釀電線走火
（圖片提供／樂居）1.常見情況：現行電線法規標標準，電線線徑需達2.0mm以上，但屋齡30年以上老房子當初為依照舊電線法規安裝線材，線徑多為1.6mm，不符合現行法規，且按照按照電工規定，房屋的電線每20年應更換一次。此次查驗的中古屋雖然只有7年屋齡，但經查發現弱電箱內的對講機線徑不符合現行法規，不僅未包覆，直接做連接。
2.可能造成的問題 ：容易造成電線走火、火燒厝。3.如何去驗：如上圖所示，直接目視線竟是否過細，建議可以比照其他線路的粗細比對。

►建議修繕方式：建議找專業的水電師傅電線重拉，並將線徑統一改為2.0mm以上，重新設計用電迴路，避免過載、電線過熱的情況。
 四、單一迴路連接太多插座，容易跳電或電線走火
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1.常見情況：一般建議是一個迴路是配製6個插座，超過7個以上要小心用電過載導致跳電。2.可能造成的問題 ：當用電量超過電線負載之安培容量時，焦耳熱的關係，電線溫度上升，若迴路長期處於滿載或超載的狀態，電線可能會因此發熱，而造成內部銅線變黑、外部包材硬化的現象，尤其使用大量電器的空間例如廚房，經常使用高功率電器，有微波爐、烤箱、電鍋、抽油煙機等，超過負荷，嚴重可能電線走火。

3.如何去驗：查看每一個單一空間有幾組插座，包含電燈也算1組，一般建議值不要超過6組插座。►建議修繕方式：

封掉超出的插座組數，以免發生危險。另外，也可以查看每個電器背面的指示牌貼紙，上頭會標註電流及瓦數，以一個迴路的負荷量為20A，建議可以將單一空間、單一迴路的電流加總，低於16A的數值會較為安全。 漏水、排水檢查三大項 窗框四角.密合性.管內淤積

買房最擔憂的就是漏水問題，尤其中古屋更是查驗的重點，主要有哪幾項要特別去注意呢？帶您瞭解。一、窗框四角
（圖片提供／樂居）新屋及中古屋的窗框的四角要特別注意，由於窗框的水泥接處較為脆弱，應力拉扯會導致表面裂開。

常見情況一：輕微的表面裂痕，只影響牆面的美觀，不影響滲漏水。如何去驗：用目視的方式看牆壁是否有龜裂、裂痕。

►建議修繕方式：這無關結構，如果是表面輕微表面的裂痕，通常油漆、批土補足就可以。

常見情況二：進一步使用紅外線偵測檢測儀，可以查驗是否有裂痕狀態，像這間屋子，從牆面就能看到有嚴重裂縫，裂縫從屋外到室內，就會產生滲漏現象。如何去驗：用目視的方式去看窗框外牆、內牆是否有龜裂，接者在外牆窗框進行噴水、灑水測試，使用紅外線偵測檢測儀去檢測，去看裂縫是否有溫差、檢測是否有漏水跡象。

►建議修繕方式：可以使用高壓灌注打針的方式注入發泡劑，通常可以維持3-5年，後續若有滲漏再進行修補；如果裂縫大於3mm，可以採取環氧樹脂低壓灌注解決空心裂縫。
 二、窗戶密合性
（圖片提供／樂居）1.常見情況：窗框因為使用久，且時常開開關關，容易密合度不佳，包含窗體或窗扇歪斜、連動桿、側逼塊緊迫度不佳，不過通常都是矽利康膠條老化影響，驗屋時會進行防潑水測驗。

2.可能造成的問題：矽利康、膠條變形、硬化、老化，除了隔音、氣密效果不佳外，遇到大雨來臨時，屋內就會產生滲漏。3.如何去驗：用目視的方式去看膠條是否有老化變形，窗框打開、關閉看窗體是否變形、歪斜，可以在外牆潑水、灑水查看是否有滲漏現象。

►建議修繕方式：窗框發生滲漏水算是好解決，主要都是與矽利康、膠條有關，膠條可以在在五金行購買，並重新更換安裝。

 三、管內淤積
（圖片提供／樂居）不僅是新成屋，中古屋也會有排水管水泥廢棄物淤積的現象，會影響排水狀況，這部份可以透過工業用內視鏡檢測，一覽無遺。

常見情況1：建商再蓋的時候就有水泥廢棄物堆積管內的情形，屋主在交屋的時候並未察覺。常見情況2：裝潢的時候工班將水泥、泥沙直接倒入排水管造成堵塞，因此未來有裝潢需求也要特別留意。

可能造成的問題 ：如果是陽台管內堆積的現象導致排水不順暢，下大雨可能會淹入室內。如果是浴廁排水堵住，泡澡、洗澡水量大的話，也有可能淹入室內。如何去驗：一般檢測可以在排水管注水去觀察，看排水是否順暢；細部檢測，驗屋公司能用工業用內視鏡查看管道是否有堆積廢棄物，會在螢幕上顯示。

►建議修繕方式：1.水刀通管：請專業的通管公司協助，用水刀的方式清除管內堵塞物，水柱強度不會破壞管內結構，透過高壓水流沖刷掉。

2.鑿除換新：另外也可以採取整條管線更換的方式，由於管路更換要從樓下的天花板進行管路施做，要經過樓下住戶同意。 中古屋結構檢測 注意房屋是否歪斜房屋歪斜


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1.常見情況：中古屋有可能因為地震，前後對比空間地板空間落差歪斜，會使用雷射水平偵測儀打出地板水平線，再透過捲尺的量測房屋前後高度是否一致。2.可能造成的問題：

如果房屋歪斜水平面最高處以及最低處，大過1公分以上，可能會影響房屋結構。3.如何去驗：使用雷射水平偵測儀在室內空間打出雷射線，拿捲尺去測量牆面雷射線的前後的高度，看是否有誤差值。

►建議修繕方式：如果是高度落差1公分左右，建議不要入住。

►延伸題：磁磚空心
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不管是新成屋或中古屋的會可能會有磁磚空心的問題，驗屋師需會進行敲點，確認磁磚是否空心。新成屋：施工品質不佳、造成磁磚空心。

中古屋：磁磚也會老化屬正常物理現象，水泥砂漿會流失、黏著劑失效，因地震而使磁磚空心或隆起，溫差熱漲冷縮導致磁磚變形擠壓攏起。可能造成的問題：磁磚空心建議修繕，後續裝潢鋪設木地板、超耐磨地板，磁磚可能破裂造成板材隆起會變形。

如何去驗：拿硬幣、驗屋棒每片每片的去敲擊磁磚是否有空心聲，特別要留意在各個空間的邊角，較易出現空心的問題。►建議修繕方式：

1.鑿除換新：施工麻煩、成本高，修繕時也會造成周邊磁磚受影響，甚至屋內塵土飛揚。2.灌注打針：施工方便、成本低，通常會灌注環氧樹脂解決空心問題。

►延伸題：分離式冷氣冷媒管破損
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1.常見情況：分離器冷氣冷媒管，容易風吹日曬雨淋造成管線老化、破損，外沒冷媒管外觀有明顯的龜裂。2.可能造成的危險 ：會影響冷氣冷媒輸送的效能，機器耗電量會增加，同時可能有漏水、漏電的問題。

3.如何去驗：目視去看白色的冷氣冷媒管外觀是否破損，或是有冷氣洩漏的跡象。►建議修繕方式：

冷媒管整條換新，可以在冷媒管外層加裝無黏性膠布、加裝PVC管槽，能維持6-10年冷媒管不破損。 買中古屋即使屋況新 還是建議要驗屋

這次我們在林口驗屋，雖然屋齡僅有7年，外觀跟內部都看起來保養得相當不錯，但其實內部還是有很多小問題要修繕，我們也發現，有些瑕疵問題，可能就是在預售屋交屋的時候沒有被找出來，是到這次查驗到被發現。因此，不管是買中古屋、預售屋交屋的時候，除了自己要會看重點項目外，也可以尋求專業的驗屋公司協助查驗。 [Youtube]Dd7W2v7w-mY[/Youtube]
 

 

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