買工業住宅好嗎?

工業住宅比較便宜
但問題多
元氣大鎮是一個指標
看來下手工業住宅前真的要考慮清楚

http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/080711/8/131x3.html
〈獨家 〉「元氣大鎮」工業住宅　千戶難交屋
更新日期:2008/07/11 18:41 劉邠如

台北縣中和「元氣大鎮」住宅，當初打著工業用地住宅廣告，低價吸引顧客購買，但是現在縣政府認為，工業住宅容易衍生問題，不願發出使用執照，並且要求建商變更地目成一般住宅，另外要繳5億元保證金，造成1千多戶住戶到現在遲遲無法交屋。


擁有1360多戶的中和元氣大鎮，去年底終於完工，但仔細看，一樓還有鷹架還沒拆除，拖了半年才開始交屋，住戶等的快抓狂。購屋住戶：「(買了)應該有3年，應該差不多，今年差不多1月的時候要交屋，拖到現在。」

問題就出在元氣大鎮是台北縣近年來，規模最大的工業住宅，在法規上完全不合規定。縣長周錫瑋怕新莊工業區住宅大火悲劇重演，要求建商得變更地目，才肯發出使用執照，住戶也成了受害者。購屋住戶：「壓力又困擾，(變更地目)通不通過還有問題啊，因為現在政府雖然是答應，但(完全合法)還是要一段時間啊。」

經過協調，縣府同意讓建商須繳交5億的保證金，進行地目變更，其中1.3億由建商負擔，其餘3.7億則由1300戶均攤，平均每戶得付將近40萬，才同意先讓住戶辦理交屋。

強調為了民眾住的安全，縣府堅持建商一定得通過地目變更，未來還會直續緊盯，除非程序完備，否則照樣開罰。

[ 本帖最後由 熾天使之怒 於 2008-7-12 19:43 編輯 ]

5億...是還好.但為甚麼建商只付1.3億? 3.7億是由住戶負擔? 但是如果我是買方.我可能會不繳錢.等一定的時間過去.我會以 [無法交屋] 去告建商違約.讓建商賠錢.畢竟無法取得使照本來就是建商的責任.怎麼還要買方負擔大部份的錢.這是不合理的...

當然.以多付的價格來看.如果買方覺得划得來.那是還好.反正當時也買得不貴.以現在的房價來看.應該也可以忍受.再加上這樣可以變成合法 [住宅].貸款應該比較容易.稅金也會少一點.以後買賣時價格也會比較好.這也算是一種解決的辦法.可以讓北縣的工業住宅合法化(其它的工業住宅或許也可以循例辦理變更).縣府也可以多一些稅收.這樣的作法是合理又公開的.總比以前不給合法化.要取得使用執照.建商還得花大錢付 [審照費] .才能取得使用執照.一個是明的收錢充公.一個是暗的收錢充私.那個比較好就很清楚了^^

不知其它縣市會不會照辦.如果可以.那台北市的工業住宅會賺翻了^^

強調為了民眾住的安全，縣府堅持建商一定得通過地目變更，未來還會直續緊盯，除非程序完備，否則照樣開罰。


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變更地目，就能住的安全嗎??
這邏輯我無法理解.....

建議有爭議的"工業住宅"還是別買
講實際一點
像元氣大鎮這種指標個案
並不是每一戶都會願意去繳所謂的保證金
而且又不一定在內政部會審核通過變更
另外現在我懷疑建商已經在放假消息
就是說如果繳了這些錢
還是會很有賺頭.....（這兩天電視跟平面媒體都有）
那根本是想騙已經買的人去繳錢
如果保證金繳不出來
建商的損失絕對是最大的
一方面有銀行貸款的壓力
另一方面是交屋違約的壓力
尤其是第一點..建商就是想早點交屋早點收到後續的7成以上房屋款
所以這種工業住宅還是別碰為宜
（小弟有朋友買兩戶.....目前仍未交屋）
至於變更地目就會住的安全....
這一點其實有點詭異
以建築結構來說工業住宅並不會比一般住宅差
有可能是指後續的公寓大廈管理部分
要受到建築主管機關的管理吧....

原帖由 bules 於 2008-7-13 17:19 發表
強調為了民眾住的安全，縣府堅持建商一定得通過地目變更，未來還會直續緊盯，除非程序完備，否則照樣開罰。


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變更地目，就能住的安全嗎??
這邏輯我無法理解..... ...

變更地目(應該說是變更 使用分區)這對建築結構是沒影響的.一般來說.我記得就算是低污染的輕工業廠房的結構也會比住宅的結構設計強度要高一些.也會有一些安全上的設備.[工業住宅]只要在設計與建築時都有考慮到住宅的安全性(如高樓層的灑水.緩降機等).那就不會有甚麼問題.變更使用分區只是讓原本是工業區(工業用地)的使用上可以依住宅區(住宅用地)來登記.這樣的變更對工業住宅是有利的.必要時只要多做一些安全上的設備(依住宅的標準).這樣就沒問題了.最少也比違規的[工業住宅]好很多吧.如果是我.我會選擇變更.特別是還沒交屋的案子.建商也得付一些錢.這樣對買方來說會更划算^^

工業住宅在法律上來說，本來就不合法，加上因為工業區的建蔽率高(70%，一般住宅為50~60%)，所以建商會蓋的比較滿，留下來的開放空間就比較少，而且政府在規劃都市計畫時，工業區內不會去配置公園、綠地(雖然現在一般的住宅區也很少有…)，所以工業住宅的周邊通常很難會有啥公園(除非是剛好靠近住宅區)，所以居住環境會比較不好，至於說變更使用分區就能讓居住空間變安全~~這完全是兩碼子不相干的事~~~
另外~~台北市應該比較沒有工業住宅的問題~~~~~

原帖由 alan89 於 2008-7-16 14:17 發表
工業住宅在法律上來說，本來就不合法，加上因為工業區的建蔽率高(70%，一般住宅為50~60%)，所以建商會蓋的比較滿，留下來的開放空間就比較少，而且政府在規劃都市計畫時，工業區內不會去配置公園、綠地(雖然現在一般的住宅區也很少 ...

這位朋友說的沒有錯  建蔽率是個很嚴重的問題 以工業住宅高建蔽率的情況下 自然開放空間就會比較少
至於結構的問題要看建商當初如何通過建照的部份  有些建商事先以辦公室廠房的名義通過審核後  再隔間成一戶戶
此外有些地方 只能申請工業用電  電費自然有差
再眾多缺點之下   工業住宅就僅能以低價販售
其實台北縣跟其他縣市都有相當多的工業住宅
嚴格上來講政府理應阻止這些建築的產生   如果地方有需求轉變成為住宅用地   那麼應該在都市計畫審議委員會上提出
而非事後要求變更   很多事情木已成舟   仍然必須有效的管理 而非事後變更地目就可以了
個人建議 羊毛出在羊身上這個道理  盡量不要貪便宜買工業住宅

我記的 中和元氣大鎮在賣的時候,就已經被說是工業用地了呀...
而且也因為這樣 所以當時開的價錢也比附近的售價低了一些(大概是一坪便宜個幾萬吧)..
我那個時候有去看,就是因為是工業用地所以就沒考慮...

工業區蓋工業住宅.本來就是遊走在法律的邊緣.合法性確實有問題.在實質上.[工業住宅]在水.電.稅負的負擔比較大.也不能做[自用住宅].對首購客戶不利.貸款受限.價格當然就比較差...

至於建蔽率的問題.北縣的住宅區是60%.工業區是70%.這是指上限.不是一定都會蓋到滿.重點在北縣(中和)住宅區的容積是300%.工業區是210%.也就是說.假設建蔽做到滿.住宅區得房子要蓋到6.5樓以上才用得完.工業區只要蓋到3.9樓就用完了(我沒查過工業區免計容積的部份有多少.假設與住宅區的設計條件是一樣的).也就是說如果概的樓層是一樣高的話.工業區的空地比會更大.找了網路上的資料.[元氣大鎮]的建蔽率應該是50%.樓層是14與19層的建築.看起來是有買了一些[容積]來移轉吧.空地的部份約有1500坪做公園.還有一些空地做了甚麼...懶得找了. 看起來休閒空間的部份是沒問題的^^

基本上.這一帶的推案量太大了.隨便一圈就有幾千戶的供應量.自住是沒問題.以後要脫手可能不容易^^

工業住宅的水電費比照一般住宅....
這個部分建商有相關內政部的函示與公文
所以泰迪熊大大所言有關水電的部分應該不是這樣的喔
另外工業住宅不能設籍..所以小朋友學籍也要想辦法
最後元氣大鎮位於中山路上
路不是很大條....但是交通流量很大
元氣大鎮本身就有一千多戶
後面還有一堆住宅
中山路的交通量應該是很難負荷的
想想看....如果每天早上卡在地下室車道等出門
回家塞在中山路.....
.....................應該很慘吧......