房價是否該上漲

住展 (2008-06-04)

文章提供／住展雜誌

近來又有學者打著學術研究的旗幟，在媒體上大談房價已經過高以及泡沫化嚴重的訊息，類似的言論在過去二十年裡，不斷地出現，但由歷史的經驗觀察，除了害了許多無殼蝸牛至今仍然無殼外，反而是過去大膽購屋者到今天很少有後悔的，到底類似的主張錯在什麼地方呢？房價是否還會上漲呢？

就房地產投資的角度而言，要判斷房價是否合理？以及是否還會上漲？以下幾點是不可不知知識：

第一：是否可用「租金」判斷房價還會不會漲？

「專業都在細節裡！」許多外行的人常將租金與房價相比，然後以台灣目前租金水準不高，證明房價已經過高。這種比較顯然缺乏對實際情況的瞭解。雖然在估價方法中的一種工具叫做「收益法」，就是用租金估計房價的方法，但在台灣，這種估價方法常被誤用，往往成為許多騙局的幫兇，例如一種典型的誤用，就是有人常用假的租約，提高了房屋租金，因而也義正辭嚴地「證明」了較高的房價，然後取得較高的銀行貸款。

因此，如果要用租金推算房價，一定要確實瞭解真實情況！在目前台灣自有住宅率已超過八五％，這個數字對租金而言，代表了一個重要的意義，就是目前在台灣租房子的人多是經濟弱者，他們沒有能力付得起高租金，再加上政府長期對住宅觀念的錯亂（例如一個人不能擁有太多房屋），導致房屋的擁有者不願也不會提供太好的房屋出租，因為房屋即使再好，租金也不易提高，因此造成一方面房屋品質無法大幅提昇；另一方面餘屋量不斷增加，導致租金遠低於真正應有的租金水準的惡性循環。

以台北市為例，如果以國人為出租對象的一般住宅，每坪租金能超過一二○○元的非常少，即使亞洲第一高樓台北一○一大樓的辦公室租金，剛開始也很難超過每坪三○○○元，就是很好的例子。

劣幣驅 逐良幣

這種錯誤的住宅政策思維，造成目前的國人希望能用投資「好房屋」並以租金賺錢的機會十分小。更不幸的是，有些人用「破屋」理論反而還賺得到錢。

最常見的例子是，許多人將一幢好的住宅分割成四、五間套房，分別出租，以極不良的居住環境，賺取金字塔底端的人（如學生、上班族、單親家庭…）的血汗錢（每坪租金反而較高），這種嚴重政策失敗的例子，怎麼不見以社會公正人士自居的學者們關心呢？

這是一種典型劣幣驅逐良幣的現象，在這種租金被嚴重扭曲與低估的情況下，還拿租金和房價去比，然後還大膽提出房價太高（已經泡沫）的研究結果，很難讓人不認為是故意扭曲。

在先進國家，如果要追求經濟發展，所有房地產政策都在鼓勵對有支付高租金的人提供服務，例如高級旅館、高級公寓、高級套房…。這些高級的房屋，在最好的區位，出租的對象不論是本國人或是外國人，他們有能力支付高租金，但要求最好的產品，他們支付的高租金，才是支撐高房價的基礎，此時用「收益法」估計房價，才有基礎。

取樣方式需客觀

信義區住宅一坪租金已超過3000元，用「收益法」估算，房價其實並不高。
這幾年豪宅的價格不斷攀高，就是因為其區位好、產品佳，所以承租的人（許多還是外國人）願意支付高的租金。以信義計畫區為例，住宅一坪的租金已超過三○○○元，用「收益法」估算，其房價會偏高嗎？

故意忽略上述的事實，卻以台北市一般房屋租給無能力支付租金者的「租金水準」，去比較以有能力支付高租金為對象的最優房屋的「價格」，用這種取樣錯誤的研究方法，得到的結果怎麼會不偏差？

第二：是否可用「所得」判斷房價還會不會漲？

「目的不能使手段合法！」許多人將一般家庭所得拿來與房價做比較，以「低」的平均每戶所得和最新最好房屋的「房價」做比較，以證明房價已經太高，這也是一種錯誤的研究方法。用最簡單的思考邏輯，如果台灣的房價太高，應該大多數人都買不起住宅，可是為什麼會有八五％以上的家庭已經擁有自有住宅？

另一方面，如果已有超過八五％以上的家庭擁有自用住宅，高房價對他們有什麼影響？大家可以冷靜的思考，假設台北市的房價平均每坪可以漲到三○○萬元一坪，對台北市民的「幸福指數」是提高或是降低？

相反地，如果台北市平均房價跌到六萬元一坪，台北市民的「幸福指數」是高是低？

房價漲利多於弊

最好的例子是在歐美許多白人社區，當有許多黃種人（甚至黑種人）大量遷入導致房價高漲時，初期總是引起民粹（鎖國）主義者的極大不滿與排斥，往往還會採取各種方法予以反對。上述案例產生二種結果：一種結果是他們擊退了外來移入者，保存原始風格（鎖國成功），結果造成房價下跌，不易出售，所有人都成為屋奴；另一種結果是他們接受了外來移入者，導致房價大漲，喜歡繼續居住在該區的人可以貸到更多錢（房價升值），改善了生活品質；不喜歡居住在該區者，則可以高價出售房屋，不但可以到另一個地區去買更大或更喜歡的房屋，還剩了許多錢，到世界各地去遊玩，也改善了生活品質。如果大多數居民都已有房屋，房價高有什麼不好呢？

同樣的經驗，如果一家公司的股票漲到三○○元，會有股東認為不好嗎？唯一有意見的是不是股東的人，會因買不到股票而不滿，但台灣目前沒有這個問題，超過八成五的人已有自有住宅，而且還有極嚴重的供過於求的情況（餘屋甚多），這種別的國家求也求不來的良好機會，卻仍有人拿著民粹的鎖國觀念抗拒房價上漲，不知其因為何？他們真正關心的是大多數市民的福利，還是自己買不起豪宅呢？

借鏡大陸案例

即使堅持社會主義的大陸，在二十年前的上海，由於當時房屋數量不足，就曾經將房屋分為二種分別為商品房與內需房：商品房價格愈高愈好，因為可以獲得高租金，也可以提升房屋水準，這是屬於市場經濟的範圍；另一種是內需房，則是用來滿足老百姓基本需求的，和所得有關，是政府的責任，如果老百姓買不起房屋，政府有責任去蓋，這些是屬於社會主義的範疇。

後來由於房屋供給多了，所以逐漸取消了商品房，意思是說，因為大部份的人都已有了房屋，以前怕因房屋供給不足會造成炒樓（少數人壟斷），使許多人買不起住宅，而不得不用商品房管制的情況已經消除，可以正常的面對市場經濟了。台灣在李登輝時代，不是提供了許多六萬元一坪的房屋嗎？現在下場如何呢？許多還在蔓草堆中荒廢呢！那些專門提供低價住宅的「國宅處」、「眷村改建處」都已經因為嚴重的供過於求，而紛紛熄燈關門，目前台灣真得會有人沒有房屋住嗎？

邁向市場經濟

台灣目前的住宅有嚴重供過於求的情況，這是一種千載難逢的機會，在正可以大步踏向市場經濟的同時，卻有人拿著社會主義的落伍觀點來比較家庭所得與房價的關係，甚而用以證明房價過高，顯然是極不適當的。

同樣地觀念，為什麼沒有人會拿LV皮包，賓士汽車的價格和家庭所得相比，而推論出那些商品的價格過高呢？因為如果嫌貴可以買一般皮包與國產汽車啊！同樣地，如果嫌豪宅價格貴，可以買一般住宅或是國宅啊！台灣現在國宅已多到政府不敢再蓋，我們已經升級進入市場經濟了，頭腦不該再留在社會主義的舊思維裡了。

第三：是否可用「平均價格」判斷房價還會不會漲？

房地產不具有一物一價的特性，每一筆土地或每一幢房屋，即使在隔壁，其價格可能都有很大的差異。
經濟學上為了分析方便，有一物一價的假設，但在房地產的世界中，一物一價是不存在的，最好的例子是米、麥、股票、汽車，為什麼都不需要估價師呢？因為他們都沒有個別間的差別，所以價格都由市場所決定，不需要估價，估價也沒有用（因為明天價格可能就不同）。

政府過去十多年為什麼要大力推動「不動產估價師」的制度呢？就是因為房地產不具有一物一價的特性，每一筆土地或每一幢房屋，即使在隔壁，其價格可能都有很大的差異，因此，只好用專業估價師個別「評估」其價格！

這種現象在統計學上的意義就是，房地產價格的平均數是不能亂用的（因為變異太大），但是目前媒體上常用許多數字如平均房價、平均租金來炒新聞，都是極為不妥的，因為差異太大的資料，其平均數已失去了參考意義，更不宜用來作為分析工具。

對於房地產而言，每一個個案都有極大的差異，舉例來說，我們可以用高雄市或台北市辦公室的平均租金和一○一大樓租金相比，來證明一○一大樓租金太貴嗎？顯然是不切實際的，因為房地產的價格不具一物一價的特性。

因此，當我們了解了房地產價格的特性後，就可以瞭解任何平均數，對單一房地產的參考性都有限，在市場中常有「成交即行情」的說法，即是在說明房地產商品的獨特性與無法用平均數做比較的事實。

第四：判斷房價是否還會上漲的真正方法

台灣房地產經過近五十年的發展已走到了關鍵點，由以往的計畫經濟要過渡到市場經濟。
台灣的房地產已經過了「供不應求」的階段，因此價格競爭的策略已經無效（再便宜的房屋也有可能賣不掉），未來要投資房地產獲利首重差異化，如果不能創造市場差異性，房價就不易上漲，投資人也就無法獲利。

因為價格已經不是競爭重點，因此，如果買房屋是為了要出租獲利，則首先要瞭解誰會來租？以付不出高租金的承租人為對象的標的，勢必會遭到削價競爭的結果，所以如果你的房屋是想租給學生、初出社會的人或是單親家庭…以後想大幅增加租金的機會自然不大。因為他們只要所得提高，就很容易退租去買房屋，因此不容易提高租金，房價自然也不易上漲！

如果要以付得起高租金的承租人為對象，就要注意產品的差異化，從產品的區位、規劃到管理服務，有愈大差異，獲利性愈大（因開放市場，依最新消息，一○一已準備將租金上調為每坪五○○○元），如果以這個標準觀察，台北市與其他都市的差異還會拉大，因為在台北市以外的都市，有錢承租人的數量是不足的。因此在台北市以外都市投資購屋的風險是高的！其房價上漲的機會自然較小。

管理品質好與管理品質差的房屋價格差異還會拉大！例如目前在信義計畫區，由於外國承租人的比例持續增加，因此，能夠提供外語服務的保全人員、秘書人員的社區，其房價還會上漲，反之則不易有太大的漲幅。

設施好與設施不足的房屋價格差異也還會拉大！由於社會貧富差距的拉大，對於居住安全的要求也會不斷提高，承租人能夠不離開社區即能享受到完整設施的需求會愈來愈大，因此如果能夠提供較佳設施的社區，其房屋增值性會愈來愈大。

好景觀與差景觀的房屋價格差異也還會拉大！由於都市發展空間愈來愈密集，因此在都市裡如果能有景觀，其價值自然不同（要注意郊區有景觀並不值錢），例如在信義計畫區旁邊的挹翠山莊區，與信義計畫區只有不到五分鐘路程，但景觀卻好過數倍，因此，吸引許多高租金支付者的進駐，自然會導致該區好房屋的價格還會上漲。

省能節源的好宅與一般住宅的價格差異還會拉大！由於目前全球都已面臨到石油危機的壓力，因此省能節源的住宅需求勢必愈來愈強烈。

目前以一個七、八十坪的住宅而言，每月電費至少要五、六千元，管理費也近八千元，未來反映能源價格後，至少還會有二、三成以上的漲幅，勢必對每一位住屋人產生衝擊，如果房屋在設計之時，即已考慮到省能與節源，則必會成為不敗商品，上漲空間自然較大。相對地，許多中古屋由於並不具備這項優勢，價格要上漲將會十分困難！

台灣是一個資源缺乏的地方，過去，由於政府的政策，使得房屋供給已有供過於求的現象，能源價格也有嚴重偏低的現象，因而自然導致了許多過度保護下所發生的資源浪費與錯覺。未來，在整個環境的變化下，國際化已成為必然，許多錯覺都將因而覺醒。

房價重新定位

打破所有商品流通限制的國際化，就是要讓外國人，外國資金願意進入，才能徹底解決台灣餘屋過多，與住宅品質不佳的兩大問題，而這二大問題的解決都要靠高房價才能解決。

因為房價會漲，外國人才會投資台灣的房地產；外國人投資後，餘屋才能減少，「破屋」才能改建，人民福利才能提昇。中國大陸不是已經提供了最佳的例子嗎？

「國際化必先自由化！」保護主義已經過去，計劃經濟已成為歷史，大有為政府的觀念也將西沉，社會科學離開社會真實即無法進步。如果要真正的自由化，首先必須釋放房地產的管制心態，要以「商品」的角色重新定位「住宅」，要真正瞭解房地產，而不是主觀地判斷房價是否已經過高！要信任市場經濟是決定價格的唯一道路。

如果永遠抱殘守缺，台灣將落入餘屋不斷增加以及居住品質不斷降低的雙重壓力中，同時，還會賠上經濟衰退與資源誤用的結果。

台灣房地產經過近五十年的發展已走到了關鍵點，由以往的計畫經濟要過渡到市場經濟；由以往的管制經濟要過渡到自由經濟；由以往閉鎖市場要過渡到開放市場；由以往的「自用住宅」要過渡到「商品住宅」！

這是一個極大的工程，也是全民拚經濟的重要方向，在這種大環境下，好地區的好住宅商品是稀有的，價格自然仍會持續上漲；不好地區或是較差住宅的價格將很難上漲，這是市場經濟的必然，投資人要謹慎判斷，自然可以無往不利，祝大家投資順利！

[ 本帖最後由 gb9989 於 2008-8-22 01:50 編輯 ]

以上當然也是一個不錯的論點
但以中國為例，以目前來看，似乎有點不恰當
鄰國日本以及歐美等體制健全的經濟體面臨衰退時
臺灣如何能置身事外???
房價也是資本主義經濟的一環
當供需失去平衡時，房價如何獨漲???

寫這篇的記者跟本是豬頭
調漲房價只會讓更多人買不起房子而已
以跟仲介買來說仲介跟賣方收取4%跟買方收取3%的仲介費
以一間700萬的房價算起來仲介費要49萬
請問仲介位我們提供那些服務?那這些服務有價值49萬?
慎至買超過賣方的底價還有其他分紅
現在已是高房價的時代了很多人都買不起房子還要被仲介剝削還要提高房價?看來是沒政府吧

基本上媒體都是建商養的，當然火上加油囉!!房價不停飆漲，完全與人民所得不成比率，而且空屋率過高問題越來越嚴重，根本就是供過於求的狀態，完全不知到在漲什麼勁

既然供過於求價格怎會上漲
邏輯不通
根本就有出貨之嫌emo_050:

以前公司有人說要訂這雜誌.當我看到試閱本跟整年度的費用時（我忘記是2萬多還是3萬多）.我當場把提議丟回去.浪費錢還不如公司辦聚餐算了！以邀稿專業學者的文章來掩護廣告及建商的置入行銷.不看也罷！

讀的好累喔......
不知道是不是我的邏輯性太差
反覆看了3、4遍才敢來回復
因為這篇文章就像樓上各位大大所言
根本是個"屁"
『台灣餘屋過多，與住宅品質不佳的兩大問題，而這二大問題的解決都要靠高房價才能解決。』
這句話本質上邏輯就有問題了
餘屋過多----高房價如何解決？？？
品質不佳----高房價=高品質？低房價=低品質？？
看起來這篇是想為低迷的房市打強心劑喔

記者只不過是建商的打手罷了
哪有什麼真理

就像2F大大說的

(住展)以上當然也是一個不錯的論點

但以中國為例，以目前來看，似乎有點不恰當

台灣狀況與國外不同...

供需失衡...情況下...要怎麼提高房價

在這篇文章中...好像都已提高房價為(重點)論點...

但是..人口不增加..(百姓)民眾收益不增加...要如何買房子
(我的重點~就是經濟不好啦~買個屁房子阿)

殺頭生意有人做~賠錢生意沒人做阿

會狂跌
因為蓋太多
以前不也是這樣
供過於求