中古公寓 10 或 20 年後的迷思

以上的朋友都已經回答相關的問題.尤其是版主大幫您回答了改建的部分
不過我只注意您其中的一個問題
在過 10 或 20 年後中古公寓的價值剩下多少...
答案是跟現在一模一樣
其實這個問題本來不太想回答.牽涉到一些房仲的心法.畢竟我常常同業責怪
不動產各類的產品中.就屬農地跟公寓最特別.以版主的回答來說.公寓其實在土地的價值波動上是會漲價的.但是隨著屋齡老舊.又多半沒有停車位(當年沒有獎勵容積).所以一來一往相對的折損價位.這也就導致台灣公寓都是死豬仔價(台語)
但也因為這種特殊條件.從另一個觀點來看.也等於公寓不會貶值.因為已經降到無法再降的層度了.這種無法再降的意思.就是土地的價值影響而成.因人口隨著時間而群居效應.土地價格翻漲剛好折掉了屋齡的條件
諸多公寓中.以幾種情況會造成價位再向下修正.其中最嚴重的就是蓋到一半建商倒閉.這是78年時房地產泡沫化留下的產物.全台灣還有幾處這種特案
但是屏除掉這幾種情況.絕大多數的公寓都是奇貨可居的.注意.這邊指的是市中心的老舊公寓.因為這樣的特殊原因.也相對的吸引許多投機客的注意.於是在上一波的漲浮中.這類產品變的搶手
值得注意的是.去年頒布的消費者債權法.造成銀根縮減.銀行也開始對這類的產品進行嚴格的審核.20年以上的RC結構貸款變的不易.而磚造結構更是幾乎不放款.這讓很多消費者吃不消.但另一個現象則是投機客因自備款需加碼紛紛退場觀望
所以未來這類的公寓在北部地區應是消費者最有利的產品.因相對的少了投機客的競爭

小 弟是沒樓上諸位大大專業啦
不過有個疑問，銀行不放款
很多時候代表的就是這些老舊公寓其實只是小眾市場
未來幾乎沒有前景可言不是嗎???
再以結構來看，公家機關類似結構的房子最多使用年
也只定在35年左右，
很多30年左右既被鑑定為危樓
何況是公寓呢???
台灣上次921大地震
很多屋齡尚較輕
亦造成如此嚴重後果了
何況屋齡高達20-30年的老房子呢??

問題是921地震傳出災情的好像都是屋齡較輕的大樓.反而是老公寓沒有出什麼狀況不是嗎?
公家機關的建物評估35年的使用年限算合理.因為施工品質普遍不怎麼樣.
公寓物件比較難拉高單價高貸.是為了避免投資客炒作套取現金增加銀行風險.畢竟銀行也不是傻子.如果是合理的成交價格還是可以用持份的土地估出貸款.公寓的土地持份比大樓物件要大.只要沒有偏離行情太多還是可以貸款的.

謝謝版大的熱心解釋，
讓我對公寓物件的基本情形有更進一步的了解
近來房價居高不下，
且貸款成數普遍下降
若以價格來考慮，確實老公寓價格較低
但真要購買可能還是會再三考慮吧

版大~~~我依稀記得 加強磚造的年限 好像是30~40年耶 不是50年 ~
誰幫我確定一下

N大:您每次都要考我一下才行逆?解答如下:
依據台灣建築技術規則 , 一般永久建築結構體設計年限為 50 年 , 特殊結構亦有以 100年 , 200年來設計 , 而臨時性建築結構則不在此限自行訂定之.

當建築結構到達使用年限時不一定需要拆除 , 就像車子一般超過設計年限的車子也有人在開 , 但是先決條件是車子必須經過安全認證(定期驗車) , 所以建築設計使用年限僅透露出設計時的考量 , 是否可以安全使用必須視安全鑑定來決定 , 一棟受到地震損害但並未超過使用年限的建築 , 也可能被判定為無法居住 , 同樣的超過設計使用年限的建築也不一定不安全 .

置產的打算真不錯
現在如果可以有錢買算是買在低點了= =
不過大部分人都沒錢買，或是會怕，在壞下去

買舊公寓宅有一個優點,就是沒有公設問題,可以使用比較大的空間,因此才有前陣子的買舊公寓然後重新裝潢的風潮,也讓許多的投機客,買來裝潢再轉手賣出,一轉手都是7位數的淨收入,
我想現在貸款不易,應該是斷了此類投機客的生路,不過上面也說了缺點,就是沒有車位,這是現在很多住舊公寓的人頭痛的問題.

唉呦 ~~~誰叫你是氣質聰明美女版大~~~
老扣扣 記不起來東西 幫人家回憶一下唄~~