公寓有地契和房契嗎？

1、最近買了一間公寓，但聽同事說，買公寓的話！可能只買到他的房契(地上物)而以，沒有地契，所以說如果土地被賣了，那我們地上的建物就會被拆掉？
2、如果前屋主有把房子拿去二胎、三胎房貸的話！如果我沒有問清楚買了的話！可能過戶後我要幫他還那些貸款，真的嗎？
3、現在房子簽完約，貸款中，那如果發現屋子有何問題時，還可以請屋主改進嗎？如果屋主不改進的話！可以算合約失效嗎？

[ 本帖最後由 gb9989 於 2009-2-15 17:23 編輯 ]

除非是一些特殊物件.像是財團法人所持有的土地.才會出現只有房屋所有權沒有土地所有權的現象.購買前應該要向仲介人員查詢清楚.一般貸款要清償完畢才能過戶.如果有任何疑問請詢問你的貸款銀行承辦人員.因為第一順位清償完畢如果還有第二.三順位設定.銀行沒有辦法做第一順位設定時.貸款應該沒有辦法順利撥款.銀行會要求你們買賣雙方出面處理.除非你在買賣合約中有特別注明瑕疵解約條款.不然一般來說合約還是會照正常步驟進行.你可以請屋主進行修復處理.如果不處理請要求你的仲介公司出面協調.扣除部分價款做為整修費用.再不行就要去法院提告請求判決處理.

[ 本帖最後由 gb9989 於 2009-2-15 21:37 編輯 ]

此問題牽扯到土地登記的問題.在沒有圖銷抵押權登記之前/是無法辦理所有權移轉的.

原來如此！
那就表示如果我有完成地契和房契的過戶的話！
就不會有二胎貸款的問題了！
可以這樣說嗎？

保險起見請要求你的仲介跟銀行做重複確認比較好.

看起來版主是已經簽約了，不知過戶是否完成，
所以針對問題1、2，建議去管轄之地政事務所請
建物及土地謄本就清楚了。
問題3就得看是什麼問題，當初簽約前，仲介或屋
主有無隱瞞，才能判斷，以上供參考。

這問題有點問的很渾亂~~小弟盡我所能的慢慢分析
1-1通常購買一間房屋 是不分公寓華廈 都應該有建物所有權狀(也就是你所謂的房契)與土地所有權狀(地契)
1-2 以前的房子有機會有房屋所有權權狀而沒有土地權狀或持分不足的狀況發生(貸款會有問題)
1-3 如果有房契而沒你所謂的地契，土地被轉手了，有沒有可能被拆掉?答案是有的~ 假設土地所有權人跟你請求地租，而妳未繳達兩年以上就有機會拆掉啦~
2 通常這種機率不太可能發生(除非幫你辦的代書也是詐騙集團的)
2-1 這不需要問清楚，而是要看清楚! 因為不管是土地或著是建物謄本都會有所謂的他項權利部，而謄本是每個人都可以去調的!!而且如果只有地上權的房子通常能夠貸款的金額比較少，也很少私人會借款給只有地上權的房子
2-2再來通常在一般的中古屋買賣，賣方必須要清償塗銷後才會過戶給買方，有經驗的代書通常會操作成~
買方的貸款核准後再把買賣雙方的程序(賣方清償 買方貸款 過戶)在這一天完成
3 依民法第  359    條買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金~~所以要看你是怎摸樣的瑕疵!!

我聽一位代書說.現行的地政要求要買賣房產.一定要房地一起移轉.不能只做建物移轉.不知是否正確.如果是正確的.那就不用擔心只買到房屋卻沒有土地了...

而且.買賣簽約時是以房地一起簽約.也就是說合約裡會有房屋建號.面積  + 土地的地號 面積.這只要看合約內容就會知道了.一般人買賣前.會調出土地與建物的謄本.來確定所有人與他項權利.就可以確定所有人.與是否有被設定(借款等)或是假扣押等問題 (網路就可以申請.20元一頁)...但這些 [問題] . 在產權移轉時就要處理清楚.只要注意別隨便蓋章與簽名(債務承接同意書 等等).應該就不會有問題.就如同上面網友所說的.除非是仲介+代書都有問題.否則應該是不容易會出問題的.小心一點就好了^^

第3點: 貸款中... 但 [交屋] 了嗎? 如果已經交屋了.那就要看有沒有 [保固] 的協議.如果沒有保固的協議.交屋時也沒找出問題.除非是有非常重大的瑕疵被刻意隱瞞.要解約或是減少價金都應該在交屋前就協議好.交屋後就很難再要求賣方處理了... 這就是一般成屋的 [現況交屋] 的概念.就算是簽好交屋文件後1秒鐘電路全燒了.那也是買方的事了...

我記得就算是公寓還是有地契的
所以大大要問清楚.
而且如果原屋主真的有二胎或三胎,如二樓大大說的,有順位的問題,所以有可能會血本無歸
所以要向貸款銀行和仲介詢問清楚
至於簽完約了,房子有問題只能自行解決了,因為在簽約結束後契約形成,房子已算是你的了
所以如果大大不履行的話,被屋主告違約就會被沒收簽約金的
所以在看房子真的要好好的看清楚

樓上的幾個大大回答都有點問題
小弟以本身所學向大大簡單解釋一下

1、最近買了一間公寓，但聽同事說，買公寓的話！可能只買到他的房契(地上物)而以，沒有地契，所以說如果土地被賣了，那我們地上的建物就會被拆掉？
ANS:根據"公寓大廈管理條例"之相關規定，區分所有建物移轉，專有部份必須連同共有部份併同移轉，也就是大大所謂的地契跟房契的問題，房地必須同時移轉，通常房屋部分的所有權會是全部，土地的所有權會是持份。但是透天的房屋就不受限制了，透天的房屋是可以將土地跟房屋分開買賣的。

2、如果前屋主有把房子拿去二胎、三胎房貸的話！如果我沒有問清楚買了的話！可能過戶後我要幫他還那些貸款，真的嗎？
ANS:所謂二胎三胎都是抵押權順位的民間說法，跟大大解釋一下，欠錢的人跟抵押的人是可以不同一個人，銀行要錢會先向欠錢的人追討，也就是前屋主，但是如果前屋主還不出錢來，銀行就會執行抵押權，將屋子強制拍賣掉，此時大大你買的房屋就要被賣囉！大大是沒有義務幫前屋主還債的，只是如果真的這樣就要被拍賣房屋囉！所以交款之前要先搞清楚。
樓上很多大大提到，抵押權未塗銷前不得移轉，這是錯誤的觀念，所有權跟抵押權是分開的兩個權利，被設定的房屋還是可以買賣的，但是一般的作法是買方向銀行貸款償還賣方的房貸，再取得塗銷同意書之後去塗銷抵押權，然後在做新的設定，此時債務就變成大大你的了，至於二胎三胎之類的，只要貸款金額能支付且在價款之內，銀行就會幫你處理好的。

3、現在房子簽完約，貸款中，那如果發現屋子有何問題時，還可以請屋主改進嗎？如果屋主不改進的話！可以算合約失效嗎？
ANS:這個樓上有個大大提到民法的規定囉！基本上就是根據民法規定來辦理。

PS:建議大大這種問題還是去請教代書，畢竟他們是專業的。