請問要買屋的流程?

可否請問各位專業的大大們 因為工作關係
想在台東買房子 簡單的 單身可住的 一百萬以內的
一百萬以內應該不用貸款(自己並不太懂房地產)
套房或者小公寓 如果想找仲介(或不找仲介)
大致流程是如何呢?
除了要付給仲介服務費(是怎麼算?)外
還要準備些什麼功課? 看房? 比較?風水?
漏水問題?座向?
還要找代書嗎? 代書作用是?費用多少?
然後呢?
若已看中意房子 後續動作是如何?
搬進去之後 除了每個月水電費 瓦斯費(可能有管理費) 網路費之外
一年要繳一次地價稅 房屋稅(印象中是這樣) 還有其它費用嗎?

一般來說不想找仲介就要找熟人介紹.如果當地有朋友可以拜託他們幫忙留意.介紹的朋友要包個紅包.
找仲介就直接走進去把你的大致需求.預算告訴他們請他們搜尋符合你要求的物件.然後約定時間帶看.
買方是付成交總價的1~2%作為服務費.各家房仲的規定不太一樣.先問清楚再做打算.這部分是可以看情況有商量的.你自己要會爭取.
如果你對座向很在意.那看屋時請再帶一個指南針或指北針去做確認.比較不建議門窗開東西向.容易會有日曬的問題.漏水的問題可以挑個下雨的日子去看屋.牆壁有水痕出現的請多留意.那可能就是漏水造成的.重點是冷氣孔四周及窗戶邊緣要留意.
如果你是找仲介.代書的問題會一併處理再向你收費.朋友介紹的話請他幫你找個代書來作業.代書是協助你處理房屋及土地過戶事宜還有雙方付款與履約的進度.費用計算是過戶的規費及代書的服務費.這個也是要事先問清楚.
看中意後有仲介的下斡旋金議價.議價成功付定金簽約.沒有仲介的情況.直接跟屋主議價可以開個小金額支票作小定.記得請屋主簽一張收據載明票號及收執日期.還有一條務必加上.屋主不願出售時訂金票必須無條件返還.
如果房屋是中古的.最好留一點預算作修繕用.如果還有問題再來問.

哪 裡有好房子 ...我想要買耶...有人可以介紹嗎 ..
謝謝大大詳細介紹

窗戶東西向開不是指房屋的座向.因為太陽都是東起西落.怕白天房間溫度太高.不然就加雨遮及深色窗簾處理.所以才請你特別注意窗戶四周跟冷氣孔週邊.中間樓層會漏水大部分都在前述的地方.如果有問題看仲介系統有無提供保證.如果有那就通知他們來協調處理.一般保證都有期限切記在期限內通知處理.如果是私人交易那就看前任屋主的態度如何了!有時要上法院解決.基本上房屋容易脫手與否與地區的需求有關.交易比較清淡的地區脫手時間自然會拉長.

請回戶籍所在地做第一次申請.準備身分證及一枚印章當天請領一份約20~30元看各地戶政事務所收費標準會有些許不同.三個月內的時限有效.買賣時還要用到這枚印鑑證明章請小心保管!
買方應付稅費 :
契稅 (房屋評定現值 *6%).
地政登記規費 ＝ (土地申報地價 ＋ 房屋核定現值) * 1/1000 ＋ 書狀費.
印花稅 (土地公告現值 + 房屋評定現值) * 1/1000.
代書代辦費 (買賣雙方議訂, 一般簽約費 1,000元 至  1,500元,  1 間房屋移轉 手續費約 12,000 元至 15,000 元間).
不動產鑑價費 (房屋貸款用, 約 4,000 元每間, 付給鑑價公司, 有時銀行自行估不收費)。
貸款服務費 (設定規費, 貸款代書費, 火險費, 信用查詢費)   
設定規費 ＝ 貸款金額  x  1.2  x  1/1000 + 書狀費  
火災、地震保險費 (貸款需保險)
設定代書費 ( 3,500 元 – 4,000 元)
地政書狀費 (每張80元, 至少土地權狀一張, 建物權狀一張)。

如果你的貸款成數是7成.自備款3成就切成3次作為1.2.3次付款即可其他類推.付現或轉帳皆可只要雙方協議好即可.銀行可以申請個人支票使用.

你買房子的座向是 你站在大廳 面對門口的方向
大樓的座向是你在大樓的中心點朝出入口的方向
漏水問題 下雨天去~摸摸牆壁有沒有濕濕的感覺(如果有那就很嚴重) 摸牆角、窗檯、廁所另外一邊牆壁 (尤其靠馬桶那邊)
~第一次去 開開水管沖沖馬桶 (檢查有沒有堵塞的現象)
檢查變電箱是否太老舊需要換(殺他的價錢)
印鑑證明是不是要回原戶籍地申請 ? 答:這是肯定的
要申請的話 要準備些什麼證件?可以當天馬上申請到嗎?(要多少錢?)
答:1.身分證還有一個好一點的印章!
2.是的!"據說"只要10分鐘(個人不太相信政府)
3.一張紙公家單位20銀兩~這好像是固定的~(你帶國父一定可以搞定 不需要蔣中正)
特別事項 :第一次辦理跟變更印鑑一定要本人去辦理

(因為我住高雄 工作在台東) 它有沒有使用的時間限制
答:"我"依稀記得 半年
我可以利用回高雄時順便申請 但買屋並不能馬上決定的 是嗎?
答:看不懂你問啥
買屋除了印鑑證明 要特別申請之外 還有其它要申請的嗎
(我可以一起趁回高雄時一起辦)
答:除(印)需要特別回戶籍地辦之外 其他好像沒有勒 (把戶頭 摳摳帶好比較重要)!你要貸款的話 把財力證明帶ㄧ帶~~例如繳稅的單子
基本上"1百萬"以內的房子
我會建議你自己找 或著找代書幫你找 會比較划算 因為你可以(代書費+仲介費)殺到一定的費用
你一佰萬內的房子 我猜~4萬塊內 鐵定搞得定(加代書費喔)公式網上有
我特地幫你找個連結試算http://ns1.winstock168.com/zz/bear_test1.htm
我在依稀記得印花稅為你報出去成交金額的千分之ㄧ(這還是在網上可以查的到)

版上說的 第一次付款是訂金(大概要拿多少?)第二次及第三次付款是指什麼款項
答:訂金 沒人規定要付多少!!只有代表你的誠意~你爽付多少就多少 小弟勸你不要付太多 通常除非你很喜歡 不然省得麻煩(因為通常你不買!屋主有理由沒收妳訂金 ~而她不賣的時候 你通常不會要求他加倍反還妳訂金)
再來
第二次及第三次付款是指什麼款項?
第一次款 簽約款(但是簽約款不等於訂金喔 通常簽約的時候你必須付錢 你之前付的訂金 或斡旋金 轉成定金可轉成簽約款(含訂金))~
第二次款 用印款
第三次款 完稅款
第四次款 尾款(交屋款)
通常仲介幫你做付款比例為 10/10/10/70 或 10/10/80(簽約用印通常可以一起辦理小案子不用浪費時間)
看你需不要貸款 或著屋主有沒有貸款 這沒有一定 完全如何平衡買賣雙方在交屋上的風險而定(有經驗的代書比較會操作)~小弟建議交屋款留多點比例 對買方比較有保障，當然屋主相不相信你也是重點拉!~
都要付現金嗎?(轉帳可以嗎?)(我不會用支票)(沒開公司會有支票嗎?)
答:這是廢話了~賣方讓你刷卡 你也可以刷阿~ 但是你要留收據 ~任何付款模式都可以~只要你有付款~有付出給他的收據!!
你的財力夠~銀行就會給你票~ 你如果還要拿現金去銀行換本票~阿不是畫蛇添足 (暈倒)

風水~~下次有閒 再開個版來討論討論
璧癌~通常是特別潮濕的地方所造成油漆剝落的現象~(通常是發霉 後期有點感覺牆壁發泡的感覺 前期有點像女人粉擦太多的感覺 看"板x"比較就知道)
所以最好的方式就是用手摸摸看~跟沒有這情況發生的牆壁比較看看
如果有溼溼的那八九成是滲水!!
如果後面有水管 那就比較麻煩 可能是管子裂了 如不是 通常發生在窗台 跟迎風面
通常處理方式嚴重的先下挖ㄧ層 再打針打犀利控(就是所謂抓漏)再補土 上防水層 再漆 (輕微的 ~我記得我在論壇上 好像有看過DIY的處理過程)

首先感謝大大們的不吝指教 使我獲益真的很多
原來有這麼多細節要注意... 可否再就其中問題再次請教..
先說說我的情況吧 因為老家在高雄 但工作在台東 已經來台東快三年
預計三年後會有調動 若幸運有可能調回高雄 目前買房應該是自住
因為這裡每個月房租4700元 我的存款在這裡買100萬以內的小套房或小公寓
應該沒有問題 目前不想動用到銀行貸款 因為主要還是想在高雄買新成屋
在這裡想買屋 完全只是不想付那麼多錢給小氣的房東(若住三年還要再付約17萬給房東)
三年是保守估計 也許更久
目前看到有附家俱的小公寓總價82萬(可以殺多少下來呢?)(台東市在中山路靠新光路上)
當然不能全花光 這是我出社會到現在(38歲了)的所有存款了 必須留一些下來預備
請問...
(1)變電箱要怎麼判斷它是舊是新啊 變電箱不是裡面都髒髒有水泥屑屑的嗎?還是?
(2)大大說的 一百萬元以內的房子找代書就好 代書也會幫忙找房子嗎
  我雖然不想讓仲介賺手續費 加上也怕遇到不肖仲介 不過我沒有買房經驗
  會不會讓仲介經手會比較好?代書的話 要到哪裡找呢?
(3)若找仲介買房 還須要找代書嗎?
(4)除了房子的總價之外 其餘那些什麼稅 什麼費用加一加 大概要多少錢呢?
  因為看大大這樣分析 好像還蠻多錢的...
(5)訂金多少都可以嗎?一千元可以嗎?(會不會太少啊)還有版上提到的斡旋金
  是否要跟仲介殺時要交的錢錢?斡旋金大概要多少呢?若殺價不成真的會全退嗎?
  這期間大概要經過多久時間?
(6)若已經在網路看到大概房子狀況 到仲介處詢問房子 是直接指明網上看到的
  還是再詢問其它條件組成的房子(例如 幾坪 幾廳 幾衛 幾房之類的)
  就是要怎麼問才不會被不肖仲介業認為都不懂而存心欺騙...
(7)上述大大說的那些款項 第一.第二.第三及第四的付款 都包括在總價以內吧
  整個過程 是在哪一部花費最久的時間?
(8)印鑑證明是不是每次的房屋買賣都要重新辦一次?若已經辦過的話
  第二次辦 還是要回原戶藉地辦嗎?
(9)像我這樣有看到喜歡的房子之後 要怎麼去查它的公告地價?
  是以公告地價來殺價嗎?公告地價是以1坪來做為單位嗎?
  而仲介業所刊登的坪數(如11.86坪)就是以這坪數來計算房屋價嗎?

這是新手的我目前想到的問題 再次感謝大大們的不吝指教
希望以後我有經驗之後 也可以幫忙新手來做解答...

1.變電箱要怎麼判斷它是舊是新啊 變電箱不是裡面都髒髒有水泥屑屑的嗎?還是?
答:基本上 你是公寓嗎 ?通常小套房加上電梯 不會超過15年 我提醒你的是 我不清楚那邊行情多少?所以很難判斷你的屋齡!如果超過15年 管路會有老化的現象 跟車子是一樣的道理 所以要有大修的準備

(2)大大說的 一百萬元以內的房子找代書就好 代書也會幫忙找房子嗎
  我雖然不想讓仲介賺手續費 加上也怕遇到不肖仲介 不過我沒有買房經驗
  會不會讓仲介經手會比較好?代書的話 要到哪裡找呢?
答:1.說實在話 ㄧ般仲介 很少做那摸低總價的案子 。2.以前是沒有仲介這一行的 都是靠代書跟千溝子
仲介資訊比較多 但是不見得一定要找他們 ~(要是我 我對太低總價的沒有興趣勒~台北市做慣了買賣最多不得超過六%你自己可以算服務費有多少 如果他很努力做反而你要擔心被賺差價)
自己找 會找當地的代書幫你找 或許比較省(因為仲介通常不會辦過戶也不具資格 你還是要找代書)

3)若找仲介買房 還須要找代書嗎? 答:通常需要 很少都包了

4)除了房子的總價之外 其餘那些什麼稅 什麼費用加一加 大概要多少錢呢?
  因為看大大這樣分析 好像還蠻多錢的...
答:多準備房價以外的8萬，應該可以通通搞定(談法不同結果不同、這很難教你!!要拿實例來問 ，低總價區域也有通通包的 你自己要會拿電腦按大概多少 應該不會超過這數字 其實我還想再講低一點)

5)訂金多少都可以嗎?一千元可以嗎?(會不會太少啊)還有版上提到的斡旋金
  是否要跟仲介殺時要交的錢錢?斡旋金大概要多少呢?若殺價不成真的會全退嗎?
  這期間大概要經過多久時間?
答:1.台北市1000萬的房子 我通常收20~50萬(你自己算比例吧) 最多 收太多買家也不願意啦(現在越付越低了、票子比較多) ~因為反悔要沒收的哩
2.殺價時收的錢那個叫做斡旋金，斡旋金比較彈性 不然仲介還有另外一種方式不用摳摳的(要約書) 但是那個法律效益比較重 通常沒啥反悔的餘地 。
所謂斡旋 就是居中周旋 在買賣雙方中互相拉價 ㄧ邊拉高 ㄧ邊拉低 如果雙方價格到了那個點、成了就會有一道轉訂金的程序
3.殺價不成當然要全退(如果不用全退 迷之音: 我幫你殺好不好 但要夠我的車馬費勒)
4.時間是你定的~你可以讓仲介殺三天 7天....半年 (錢是你的阿~但是不要當澳客 給對方幾小時殺價就好 也沒有人議價議那摸快的啦 ~)我最快紀錄24小時成交 　我買家的價錢出的太接近賣家又是低總價、所以對賣家來說 不痛不癢所以很快成交。

我們家的素顏美女版大 請原諒我用兩個帖子回 老人家 太長的文章 眼睛會花~~

(6)若已經在網路看到大概房子狀況 到仲介處詢問房子 是直接指明網上看到的
  還是再詢問其它條件組成的房子(例如 幾坪 幾廳 幾衛 幾房之類的)
  就是要怎麼問才不會被不肖仲介業認為都不懂而存心欺騙...
答 :這你自己要做功課、不能怪別人騙你，最重要的是工具要帶 ~多看多比較 不要少花時間 就不會被騙，把看房子當運動 當旅遊 當被上課 多找不同的人 找個看起來跟我一樣忠厚老實的~被騙機率就不大啦(疑~我又在說謊了嗎) 送你兩句話 "多看多聽多比較 勤做功課最重要" "相信別人說的 不如相信自己親力親為做的"
(ps.網路上也很多假廣告)

(7)上述大大說的那些款項 第一.第二.第三及第四的付款 都包括在總價以內吧
  整個過程 是在哪一部花費最久的時間?
答:1.當然 2. 完稅 (約兩個禮拜吧 要等稅單下來 我依稀記得)
特別事項:除非你要貸款 四項合計約1個月最多(一般案例) 你說你不用貸款 所以更快~因為少了銀行估價的步驟

(8)印鑑證明是不是每次的房屋買賣都要重新辦一次?若已經辦過的話
  第二次辦 還是要回原戶藉地辦嗎?
答:你是來砸版的喔 你又不是投資客 你總不會每個月都買吧(哈哈)~ 印鑑證明有時效性 都要回戶籍地辦
(9)像我這樣有看到喜歡的房子之後 要怎麼去查它的公告地價?
  是以公告地價來殺價嗎?公告地價是以1坪來做為單位嗎?
  而仲介業所刊登的坪數(如11.86坪)就是以這坪數來計算房屋價嗎?
答:1.很多方式 ~但是新手 我推薦ㄧ個方式 對你比較好 可以看到他全部資料(坪數 公設 是不是他本人賣.....等等) 但是要花摳摳 卻是最安全的~到地政 或著是鄉鎮區公所或者上hinet網站調閱謄本
2.當然不是用公告地價殺價 新手不適合用~你是買房子耶
3.所有謄本上出現的數值 都是m2來做計算 就是平方公尺 要換算成坪請乘上0.3025
4.仲介業有刊登 使用坪 權狀坪  室內坪 (還有很奇怪的 目前我還沒有想到)你說的是哪個 先搞清楚 拜託~~
~如果要計價 請用權狀坪~(還有 你真的要學看權狀啦 在買房子)

原來如此 聽了這麼多大大們專業的建言
我該好好找時間研究一下
然後排定行程去看房子 頭先只是看而不買
應該不會被仲介追殺吧 要準備筆記本嗎
大大若還有想到要提醒的 再告訴我吧 謝謝~~~