北縣永和透天厝合建或出售 何者比較有利?

20# antitank


我當然知道餅做越大越好
我是在跟他討論多少範圍可劃定更新單元
你搞錯了吧=  =


不過說到底
一切都是要看"個案"
並不是你我在這說了算

恩..以下純屬個人淺見

如果土地只有二十一坪,並且建商尚未談隔壁兩棟<或是地主有去談過隔壁與周圍的沒有意願合建的話>

一般建商是不太會作這個案子,主要原因還是基地太小,二十一坪左右的土地大約蓋到七樓差不多而已-就商業區與中正路的面寬來看
<而且細細長長的一棟>

我個人是認為找估價師算更新後的價值<最高值>X0.8至0.6=建商出的最高價格<如果建商有意開發並且作都更的話>

若合建的話其實對地主是較為不利的.因為公設比會把地主的所取得面積吃掉<尤其是大公 如電梯.各樓梯廳.地下室.屋突等>

而且合建會比買賣多一層風險在於建商是否會蓋不完房子

恩...如果需要進一步聊的話在聯絡我吧...這是個人建議拉

                                                                                                           資料來源:本人<永和的建商>

有一個案例是160坪土地 蓋了15樓+地下三層
地上物每層兩戶 每戶都是號稱50坪 地上1樓是作為大廳通道
也就是每戶樓層合計面積100坪..不知道這樣算對不對.....??
( 但也不知道 電梯+樓梯 甚至一樓大廳等等設 是否涵括在賣給住戶的50坪內 這就請版主指導了.....)
但就算是商業區 如果160坪蓋了這麼多的面積...賣給住戶的就有1400坪 停車位還未列入
這種情況的發生 是因為有政府法令的獎勵?還是容積率移轉?還是其他原因?

23# limato
50坪一般都是含大小公設.能蓋多少面積要看土地使用分區.土地使用分區不同容積率也不同.能蓋出多少坪數也不同.至於提到的獎勵容積率.則是要看個案送件的時候是否符合要件.如果符合要件就會以基礎的容積率下去加成計算.容積率轉移則是建商去購買其他土地的容積率.將所購得的容積率轉移至興建基地.但是也有一定比例的上限限制.要清楚這件案子的容積使用狀況.只能去調閱當初送建案的原始資料才能清楚.

14# alan89

大大
中正路去年的建案之一
三輝謙里
就是15樓
在中正路507號與509巷內
一樓作為大廳
2-15樓雙拼
據說一坪40萬...

說說此案，觀念真得很重要
永和正臨18m寬中正路四層透天，土地面積70平方公尺，土地持分4/5總基地面積約600平方公尺
1.合建後大樓可蓋幾層樓，須視容積與建蔽率兩者間之關係，另外面前道路寬度依1：3.6高度限制亦影響樓層數，所以道路寬18m至少到18樓還不必退縮都沒問題。除非容積用完，因為440%除70%等於6.29樓（不含任何獎勵），如440%除44%就可到10層，依此類推。當然不可少到居住空間不合理的地步，而只為拉高建築物是吧?
2.分得多少？依永和土管使用分區為商業區，容積440﹪、建蔽70﹪、地下限挖90﹪。以一般法令規定及合理公設下1坪土地可蓋6.8坪銷售面積；另一說土地1坪可蓋8.05營造坪。很迷人吧！
3.依台北縣合建比例50：50來說：
地主分得比例為21坪×4/5×6.8坪＝114.24坪、因建商需負擔成本，故分得其中之50﹪，亦即是114.24坪×50﹪＝57.12坪。但是土地1坪可蓋8.05營造坪換句話21坪×4/5×8.05坪＝135.24坪，每坪14萬是建商負擔成本最大之極限（包含其中營造、管銷、稅費、地主私下要求等等等）因為合建所以建商成本為28萬。最後回到市場銷售價開45萬/坪；最多折2萬/坪……..賀成交！
合建就是如此，建商花前後3.5年以每年11%之毛利，各看官，建商辛苦不好賺風險又大
地主要求又何其多，地主怕建商建商怕地主，真是冤冤相報何時了