建商太奸詐了吧

我們社區在台北市與建商談改建,合作一起開發這很好大家賺錢,這我沒啥意見,但建商的算盤也太會算

了吧,合作一起產生的利益全部拿光光,我們住戶只能啃骨頭,因合作改建放進建商的口袋保守估計超過

8 億新台幣,管委會一直洗腦要我們參考,一些與建商利益分配比例如 住戶60%：建商40% 或 70%：30%

等等這些案例,我不否認有這些案例,但我不客氣的講這種運作模式,根本就是在挖地主的模式,每個建商

都有這套模式有的還很狠。


社區是眷村改建的80歲老人家將近10位,以為老人家很好騙嗎 ? 每次開會連非社區的也跑來幫洗腦,不

知管委會是不是拿了建商好處,講了一堆房子失修危險對老人不好生活品質下降等,若沒同意和建商合建

會失去住新房的機會,要在談都更就要等N年。


我不知建商是不是忽略了有的老人家有兒子有孫子,腦筋靈活的很算的出來建商拿走多少,搞這這種洗腦

模式有用嗎 ? 建商你會不會太貪心了點,不怕一毛都賺不到嗎 ? 我同意建商可以賺些錢也願意讓出部

份利益當作酬勞,拿你建商該拿得錢我不會去反對,若想全拿我聽說建商都很有骨氣,沒全拿寧願放棄也

不願意合作,那我一定試試你建商多有骨氣,不同意改建所有的後果我願承擔,包括房屋失修問題 生活品

質下降 房價問題 管委會人情壓力等,

建商接招吧!.....釘子戶 萬歲!

以上純屬抱怨,若有傷眼請見諒!有其他意見也歡迎討論

要評估建商的獲利有多少.首先要知道貴社區的基地總坪數跟使用分區以及座落地段.然後再依分配比例下去換算建商的獲利比較精確.
管委會跟建商有沒有暗盤?這個很難說要看主委及委員們的操守.不過管委會一年一選如果覺得不適任任期到了請他們下來換一批人再談.
都更條例裡面對於建商跟住戶的分配有一個專有名詞叫"權力轉換".不過很多人聽不懂所以建商會以比較容易瞭解的合建分配比例方式來談.
如果需要詳盡的解釋跟說明可以提供資料.我幫您算算看.

無論如何，支持你先，每天都有人餓死，到處都有人買不起房子，卻偏偏又有一群人炒作房子在賺錢。重來沒聽過景氣不好房仲業反而大賺錢的，只有在台灣。最後在此致上最高的詛咒，請保佑黑心商人.................

回覆 2# gb9989

建商設計圖出來了,不用去算社區的基地總坪數跟使用分區以及座落地段,建商精得很絕對會將利益放到最大

我用一般數學邏輯將能賣得坪數(1-15層樓)3xxx多坪*行情=總價值

再按土地百分比算出來乘總價值 建商和住戶各佔多少利益在減掉建築成本

預估值就可以出來了,當然預估值還要繼續算未列出,也還有一些因素未加進來算,這些

數據除了行情其他數據都由建商提供的,也曾質疑它們給的成本並提出具有公信力的北市

都市更新建築物工程造價基準及中華民國統計資訊網提供的營造工程物價波動指數及

其年增率作為依據,還是被它們駁回,建商真的很賊,最後沒法用行情反駁建商,使出最後

殺手鐧直接套用建商說得行情跟你買蓋好得房子,建商就反駁不了了

回覆 4# simonni

建物的用料會影響造價.例如鋼骨跟RC結構的造價就不一樣.行情跟成交價又會有差距.你該注意的是分配比例的問題.你的土地持有面積是多少?能獲的多少容積你分配領回的容積是多少?停車位的分配是否合乎比例.老實說以一個三千坪的建案.如果以你所說的建商獲利8億元.真的沒有賺多少平均蓋一坪賺2萬多.原物料如果再有任何價格波動.建商還是要按時完工交屋多出來的成本還是自己要吞下去.
換個立場今天如果你是建商你會不會要求起碼的利潤跟風險控管?冷靜下來你自己多想一想吧!三千多坪的建案工期二年期間任何風險你自己願不願意扛?你自己做生意的話會不會要求利潤?賠本的生意我想沒有人會做的.至於賺多賺少那就因人的觀感而不同了!

p.s.特別提醒你一點.最新的都市更新條例現在有釘子戶處理條款.要抗爭先去把條文全部搞清楚.選擇對自己立場有利的部分作爭取.而不是僵在自己的思維裡面走不出來.最後被引用條款強制處理吃虧的還是您自己.

回覆 5# gb9989


非常感謝您的建議和提醒

我們社區未達都更條件,釘子戶處理條款也只適用都更,建商土地在我們旁邊

算是跟建商合建,土地合起來超過2000平方公尺可以蓋到15層,若不合建只能蓋

一般5層樓左右,土地面積 住戶佔 82.5% 建商佔 17.5% 我以此比例為基準

依照附近行情及建商開發案例的行情,評估計算整棟樓可賣坪數總價值減掉

建商提供的每坪建築成本,按土地面積比例將利益分配,反算轉成住戶和建商

各取得的坪數及車位,經權利轉換 住戶應該取得利益剩65% 建商增加到35%

但建商只願給我們住戶41% 房子蓋完後初估依行情整棟樓總價值29億3千萬扣

掉成本及建商給我們住戶的坪數,保守估計有8億台幣會放到建商口袋,若將8億

均分給住戶每戶至少可分得1200萬以上,我同意在讓出部份利益給建商當作酬勞

補償建商因這個開發案所承擔的風險,但建商太貪心要全拿光

回覆  gb9989


非常感謝您的建議和提醒

我們社區未達都更條件,釘子戶處理條款也只適用都更,建商土地在我 ...
simonni 發表於 2011-3-2 10:25

我想你很多法規法條沒有搞懂.都更最低面積只要達到1000平方公尺的基地都可以申請.一塊土地的容積不會因為建商的介入與否而有15樓與5樓這麼大的差距.我想你還是要去搞清楚你們社區的土地使用分區是哪一類.再來你提到的權利轉換是都更專用的計算方式.因此我的判斷是你們社區已經是一個都更申請案了.當然可以引用都更條例中的處理條文.不會因為你個人的因素而有不能引用的問題.只要出現權利轉換這個名詞百分之一百是都更案.我前面已經說過了!如果管委會不會談你們可以在改選的時候換一批人去談.

都更屋齡要超過30年?我們屋齡才10幾年!土地 1000平方公尺的基地這符合條件(不跟

建商的地合起來)! 建商瞞著我們申請都更?我們社區為住3用地,社區老人居多

沒人懂這些也無從談起,只能從總利益下手談,社區也有人找專業房仲經紀人跟

建商談,建商不理,管委會就出面洗腦叫我們別找人跟建商談,建商只跟社區的人談

看來要多找幾個釘子戶防建商申請都更

回覆 8# simonni

看完你的使用分區是住三後我更可以確認是都更案絕對不是合建.住三標準容積率225建蔽率45%.加上一些獎勵容積後一坪土地約可以蓋出3.5坪的建坪(含公設部分).2000平方公尺的基地約為600坪乘以3.5可以蓋出的面積大約是2100坪(不會是您所說的3000多坪).如果是都更案的住三再加上開放空間獎勵等等獎勵容積才會有一坪土地蓋出5坪建坪的情況.這樣才會有你描述的3000多坪的建坪出現.都更案是看全部都更範圍內的建物年分.單您一棟10幾年可是其他的建物有達到年分標準整體比例有到達規範還是可以進行都更.

（三）更新單元內下列各種構造建築物面積比例在二分之一以上;土磚造,木造,磚造及石造建築物,二十年以上之加強磚造及鋼鐵造,三十年以上之鋼筋混凝土造及預鑄混凝土造,四十年以上之鋼骨混凝土造.

上面是都更審查要點內的其中一項.只要是符合都更審查要點其中任三項一般都可以成案.

回覆  simonni

看完你的使用分區是住三後我更可以確認是都更案絕對不是合建.住三標準容積率225建蔽率45%. ...
gb9989 發表於 2011-3-2 19:42

呵呵....建商設計圖都出來了,每層樓可賣得坪數*15層樓 3千多坪阿

我們社區是眷村改建的整體一次蓋完 屋齡都一樣拉,而且建商在業界

也混了幾10年 容積率建蔽率都會放到最大 若超過建築執照申請不下來

縮小則建商吃虧,比較擔心和建商簽完約建商又跑去變更建照在多蓋一

層出來住戶拿不到

若建商偷偷都更,那就要在多找幾戶加入釘子戶行列,目前是沒聽到其他住戶或建商有說要都更

其實我並不會很難溝通,只要建商提出他的莫名其妙亂78遭的成本只要合理不灌水,都會接受

我想沒人會願意把自己當成覘板上的肉,隨意讓人宰割的

難怪建商很多都暴發戶開名車拿名牌包 出手一點不手軟 政府根本就是幫凶 放寬都更沒配套

貧富拉距加大